Hà Nội khó quản lý nhà chung cư (KỲ II): Mô hình Ban quản trị có hiệu quả?

DIỆU HOA• 09/12/2020 07:30

Qua thực tế hoạt động, cho đến nay mô hình Ban quản trị chung cư vẫn chưa thể hiện được hết vai trò mà cư dân kỳ vọng.

Theo thống kê sơ bộ, trong số khoảng 830 chung cư thương mại đã đi vào sử dụng trên địa bàn TP Hà Nội, có gần 600 chung cư đã thành lập Ban quản trị. Thế nhưng nhìn lại một năm gần trôi qua, một trong những điểm nóng nhất ở các chung cư có lẽ là các cuộc "nội chiến" giữa cư dân và chủ đầu tư, cư dân và ban quản lý, thậm chí là cả cư dân và Ban quản trị mà họ bầu ra.

Ban quản trị “bắt tay” trục lợi

Đơn cử như trường hợp ở cụm chung cư Greenhouse CT17 (CT17) - khu đô thị Việt Hưng, dù đã đưa vào sử dụng từ lâu, thế nhưng đến khi Ban quản trị chung cư nhiệm trì 2 tiếp nhận công việc, cư dân ở đây đã phải gửi đơn kiến nghị tới cơ quan chức năng về việc Ban quản trị không minh bạch trong chi tiêu tài chính.

Cụ thể, theo phản ánh của người dân, Ban quản trị này đã không công khai thu chi tài chính; sử dụng quỹ bảo trì chung cư sai mục đích, thiếu minh bạch (quỹ bảo trì 2%, khoảng 27 tỷ đồng); tự thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ không tổ chức lấy ý kiến, công khai đấu giá; độc đoán trong công tác tổ chức nhân sự.

Hay với trường hợp tại chung cư Victoria Văn Phú, cư dân phải đấu tranh với chính Ban Quản trị bởi từ khi tiếp nhận công việc, Ban Quản trị này đã không tổ chức hội nghị thường niên, không công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì và các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà, tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, vô hiệu hóa ban giám sát do cư dân bầu ra.

Thậm chí, tại một số chung cư, người dân cũng phản ánh thành viên Ban Quản trị thực tế là người của chủ đầu tư, khi xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư thì Ban Quản trị không thực hiện đúng vai trò của mình và không đứng về phía người dân.

Cư dân chung cư Victoria Văn Phú phải đấu tranh với Ban Quản trị mà chính mình bầu ra

Theo các chuyên gia, Ban Quản trị hiện đang là một pháp nhân, quản lý một số tiền quỹ bảo trì rất lớn, đặc biệt với các chung cư cao cấp, số tiền này lại càng cao. Do đó, nhiều đối tượng đã cố gắng để có thể "chen chân" được vào hàng ghế này, mục đích hướng vào khoản tiền trên.

Đã từng có trường hợp những chung cư có tổng giá trị thu chi 1 tháng lên đến 20 tỷ đồng/tháng, tuy nhiên báo cáo tài chính rất mập mờ.

Ai “cầm cái” ban quản trị?

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng LS BQH và cộng sự cho rằng, để đảm bảo hoạt động của ban quản trị đúng pháp luật, chúng ta cần đến một cơ chế đào tạo kiến thức cho những người có nguyện vọng tham gia ban quản trị và cần xem đây là một nghề đòi hỏi kiến thức và một số kỹ năng nhất định.

Đồng thời, thành viên ban quản trị cần hiểu rõ nguyên tắc cơ bản về giữ an ninh trật tự, không hô hào, kích động cư dân tụ tập đấu tranh và cần phải tìm kiếm các biện pháp giải quyết tranh chấp mà pháp luật cho phép.

Ban quản trị nên được đào tạo hoặc trường hợp có đại diện của ủy ban nhân dân phường tham gia sẽ góp phần định hướng tốt cho hoạt động của ban quản trị với đúng nghĩa là phục vụ tốt cuộc sống của người dân trong chung cư.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc công ty PMC, Ban Quản trị thường là những người đã về hưu, hoặc đang làm đồng thời một công việc khác. Do đó, không thể quy định BQT hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần, HTX, hay HĐQT của doanh nghiệp, mà chỉ nên định nghĩa rõ BQT là một tổ chức dân chủ cơ sở, hoạt động tự quản.

Cần có quy định rõ ràng về việc BQT phải là tổ chức đại diện cho quyền, lợi ích cư dân và cần có cơ chế giám sát hoạt động của tổ chức này, xử lý nghiêm những sai phạm để đảm bảo lợi ích của cư dân.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, để giảm các "nội chiến chung cư", bên cạnh vai trò của Ban quản trị thì cư dân ở các chung cư cũng phải là những người có trách nhiệm cộng đồng, tham gia đầy đủ các Hội nghị nhà chung cư, phát hiện ra những sai sót, những khoản chi vô lý thì ngay lập tức phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường và yêu cầu Ban quản trị giải trình, miễn nhiệm và lựa chọn ra Ban quản trị thật sự có trách nhiệm thay thế.