Hiệu quả chính sách phát triển nhà ở quốc gia (KỲ II): Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm “cản bước” giấc mơ an cư

Báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ rõ: Hiện giá nhà ở chung cư bình dân tại Hà Nội đang ở mức từ 35 triệu đồng/m2, để mua được một căn hộ 70m2 sẽ có giá khoảng 2,5 tỷ đồng. Như vậy, với mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện tại ở mức 2.800 USD/người/năm (2019) thì một người sẽ phải tích cóp trong khoảng 37 năm thu nhập, không tính mọi khoản chi phí ăn tiêu, sinh hoạt mới có thể sở hữu được nhà ở.

Quy định lập kế hoạch phát triển nhà ở mang tính hình thức khiến nhà thương mại ngày càng nở rộ, phân khúc nhà ở bình dân “biến mất”, nhà ở xã hội còn thiếu và việc chung cư mini vẫn “tắc” pháp lý càng khiến nỗi lo an cư của đại bộ phận người lao động thêm lớn.

Anh Kiên, quê ở Nam Định đang công tác tại Hà Nội cho biết, vợ chồng anh đã mấy tháng nay chật vật tìm nhà mà vẫn chưa có kết quả. Theo anh Kiên, 5 năm trước, khi mới lập gia đình, điều kiện kinh tế chưa cho phép nên vợ chồng anh đã quyết định mua một căn chung cư mini ở Xã Đàn (Đống Đa-Hà Nội) với giá gần 700 triệu đồng. Đến nay khi đã có con, hai vợ chồng tích cóp được hơn 300 triệu, vợ chồng dự tính sẽ bán căn chung cư mini đang ở đi cộng với vay ngân hàng để mua trả góp một căn chung cư có diện tích rộng rãi hơn.

Tuy nhiên, trong khi làm hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội 2 lần mà chưa được, tìm hiểu một số dự án thương mại đều báo giá trên 30 triệu/m2 thì vợ chồng anh lại “mắc cạn” vì rao bán căn chung cư mini đã mấy tháng, chấp nhận giảm giá nhưng vẫn chưa thể bán được do ngoài hợp đồng mua bán với chủ nhà thì không có “giấy hay sổ” gì nữa.

Trường hợp của anh Kiên cũng không phải là hiếm tại Hà Nội nói riêng cũng như tại các đô thị lớn nói chung. Trong khi mô hình chung cư mini được cho là xuất phát từ nhu cầu có thật về nhà ở giá thấp, bình dân (bên cạnh loại hình nhà trọ) thì vẫn “ngoài vòng” pháp luật.

Bởi theo quy định tại khoản 2 điều 46 Luật nhà ở 2014 về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân đã cho phép công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà chung cư “mini” đó. Tuy nhiên, trong thực tế do chủ đầu tư của các nhà chung cư mini thường là cá nhân, xây dựng không qua lập dự án nên việc đảm bảo các điều kiện theo quy định để được xem xét, cấp giấy chứng nhận là rất khó.

Tưởng chừng việc người công nhân lao động phải chật vật trong công cuộc lo một chốn an cư chỉ xảy ra ở nội đô đất chật người đông nhưng ngay tại những Khu, cụm công nghiệp xa trung tâm thì tình trạng trên cũng không khá khẩm là bao.

Thực tế tại các khu vực xung quanh KCN Thạch Thất (thuộc 02 huyện Thạch Thất và Quốc Oai, Hà Nội), PV ghi nhận người lao động vẫn đang rất vất vả và “quay cuồng” trong câu chuyện an cư. Như trường hợp của vợ chồng chị Triệu Thị Đằng, công nhân Công ty T-Tech tại KCN Thạch Thất, 2 vợ chồng từ Yên Bái mới xuống làm công nhân tại đây với thu nhập khoảng 7 triệu đồng/tháng/người. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt, tiền nhà trọ cùng một loạt chi tiêu không tên khác thì anh chị “chưa dám mơ” về việc mua đất, xây nhà hay thậm chí là mua căn hộ nhà ở xã hội tại một dự án gần ngay KCN.

“Trong công ty dù người làm lâu năm có tay nghề, lương cao gấp đôi cũng không tích lũy để mua được nhà ở đây” - chị Đằng cho biết.

Theo khảo sát của phóng viên, dù là huyện ngoại thành nhưng hiện giá nhà đất tại khu vực này đã tăng cao liên tục. Hiện đất vườn (trồng cây lâu năm) sâu trong thôn xóm cũng được giao dịch ở mức 50-60 triệu đồng/m2, nếu là đất mặt đường lộ lớn thì giá còn lên đến cả trăm triệu đồng một m2.

Chính việc không chỉ giá nhà chung cư mà giá nhà đất tăng cao khiến giấc mơ về một căn nhà là chốn “an cư” của người công nhân lao động ngày càng trở nên xa tầm với. Ông Phùng Khắc Trọng - Chủ nhà trọ cho thuê tại xã Phùng Xá, huyện Thạch Thất (Hà Nội) chia sẻ, với mức lương của công nhân cũng như chính sách mà các doanh nghiệp đang áp dụng thì họ không bao giờ có thể tích lũy để mua được nhà đất tại đây.

Quy định lập kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm cũng khiến doanh nghiệp rơi vào thế khó. Trao đổi với DĐDN, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim cho biết, muốn có nhà ở chung cư giá phù hợp thì phải giảm các yếu tố đầu vào hình thành giá bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và chi phí không chính thức.

Theo ông Cây, hiện các địa phương đang áp dụng mức hệ số tính giá đất (hệ số K) khá cao khiến chi phí giá đất bị đội lên cộng với việc để thông qua được một dự án cần qua rất nhiều thủ tục trong thời gian dài, thậm chí phát sinh các chi phí không chính thức. Tất cả các chi phí đó đã và đang kéo giá nhà ở chung cư lên cao. 

Bên cạnh đó, cần xem lại tính thực tế và có giải pháp điều chỉnh cho phù hợp quy định các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm.

Ông Cây dẫn chứng, tại TP.HCM có trường hợp một số dự án nhà ở dù đã qua nhiều thủ tục kéo dài nhiều năm và đã được phê duyệt, chủ đầu tư đã triển khai xây dựng hạ tầng, cảnh quan, nhưng bỗng nhiên không được cơ quan chức năng công nhận chủ trương đầu tư. Nguyên nhân do các dự án này không có trong danh mục “chương trình phát triển nhà ở” của địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) cho biết thêm, trong các quy định của Luật Nhà ở đang chưa tạo điều kiện chính danh cho doanh nghiệp được xây dựng và kinh doanh loại hình phòng trọ, nhà trọ dù nhu cầu là rất lớn. Nếu doanh nghiệp được đầu tư nhà trọ, phòng trọ sẽ góp phần tăng nguồn cung loại phòng trọ có chất lượng tốt hơn đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động.

Về điểm này, HOREA cũng đã có kiến nghị các cơ quan chức năng có thể sớm nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Khoản (1.c) Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo hướng cho phép tổ chức, doanh nghiệp được đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng lẻ dạng phòng trọ, nhà trọ.

Cụ thể, có thể xây dựng quy định theo hướng “việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ dạng phòng trọ, nhà trọ do tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ dạng phòng trọ, nhà trọ”.

"Nếu doanh nghiệp được đầu tư nhà trọ, phòng trọ thì sẽ góp phần tăng nguồn cung loại phòng trọ có chất lượng tốt hơn, có nhiều tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, lao động và người nhập cư khó khăn về nhà ở" - ông Châu bày tỏ quan điểm.

Từng là lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, TS. Lê Thành Vinh - Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P chỉ rõ: Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của các tỉnh, thành phố không thực sự cần thiết, chỉ nên dừng ở mức định hướng.

TS Vinh dẫn chứng, theo quy định tại Luật Nhà ở trong mọi trường hợp, để được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án nhà ở dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, tái định cư đều phải nằm trong danh mục dự án thuộc kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hằng năm đã được phê duyệt của tỉnh, thành phố. Nói cách khác, nếu dự án nhà ở không nằm trong sự dự tính trước đó thì dự án sẽ không được phép đầu tư, cho dù hoàn toàn phù hợp với quy hoạch. Cách duy nhất lúc này là phải xin điều chỉnh kế hoạch, bổ sung dự án vào trong kế hoạch trước khi làm các bước tiếp theo.

Sau khi địa phương tốn khá nhiều kinh phí và thời gian cho việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì khi được doanh nghiệp đề xuất dự án đầu tư ngoài kế hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ buộc phải ký duyệt đồng thời hoặc theo thứ tự 02 văn bản sau: (i) Văn bản phê duyệt bổ sung dự án nhà ở này vào kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh; (ii) Văn bản/quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở.

Đơn cử như hồi cuối năm 2019, TP HCM đã bổ sung đến 48 dự án và kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020. Đây là lần bổ sung đợt 2 của chương trình kế hoạch phát triển nhà ở này. Tiếp tục đến ngày 22/9/2020 mới đây, Thành phố lại tiếp tục phải cập nhật, bổ sung, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm đợt 4. Rõ ràng đây là một quy định mang nặng tính hình thức và thủ tục, khiến doanh nghiệp và cả cơ quan chính quyền phải thực hiện thêm thủ tục, tốn kém không cần thiết.

Theo ông Vinh, tư duy nhà nước phải quản lý chặt chẽ đối với mọi hoạt động kinh tế vẫn còn đang in đậm trong việc sử dụng công cụ kế hoạch để quản lý thị trường nhà ở. Trong nền kinh tế thị trường, kế hoạch luôn phải được hạn chế sử dụng nhất bởi mọi sự áp đặt ý chí của con người vào các quy luật khách quan của thị trường đều là khiên cưỡng, không thể theo kịp được sự vận động, thay đổi rất nhanh của thị trường.

“Nhân dịp đang sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng cân nhắc đề xuất với Chính phủ quy định theo hướng tăng số lượng dự án ở xã hội, nhà giá rẻ đáp ứng cho các đối tượng khó khăn về nhà ở” – ông Vinh bày tỏ quan điểm.

==o0o==

Điều 15 Luật Nhà ở 2014 quy định: Trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật này. Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê. Khoản 3 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 cấm hành vi “Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.”Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định:“3. Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm của địa phương bao gồm: a) Vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở cần đầu tư xây dựng, trong đó nêu rõ kế hoạch cho 05 năm và hàng năm; b) Tỷ lệ các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư) cần đầu tư xây dựng; số lượng, diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội cần đầu tư xây dựng trong 05 năm và hàng năm, trong đó nêu rõ diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; c) Xác định chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và trên toàn địa bàn; chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu; d) Xác định diện tích đất để xây dựng các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) trong 05 năm và hàng năm; các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở; đ) Xác định nguồn vốn huy động cho phát triển các loại nhà ở; thời gian triển khai thực hiện 05 năm và hàng năm; e) Cách thức tổ chức thực hiện và trách nhiệm của các cơ quan liên quan của địa phương trong việc triển khai kế hoạch phát triển nhà ở; g) Các nội dung khác có liên quan.”