>>> Điều kiện tiếp cận tín dụng nhìn từ Thông tư 06/2023

NHNN khẩn trương có giải pháp tăng khả năng tiếp cận tín dụng

Theo Thông báo số 332/TB-VPCP ngày 17/8/2023 kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về nhiệm vụ, giải pháp lớn ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng và bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế trong những tháng cuối năm 2023, ở góc độ Chính sách tiền tệ, Thường trực Chính phủ lưu ý, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) nghiên cứu, phát huy tinh thần cầu thị, lắng nghe các ý kiến, phản ánh của doanh nghiệp, người dân để khẩn trương có các giải pháp kịp thời, hiệu quả thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp, người dân.

NHNN được chỉ đạo, lưu ý khẩn trương có các giải pháp kịp thời, hiệu quả thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, tăng cường khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp, người dân. Ảnh minh họa: Quốc Tuấn

Thường trực Chính phủ lưu ý; tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí, đẩy mạnh chuyển đổi số..., phấn đấu tiếp tục hạ lãi suất cho vay, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trên tinh thần cộng đồng trách nhiệm, cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ".

Bên cạnh đó, NHNN khẩn trương rà soát, xem xét sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền các Thông tư của NHNN để kịp thời tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh; đồng thời tăng cường thanh tra, giám sát, kiểm soát, ngăn chặn và xử lý các hành vi tiêu cực, tham nhũng, lợi ích nhóm..

Thông báo này nối tiếp tinh thần chỉ đạo theo công văn hoả tốc số 746/TTg-KTTH ngày 16/8/2023, Thủ tướng Chính phủ giao Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì họp ngay với NHNN và các cơ quan liên quan để nghiên cứu sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN, nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp (DN).

Theo đó, việc nghiên cứu sửa đổi các Thông tư (Thông tư 06 và Thông tư 03), được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt cản trở việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Hướng sửa đổi kỳ vọng với Thông tư 06

Đối với Thông tư 06, là đơn vị có nhiều văn bản kiến nghị sửa đổi chi tiết cũng như có Lãnh đạo tham gia cuộc họp do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có tiếp văn bản kiến nghị về hướng sửa đổi Thông tư này.

Sau thông tin từ HoREA là Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã cho biết chủ đầu tư vẫn được vay dù dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh", việc kiến nghị sửa đổi Thông tư 06 nếu được ghi nhận, sẽ giải tỏa áp lực lớn cho các chủ đầu tư với các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh do chính sách được triển khai là chính thức, đúng quy định. Tuy nhiên, điều này có đẩy rủi ro với nút thắt "khó phát mãi" về phía ngân hàng?

Theo đó, HoREA cho rằng để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của Thông tư 06 với các quy định pháp luật và đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư đề xuất tiếp cận vốn vay tín dụng có “mục đích sử dụng vốn hợp pháp”, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét bỏ “khoản 8 Điều 8” (quy định "Để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom”),do có dấu hiệu chưa phù hợp với khoản 2 Điều 51 Hiến pháp 2013 và một số quy định của Luật; và kiến nghị xem xét sửa đổi “khoản 9 Điều 8” quy định tổ chức tín dụng được cho vay đối với nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai thực hiện.

>>> Thông tư 06/2023/TT-NHNN tác động đến thị trường tín dụng ra sao?

Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét cho phép TCTD được cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng mua nhà vay tín dụng “để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư” đối với dự án đầu tư “đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai thực hiện” và người vay phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng thanh toán trả lãi vay, nợ gốc hoặc phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Ngoài ra, đề nghị sửa đổi “khoản 10 Điều 8” quy định “các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh phát sinh dưới 24 (hoặc 36) tháng tính đến thời điểm TCTD quyết định cho vay” để phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường bất động sản do “vướng mắc pháp lý” chiếm đến 70% khó khăn nên dự án bị “dừng” thực hiện chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền mà không phải do lỗi của doanh nghiệp...

HoREA cũng đề nghị NHNN xem xét sửa đổi Thông tư số 03/2023/TT-NHNN theo hướng “bỏ” điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN. Nội dung điểm a khoản 8 điều 4 quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp sau: a) Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Như vậy, nếu sửa đổi theo hướng bỏ quy định này, đồng nghĩa sẽ tháo bỏ một "lằn ranh đỏ" hết sức quan trọng các nút nghẽn tái cơ cấu nợ trên thị trường vốn - điều đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản xoay xở đủ đường nhưng vẫn chưa có lối thoát ra khỏi khó khăn.

Nhận định chung về hướng kỳ vọng sửa đổi Thông tư 06 có thể làm thay đổi bổi cảnh, sức khỏe của ngành bất động sản hiện nay, CTCK MSVN cho rằng cần nhìn nhận rõ hơn về vấn đề, trước hết là làm rõ hơn về việc thế nào là dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Theo nhóm phân tích của MSVN, đó là các dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cơ bản phải thực hiện xong các thủ tục pháp lý: (1) Chấp thuận chủ trương đầu tư; (2) Phê duyệt quy hoạch chi tiết; (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Thực tế cho thấy hiện nay rất nhiều dự án chưa thực hiện xong các thủ tục này hoặc quá trình thực hiện gặp vướng mắc, chưa đáp ứng các điều kiện để bước sang giai đoạn kinh doanh. Các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh này hầu hết đều trở thành tài sản đảm bảo trong hệ thống ngân hàng. Trường hợp khách hàng không đủ khả năng thanh toán và phía ngân hàng tiến hành phát mãi tài sản này nhưng vì chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nên về mặt nguyên tắc sẽ không thể phát mãi thành công. Điều này dễ dẫn đến nguy cơ mất an toàn cho hệ thống tài chính. Vì vậy, quy định mới tại khoản 9, Điều 8 Thông tư 06/2023/TT-NHNN nhằm mục tiêu hạn chế các rủi ro này. (Đây cũng là quan điểm của NHNN khi giải thích về việc ra quy định tại Thông tư 06, sau nhiều văn bản nhắc nhở, cảnh báo rủi ro trên toàn hệ thống).

"Theo chúng tôi, tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng thường chiếm đến 50 - 60% tổng mức đầu tư dự án nên việc cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai là vô cùng cần thiết với các doanh nghiệp bất động sản. Dự án khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không nhất thiết đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng. Chính vì vậy quy định không cho vay với các dự án “không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” đang tạo ra hai cách hiểu: Một là “dự án không đủ điều kiện pháp lý” và hai là “dự án không đủ điều kiện mở bán” vì vậy sẽ hạn chế khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp...", MSVN nhận định.

Nhóm chuyên gia cũng cho rằng việc sửa đổi thông tư 06/2023/TT-NHNN được kỳ vọng sẽ giúp cho ngành bất động sản khả quan hơn thông qua việc dễ dàng hơn trong việc tiếp cận vốn vay của tổ chức tín dụng, nhất là trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang đói vốn như hiện nay.