Hướng đi cho bất động sản hình thành trong tương lai

Nguyễn Văn Thắng - Chuyên gia pháp lý bất động sản• 30/10/2023 01:00

Việc cải thiện cách thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai sẽ đảm bảo lợi ích cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Khách hàng và chủ đầu tư có thể thỏa thuận về việc thanh toán dựa trên nhu cầu và tình hình cụ thể có thể tạo ra sự linh hoạt cho thị trường bất động sản

Liên quan đến góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có nhiều tranh cãi về cách thanh toán khi mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Các phương án đang được xem xét

Theo đó, vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại điều 25 dự thảo luật nêu 3 phương án thanh toán, cụ thể như sau:

Phương án 1, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này. Hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ đỏ, sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2 cũng tương tự phương án 1 nhưng con số 95% giảm còn 90%.

Phương án 3, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ đỏ, sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua.

Phương án nào khả thi?

Qua phân tích, phương án 2 đề xuất việc giữ lại 10% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, điều này là không phù hợp bởi khi giữ lại 10% thì chủ đầu tư sẽ bị “chôn” vốn quá nhiều, gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Không chỉ vậy, việc mua bất động sản hình thành trong tương lai khi sản phẩm đã hoàn thiện không còn mang theo những rủi ro lớn, do đó việc giữ lại số lượng lớn vốn là không hợp lý.

Đối với phương án 3 cũng giống như luật hiện hành. Tuy nhiên, phương án này cũng không giải quyết được những vấn đề cụ thể về quyền lợi của cả hai bên.

Trong khi đó, phương án 1 được xem là phương án mới hơn so với luật hiện hành, với tiềm năng tạo ra mô hình thanh toán linh hoạt và an toàn hơn. Theo đó, phương án này đề xuất thanh toán 95% và phần còn lại được chuyển vào tài khoản chủ đầu tư phong tỏa. Điều này giúp đảm bảo rằng chủ đầu tư phải hoàn thiện dự án và đạt đủ điều kiện trước khi được giải ngân.

Thứ nhất, khi thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư, thì khách hàng cũng mong muốn trả 5% để có được sổ đỏ. Và khả năng rủi ro rằng buộc lúc đầu giữa hai bên cũng không còn nữa. Cái hài hòa nữa là chủ đầu tư sau khi được khách hàng thanh toán rồi thì yên tâm về giao dịch nhưng vẫn phải có trách nhiệm hoàn thiện vấn đề sổ đỏ thì mới có thể lấy được tiền ra. Điều này kích thích các bên nỗ lực hơn để đạt được giao dịch. Tôi nghĩ là nếu như không còn giải pháp nào khác thì nên chọn phương án 3.

Quan trọng hơn là tạo cơ hội cho chủ đầu tư và khách hàng có sự thương lượng với nhau thay vì đưa ra một tỷ lệ cố định. Trên thực tế, nhiều trường hợp có người muốn thanh toán nhiều hơn trong khi luật lại giới hạn, vô hình chung sẽ gây bất cập. Khách hàng và chủ đầu tư có thể thỏa thuận về việc thanh toán dựa trên nhu cầu và tình hình cụ thể. Việc này có thể tạo ra sự linh hoạt và sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn.

Một điểm khác cần xem xét là quy định về thông báo hoặc đăng ký trước khi kí hợp đồng mua bán. Đây là một điểm cần cân nhắc thận trọng và làm rõ, bởi quy định về việc thông báo và đăng ký có thể tạo ra thêm sự phức tạp trong các thủ tục hành chính. Do đó, việc đơn giản hóa và tối giản hóa quy định sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và giảm bớt thời gian cũng như chi phí tài chính.

Cuối cùng, khi hoàn thiện, luật cần hướng tới xây dựng một khung pháp lý mạnh mẽ và linh hoạt để đảm bảo sự phát triển của thị trường bất động sản. Không nên quá đi vào chi tiết và cứng nhắc, mà nên đảm bảo tính đồng bộ và linh hoạt cho pháp luật. Việc tạo sự thống nhất giữa các luật liên quan và loại bỏ sự chồng chéo là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của pháp luật.

Nếu có thể cải thiện cách thanh toán trong mua bán bất động sản dựa trên những nguyên tắc này, lợi ích của cả chủ đầu tư và khách hàng sẽ được đảm bảo, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.