Không nên quy định bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn giao dịch

>>Ngày 23/6, Quốc hội họp về Luật Quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nhấn mạnh tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ngày 23/6.

Do đó, đại biểu Phạm Văn Hòa không đồng tình với quy định bắt buộc mua bán bất động sản qua các sàn giao dịch, mà nên để cho hai bên mua bán tự thỏa thuận như hiện hành, hạn chế tình trạng lợi dụng để độc quyền, câu kết với nhau để trốn thuế, làm cho thị trường bất động sản nhiều rủi ro, tăng chi phí cho khách hàng.

Không nên quy định bắt buộc mua bán qua sàn

“Luật có thể quy định khuyến khích các bên mua bán qua sàn bất động sản không phải là bắt buộc. Đồng thời, quy định rõ sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm pháp lý cung cấp thông tin không đủ, đúng cho khách hàng”, đại biểu Phạm Văn Hòa đề xuất.

Ngoài ra, đại biểu Phạm Văn Hòa cũng không đồng tình với quy định: "Người đại diện pháp luật của sàn giao dịch bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này làm căn cứ để làm các bước thủ tục, theo quy định của các pháp luật có liên quan".

Đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, quy định như vậy là “đánh đồng” giá trị pháp lý của việc ký xác nhận giao dịch của sàn bất động sản với công chứng, tạo sự chồng chéo đối với Luật Công chứng hiện hành.

"Tôi đề nghị các giao dịch bất động sản phải thông qua công chứng, chứng thực. Công chứng vẫn còn sai sót, như vậy sàn giao dịch bất động sản có thể sai sót nhiều hơn. Khi đó, thiệt thòi sẽ là bên mua, thuê", đại biểu Phạm Văn Hòa bày tỏ.

Ở góc độ khác, đại biểu Dương Khắc Mai (Đắk Nông) cho rằng, quy định “giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất…” là "thiếu căn cứ".

Theo đại biểu Dương Khắc Mai, sàn giao dịch bất động sản không thể và không nên quy định giá bán làm cơ sở để tính thuế. Bởi vì, không thể xác nhận giá bán qua sàn là giá mua bán thực tế của các bên vì chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sàn thấp hơn giá trị thực, hoặc cao hơn giá trị thực vì mục đích trốn thuế, thậm chí là rửa tiền.

Bên cạnh đó, cơ sở để các bên đăng ký biến động, sang tên quyền chủ sở hữu đã được quy định cụ thể trong bộ luật Dân sự, luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Công chứng. Trong đó, giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện để được coi là hợp pháp bao gồm tính xác thực, hợp pháp.

"Giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ bảo đảm rằng thông tin về giao dịch đó là minh bạch chứ chưa thể khẳng định tính xác thực, chưa chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch đó", đại biểu Dương Khắc Mai nói.

Đồng thời đánh giá, dự thảo luật đã trao cho sàn giao dịch bất động sản quá nhiều quyền vốn không thuộc chức năng, nhiệm vụ, chồng lấn và xung đột với các luật khác.

Tranh luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) đề cập về giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, qua môi giới. Trên thế giới, nhiều nước đã có những quy định chặt chẽ đối với sàn giao dịch bất động sản. Do đó, người dân rất yên tâm với việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch.

Để thị trường bất động sản minh bạch, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định chặt chẽ về sàn giao dịch và môi giới bất động sản… Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, bất động sản là hàng hóa quen thuộc với tất cả mọi người. Nhưng khi được giao dịch trên thị trường thì lại là hàng hóa rất đặc biệt.

Thị trường bất động sản gồm 3 bộ phận cấu thành. Đó là, người mua, người bán và người môi giới. Ba yếu tố này không thể thiếu khi mà cần có một thị trường hoàn chỉnh và chúng ta dù không có quy định về môi giới bất động sản thì trên thực tế người dân khi đi giao dịch bất động sản vẫn cứ tìm đến một người trung gian. 

Như vậy, để minh  bạch thị trường bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị dự án Luật cần quy định trách nhiệm của môi giới bất động sản phải mang tính pháp lý. Nếu như gặp rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Tiếp tục rà soát, bổ sung

Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về phạm vi điều chỉnh cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo luật, làm rõ phạm vi, nội dung điều chỉnh của luật theo hướng bảo đảm phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật bao quát được hoạt động kinh doanh bất động sản, phân định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản và các giao dịch dân sự không vì mục đích kinh doanh khác. 

Bộ trưởng cũng nêu rõ, cơ quan soạn thảo sẽ nghiên cứu để quy định đồng bộ các nội dung liên quan đến giao dịch nhà ở, giữa các luật có liên quan để đảm bảo việc kinh doanh nhà ở thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản; chính sách phát phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở khác thực hiện theo Luật Nhà ở, đảm bảo thống nhất, không chồng chéo với các luật khác có liên quan.

Về bất động sản đưa vào kinh doanh, Bộ trưởng cho biết tiếp thu ý kiến của các đại biểu, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo luật để đảm bảo bao quát các loại bất động sản được đưa vào dự thảo luật.

Về điều kiện với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng nhấn mạnh, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, bổ sung khoản 1, 2, 3 Điều 10 dự thảo Luật để báo cáo Chính phủ tiếp thu tối đa ý kiến của các đại biểu Quốc hội.

Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo kiến nghị giữ khoản 2 Điều 10 vì cần bảo đảm phạm vi điều chỉnh bao quát đầy đủ các đối tượng kinh doanh bất động sản, trong đó có đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Bộ trưởng cũng đề nghị giữ lại các nội dung chính của khoản 3, Điều 10 dự thảo luật, do đây là nội dung được luật hóa quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP trong đó có quy định các trường hợp cơ quan tổ chức bán nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách, còn việc sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp cơ bản không phát sinh mua bán, chuyển nhượng bất động sản.