Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Vẫn tồn tại xung đột, chồng chéo pháp luật

Bài & Ảnh: GIA NGUYỄN• 05/06/2023 04:00

Mặc dù đánh giá cao những tiếp thu, chỉnh lý thời gian qua của cơ quan soạn thảo, tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn đó những xung đột, chồng chéo pháp luật…

>> Còn nhiều băn khoăn về Dự thảo Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 13 Chương, 196 Điều, so với Luật Nhà ở năm 2014, Dự thảo Luật (sửa đổi) tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều tại Luật hiện hành; sửa đổi, bổ sung một số Điều; Luật hóa từ Nghị định một số Điều. Với tính chất đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp nên đến thời điểm hiện nay, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh sửa 5 lần.

Thế nhưng, bên cạnh những mặt tích cực, nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn đó những xung đột, chồng chéo pháp luật.

đến thời điểm này, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh sửa 5 lần - Ảnh minh họa

Đến thời điểm hiện nay, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh sửa 5 lần - Ảnh minh họa

Cụ thể, theo các chuyên gia, việc tạo và quản lý quỹ đất có vai trò quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở. Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang mâu thuẫn với nhau. Đơn cử, việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian… được quy định tại khoản 4, Điều 38 Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi).

Trong khi đó, Luật Đất đai hiện hành hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 5 lại không cho các trường hợp cho thuê đất được trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, mà buộc những đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm. Như vậy, đã cho thấy sự không thống nhất, đồng bộ giữa hai Dự thảo luật. Đáng nói, đây sẽ là điểm “nghẽn”, có thể khiến các dự án bị “tắc”…

Không chỉ có vậy, Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Đất đai cũng đang có sự mâu thuẫn về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Theo đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) khoản b, Điều 81 quy định: Phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội; Trong khi, tại điểm a, khoản 4, Điều 120 và điểm b khoản 2 Điều 108 Dự thảo Luật Đất đai quy định không phải đấu giá, đấu thầu.

Thêm vào đó, Điều 82 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai”. Sự điều chỉnh mới này nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng quyền, nghĩa vụ của tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có nhiều quyền năng hơn so với được giao đất không thu tiền như dự thảo cũ), nhưng về bản chất vẫn được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời dẫn đến các chi phí về đất không tính vào giá bán sản phẩm và người mua nhà ở xã hội trong dự án được gián tiếp thụ hưởng. Tuy nhiên, quy định này lại chưa được đề cập đến trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất giao dịch phải qua sàn còn lắm trái chiều

Thế nhưng, bên cạnh những mặt tích cực, nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn đó những xung đột, chồng chéo pháp luật - Ảnh minh họa

Thế nhưng, bên cạnh những mặt tích cực, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được cho vẫn còn đó những xung đột, chồng chéo pháp luật - Ảnh minh họa

Ngoài những vấn đề đã nêu, góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ths Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản nhìn nhận, Dự thảo Luật (sửa đổi) quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, tập trung tại Chương III (Điều 25 - 31) với định hướng trở thành công cụ quản lý, điều tiết then chốt của Nhà nước để thực hiện chính sách về nhà ở.

“Tôi cho rằng về bản chất đây chính là một công cụ quy hoạch bởi đã thể hiện rõ sự sắp xếp, phân bố, điều tiết của Nhà nước. Cụ thể, là một loại “quy hoạch ngành” theo pháp luật chuyên ngành (Luật Nhà ở)”. Tuy nhiên, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở nằm trong hệ thống quy hoạch và sự điều chỉnh của Luật Quy hoạch. Điều này dẫn tới hạn chế như, thiếu đi cơ chế phản biện khi Luật Nhà ở không quy định việc lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan. Hơn thế, “xung đột” sẽ xuất hiện trong trường hợp Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh được lập cho giai đoạn khác với thời kỳ của quy hoạch tỉnh”, ông Đỉnh bày tỏ.

Đáng chú ý, Dự thảo quy định căn cứ xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Theo ông Đỉnh, điều này sẽ dẫn đến chồng chéo, bởi khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị (ví dụ: phê duyệt quy hoạch một khu đô thị) thì cơ quan Nhà nước đã xác định khu đô thị ấy sẽ được xây dựng, đồng nghĩa với chấp thuận quy mô nhà ở trong khu đô thị. Liệu có cần thiết phải lập thêm chương trình, kế hoạch để chấp thuận thêm một lần nữa?

Mặt khác, Điều 59 Luật Quy hoạch năm 2017 đã yêu cầu phải bãi bỏ các quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ. Song Dự thảo lại quy định Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở do cơ quan Nhà nước ban hành, trực tiếp ấn định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở... Việc này đi ngược lại quy luật cung - cầu và các quy luật khách quan của thị trường.

“Về nguyên tắc, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư phải tìm hiểu thị trường và phải hiểu nhu cầu thị trường hơn cơ quan Nhà nước. Việc can thiệp, giới hạn phát triển nhà ở hay bất kỳ loại “hàng hóa phổ thông” nào khác là giải pháp phi thị trường, làm tăng thủ tục hành chính, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, tạo cơ chế xin - cho, làm chậm quá trình phát triển và gián tiếp gây khan hiếm nguồn cung nhà ở, dẫn đến giá nhà tăng cao”, ông Đỉnh cho hay.

Từ đó, ông Đỉnh đề xuất, bỏ toàn bộ quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình kế hoạch phá triển nhà ở. Đặc biệt, khi hiện nay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mạnh dạn tháo gỡ “điểm nghẽn” khung giá đất, để khởi thông nguồn lực đất đai thì việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần gắn với những tư duy mới về kiến tạo, phát triển, bao gồm việc gỡ, bỏ “điểm nghẽn” mang tên chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.