Hai “điểm nghẽn” nhà ở xã hội

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản• 05/03/2022 03:30

Mục tiêu hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội hiện nay đã được cụ thể hóa và liên tục sửa đổi bằng nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, vẫn còn những quy định không mang tính khả thi.

Kết quả phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) của cả nước mới chỉ đạt khoảng trên 40% so với mục tiêu. Mặt khác, những hạn chế của chính sách cũng đã bộc lộ và đòi hỏi cần sửa đổi, hoàn thiện khi sửa đổi Luật Nhà ở.

Dự án nhà ở xã hội giá 100-200 triệu đồng một căn tại Bình Dương. Ảnh: Quỳnh Trần.

Tính khả thi của “Quỹ đất 20%”

Phát triển NƠXH bắt đầu được Nhà nước đẩy mạnh kể từ khi Thủ tướng ban hành Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg, yêu cầu phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng NƠXH. Chính sách này tiếp tục được duy trì tại các Nghị định số 188/2013, Nghị định số 100/2015 được sửa đổi bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

Nghị định 100/2015 đã yêu cầu các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III đều phải dành “quỹ đất 20%” xây dựng NƠXH mà không quan tâm đến đặc điểm của từng địa phương hay nhu cầu thực tế của người dân.

Sửa đổi Nghị định 100/2015 Nghị định 49/2021 quy định thẩm quyền chấp thuận “miễn” dành “quỹ đất 20%” thuộc về Thủ tướng với mọi dự án không phân biệt quy mô, vị trí. Hệ quả là địa phương “đẩy việc” lên Thủ tướng quyết, trong khi pháp luật không có bộ tiêu chí rõ ràng để xem xét trường hợp nào phải dành “quỹ đất 20%”, trường hợp nào được bố trí thay thế.

Mặt khác Nghị định 49/2021 quy định: “Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết... dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.

Quy định này được hiểu là việc dành “quỹ đất 20%” trong dự án khu đô thị mặc nhiên đều phù hợp với quy hoạch và chỉ khi quy hoạch thay đổi mới dẫn đến “quỹ đất 20%” không còn phù hợp. Thuật ngữ “không còn phù hợp” được hiểu là trước khi quy hoạch thay đổi thì “quỹ đất 20%” vẫn phù hợp?

Nhà ở xã hội bị truy thu tiền sử dụng đất?

Để hỗ trợ chủ đầu tư và gián tiếp hỗ trợ người mua nhà, Nghị định 49/2021 quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở thương mại (bán theo giá kinh doanh thương mại) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, giảm giá nhà và được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, bao gồm cả diện tích xây dựng nhà ở thương mại.

Tuy nhiên gần đây một số chủ đầu tư bị cơ quan thuế truy thu tiền sử dụng đất khi bán diện tích 20% căn hộ thương mại. Lý do là bởi “xung đột” giữa pháp luật nhà ở với pháp luật đất đai. Bởi Thông tư số số 10/2018/TT-BTC quy định trường hợp tổ chức kinh tế được miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải hoàn trả số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm cho Nhà nước.

Như vậy, mặc dù pháp luật nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn 100% tiền sử dụng đất, gồm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích kinh doanh thương mại 20% nhưng theo pháp luật đất đai thì khi bán căn hộ thương mại (gắn với chuyển quyền sử dụng đất), chủ đầu tư phải nộp lại số tiền sử dụng đất phân bổ cho các căn hộ này. Dẫn đến chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội về bản chất không được miễn tiền sử dụng đất, gần như đã “vô hiệu hóa” ưu đãi NƠXH.

Vấn đề càng phức tạp với các dự án đã bán hết căn hộ thương mại mà phương án kinh doanh của chủ đầu tư đã không tính đến việc phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Trường hợp này nếu Nhà nước truy thu, chủ đầu tư phải tự bỏ chi phí để nộp, dẫn đến thua lỗ (chủ đầu tư chỉ được lợi nhuận không quá 10%).

Các bất cập về chính sách nêu trên là một phần nguyên nhân quan trọng khiến NƠXH trở nên kém hấp dẫn, khiến nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc này.