[eMagazine] Tín hiệu sáng trong cải tạo chung cư cũ

Với việc thành lập hẳn một tổ chuyên gia cộng với 05 đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được lập xong đang chờ thẩm định chính là tín hiệu sáng cho bài toán cải tạo chung cư cũ vốn đã kéo dài hàng chục năm qua tại Hà Nội.

Trên địa bàn Hà Nội hiện có 06 công trình chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D gồm: Khu tập thể C1 Thành Công, đơn nguyên 1 chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng (phường Láng Hạ, quận Đống Đa), đơn nguyên 1, 2 G6A Thành Công (phường Thành Công), đơn nguyên 3 C8 Giảng Võ (phường Giảng Võ), đơn nguyên 1-3 tập thể Bộ Tư pháp (phường Cống Vị), đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh (phường Ngọc Khánh).

Tuy nhiên, theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến nay, mới chỉ có khoảng 1% số chung cư được cải tạo, xây mới. Nhiều hộ dân phải sinh sống trong các khu nhà đã xuống cấp, không đảm bảo điều kiện hạ tầng, phòng cháy chữa cháy, ảnh hưởng đến chất lượng sống cũng như an toàn tính mạng của chính người dân.

Khảo sát của phóng viên Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tại khu chung cư cũ Bách Khoa và Kim Liên cho thấy, hầu hết các chung cư đều ở trong tình trạng cơi nới, chắp vá, các yếu tố hạ tầng như đường giao thông nội khu, an toàn điện, phòng cháy chữa cháy… đều không đảm bảo.

Ông Tuấn - Một người dân sống lâu năm tại nhà B9 khu tập thể Kim Liên cho biết, khu tập thể này đã được xây dựng từ năm 1958 hiện đã xuống cấp, không có các hệ thống an toàn thiết yếu như báo cháy, chữa cháy. Cũng theo ông Tuấn, nếu được đầu tư cải tạo, xây mới người dân rất ủng hộ, tuy nhiên cần đảm bảo minh bạch, tiến độ, chất lượng công trình và quan trọng nhất là quyền lợi tái định cư của người dân.

Đến khu tập thể Thành Công vào một buổi chiều nhộn nhịp, tiếng còi xe, tiếng người rao bán sầm uất, ngỡ như đây thực sự là một nơi đáng sống. Thế nhưng khung cảnh nơi đây cũng chẳng khác là mấy, những tòa nhà tập thể cao 5 tầng với màu vàng hoen ố, những mảng tường tróc sơn nham nhở, và hơn hết là những ô “chuồng cọp” cheo leo như chực đổ xuống.

Từ năm 2007, nhà nước đã có chủ trương lập lại quy hoạch chi tiết (tỉ lệ 1/500) cải tạo, chỉnh trang toàn bộ khu tập thể Thành Công. Từ đấy đến nay, nhiều lần chính quyền cảnh báo các cấp độ nguy hiểm, chủ trương yêu cầu người dân di dời, nhưng lạ thay mọi người vẫn cố bám trụ.

Chia sẻ với DĐDN, bà Liên, một cư dân khu E6 cho biết, bà về ở đây từ năm 1984, khi đó nơi đây là nơi hằng mong ước của bao nhiêu công nhân viên chức. Hơn ba chục năm sinh sống đến nay nhiều dãy nhà đã sụp lún nghiêng ngả. 

"Nhiều người hỏi ở thế không sợ à? nhưng sợ thì cũng đâu có tiền để chuyển đi chỗ khác. Hà Nội tấc đất tấc vàng, chúng tôi có muốn chuyển đi cũng khó. Chi bằng ở lại đây, cái gì cũng có, gần chợ, trường học từ mầm non cho đến cấp 3, gần bệnh viện, cần gì cũng chẳng phải chạy xa xôi, chẳng có ở đâu tiện bằng” – bà Liên cho biết.

Câu chuyện của bà Liên cũng là tâm sự của tất cả những người dân ở đây, bởi lẽ muốn chuyển đi cũng cần phải có đủ tiền mua nơi ở mới, mà ở lại, lâu dần cũng quen.

Ghi nhận của phóng viên cũng cho thấy, dù đang rất quyết tâm trong việc đẩy nhanh chủ trương cải tạo chung cư cũ của Hà Nội nhưng hầu như các hộ dân, chủ sở hữu nhà tại các khu chung cư này vẫn chưa biết được chi tiết thông tin về chủ trương này từ các cơ quan chức năng, gần nhất là cấp phường.

Theo kết quả công tác quy hoạch kiến trúc trên địa bàn năm 2019 do Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh báo cáo mới đây, thành phố đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí để nghiên cứu, lên ý tưởng cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ. Sau đó, 2 chung cư cũ được bổ sung nâng tổng số chung cư lên 30 khu.

Trong danh sách các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ lần này gồm có Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) với Khu tập thể Thành Công; Công ty cổ phần Tập đoàn T&T, Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát. Ngoài ra còn có nhiều tên tuổi lớn khác như Tập đoàn Vingroup, Sungroup, FLC, UDIC, Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (Geleximco), Vinaconex…

UBND thành phố yêu cầu các nhà đầu tư cần phối hợp với UBND các quận, phường để khảo sát việc lên ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án. Phương án thứ nhất là tầng cao và chỉ tiêu dân số sẽ tuân theo đúng quy hoạch, quy chế cao tầng được duyệt. Phương án thứ hai là điều chỉnh chiều cao và chỉ tiêu để cân đối tài chính dự án. Hầu hết các nhà đầu tư đề xuất phương án 2 và tăng khung chiều cao so với quy định.

Các doanh nghiệp tham gia vào những dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn được đánh giá chủ yếu nhìn vào những vị trí “đất vàng” của những khu chung cư cũ. Tuy nhiên để tìm kiếm được lợi nhuận từ những vị trí vàng này là không hề dễ dàng bởi các chủ đầu tư cũng đang “đau đầu” giải bài toán với nhiều mệnh đề liên quan đến tạm cư, tái định cư, quy hoạch nội đô, chủ yếu liên quan đến các nội dung Nghị định 101/NĐ-CP và Thông tư 21/2016/TT-BXD.

Liên quan đến công tác kiểm định, xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ, theo đại diện Công ty CP tập đoàn Mặt trời (SUN Group) cần có chính sách nhằm nâng cao hiệu suất của công tác này. Cụ thể, cần đưa vào kế hoạch những tiêu chí bao quát hơn nhằm đảm bảo tính đồng bộ như chỉ cần ít nhất một công trình nguy hiểm cấp độ C, D hoặc hết niên hạn sử dụng. Bên cạnh đó cũng có thể mở rộng đối tượng cần cải tạo cho các chung cư có thể có nguy cơ sụp đổ hoặc khi chủ sở hữu thống nhất với chủ đầu tư về việc xây dựng lại nhằm tạo tính đồng bộ cho dự án.

Về nội dung lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, theo ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và xât dựng Xuân Mai, nếu xét theo Nghị định 101/NĐ-CP thì mỗi tòa nhà chung cư cũ trong một khu có thể lựa chọn một chủ đầu tư khác nhau dẫn đến khó khăn khi cải tạo lại tổng thể toàn khu. Do đó, để đảm bảo hiệu quả của một dự án cải tạo khu chung cư cũ thì xem xét đến việc chọn thống nhất nhà đầu tư có năng lực và có thể ưu tiên cho đơn vị được giao lập quy hoạch trước đó.

Là doanh nghiệp tham gia cải tạo một số chung cư cũ tại Hà Nội, ông Sơn thừa nhận phương án đền bù ngày càng leo thang. Điển hình như dự án “Cải tạo, xây dựng lại khu tập thể ba tầng tại Hà Đông, Hà Nội” mà doanh nghiệp ông đang triển khai cần một nguồn vốn đầu tư lên đến 2.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua nhiều lần làm việc với các chủ sở hữu, phương án đền bù ngày càng diễn biến phức tạp. Ngoài việc các hộ cơi nới diện tích khác với giấy tờ gốc, các yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thỏa thuận gặp rất nhiều khó khăn.

Đại diện công ty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng cho rằng Hà Nội cần có chính sách hỗ trợ quỹ đất hoặc quỹ nhà tạm cư phục vụ người dân trong quá trình thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Hà Nội cần cũng cần là đơn vị quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư tránh việc để chủ đầu tư trực tiếp “đánh đu” với người dân.

Chia sẻ với DĐDN, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), người trực tiếp trong tổ chuyên gia cho rằng, những khó khăn của doanh nghiệp sẽ được giải quyết ngay trong thời gian tới.

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, không nên tiếp tục loay hoay trong tình huống hiện tại. Trong bối cảnh ngày nay, cần định ra giá thị trường trên cơ sở đánh giá phân loại các khu chung cư. Đặc biệt với khu chung cư báo động D nguy hiểm, nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tính mạng cho người dân và không cần sự đồng thuận của cư dân.

Song song với đó, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư cần có cơ chế rõ ràng. BT tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch theo việc đánh giá cụ thể và công khai hóa, trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia.

Để quyết liệt hơn nữa, theo ông Chiến, nếu doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư cải tạo lại khu chung cư cũ thì Nhà nước cũng sẵn sàng giao đất mà không cần qua đấu thầu. Để tránh thất thoát cho Nhà nước, thành phố phải lập quy hoạch cho khu đất mới sẽ giao cho doanh nghiệp, tại đó đã biết rõ xây được bao nhiêu căn nhà, mật độ xây dựng, chỉ tiêu sử dụng đất, định rõ giá đất tại đó cũng có nghĩa là kiểm soát được lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư không thể muốn khai bao nhiêu thì khai như vừa qua.

Với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch có thể cấp phép bình thường. “Điều tôi muốn nhấn mạnh là không thể tiếp tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ như thời gian vừa qua vì làm như vậy được cái này lại hỏng cái kia. Theo phương án này, Nhà nước đảm bảo an toàn tính mạng và cuộc sống của người dân. Xây dựng được các khu đô thị đúng quy hoạch, đồng bộ. Đây cũng là cách tư duy theo thị trường” – ông Chiến khẳng định.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cải tạo một khu chung cư cũng cần lựa chọn nhà đầu tư có năng lực để việc cải tạo được triển khai một cách tổng thể theo một quy hoạch riêng của chủ đầu tư đó nhưng vẫn đảm bảo nằm trong tổng thể kiến trúc, quy hoạch chung của thành phố. Nó có thể là các tòa nhà 15 tầng, 20 tầng, 30 tầng hoặc các khu biệt thự thậm chí cũng có thể là khu vui chơi giải trí theo một cách thức hợp lý.

“Đó chính là một phương án cải tạo mà chúng ta cần phải hướng tới và chỉ có nhà đầu tư lớn mới có thể đưa ra được phương án đảm bảo được lợi ích cộng đồng, lợi ích của nhà nước và lợi ích của chính chủ đầu tư” - Ông Võ khẳng định./.