Không thể "ồ ạt" quy hoạch đất cho nhà ở xã hội

DIỆU HOA• 18/09/2023 12:30

Cử tri tỉnh Thái Nguyên cho rằng thực tế nhu cầu về nhà ở xã hội ở tỉnh còn thấp dẫn đến lãng phí đất đai, khó khăn trong công tác quản lý quỹ đất đã bố trí để xây dựng nhà ở xã hội.

>>Làm rõ quy định về nhà ở xã hội

Thái Nguyên hiện chưa có nhà ở xã hội đưa ra thị trường

Nhu cầu thực tế không cao

Vừa qua, cử tri tỉnh Thái Nguyên đã có kiến nghị về quy định bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội. Cụ thể, theo cử tri, khoản 4, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó quy định:

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Căn cứ quy định này, khi lập quy hoạch chi tiết một số dự án trên địa bàn, địa phương phải bố trí quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên qua khảo sát thực tế cho thấy nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân khu vực thành phố (thuộc tỉnh) còn thấp, một bộ phận người dân không có điều kiện để mua hoặc thuê nhà ở xã hội dẫn đến lãng phí đất đai, khó khăn trong công tác quản lý quỹ đất đã bố trí để xây dựng nhà ở xã hội.

Vì vậy, cử tri tỉnh này đề nghị nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi nội dung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 theo hướng linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với tình hình thực tế ở các địa phương.

Trả lời kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua, Bộ đã nghiên cứu, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhằm khắc phục một số tồn tại, bất cập của quy định này.

Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì để khắc phục triệt để những vướng mắc, bất cập nêu trên còn cần phải sửa đổi Luật Nhà ở (thuộc thẩm quyền của Quốc hội).

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6.

Theo đó, tại Điều 80 dự thảo Luật quy định về đất để xây dựng nhà ở xã hội đã quy định theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng; bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Cụ thể: Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

>>Gỡ khó thị trường bất động sản: Tìm điểm chạm cung - cầu

Không thể phát triển theo phong trào

Như Diễn đàn Doanh nghiệpđã thông tin, sau khi Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được thông qua, nhiều tỉnh thành đã tiến hành kêu gọi đầu tư vào hàng ngàn căn hộ nhà ở xã hội nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp.

Phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với nhu cầu của thị trường

Song, trao đổi với PV, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, nhà ở xã hội rất nhân văn và cần thiết, nhưng không nên để loại hình này là gánh nặng cho xã hội sau 10-15 năm sau khi sử dụng, do xuống cấp, do không đáp ứng được nhu cầu tương lai.

Ông Tuyển cho hay, phong trào làm nhà ở xã hội là tốt, nhưng rất có thể bị ế do nguồn cung sẽ nhiều, trong khi nguồn cầu thật (những người thuộc đối tượng xã hội đủ khả năng kinh tế và sẵn sàng mua nhà ở xã hội) chưa chắc đã như dự báo. Đặc biệt là những tỉnh thành ngoài Hà Nội và TP HCM.

Vì vậy, khuyến cáo các cơ quan nhà nước/Chủ đầu tư nên nghiên cứu (R&D) thật kỹ lưỡng về nguồn cầu của từng địa phương để đưa ra nguồn cung phù hợp. Để sản xuất và tiêu thụ hết 1 triệu căn căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tức mỗi năm cần thanh khoản khoảng 150 ngàn căn, đó là một con số rất lớn.

“Quan trọng nhất để tăng xác suất đạt mục tiêu trên là tăng nguồn cầu bằng việc nới những tiêu chí liên quan đến đối tượng được mua (hộ khẩu, thu nhập), điều kiện chuyển nhượng, lãi suất vay mua. Đồng thời, tạo điều kiện tuyệt đối về thủ tục, vốn, cơ chế cho chủ đầu tư, bởi làm nhà ở xã hội có lẽ không phải là một miếng bánh ngon” – ông Tuyển cho biết.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương cũng cho rằng cần chủ động đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, triển khai các dự án để tối ưu chi phí, giúp cho giá nhà rẻ hơn hoặc sử dụng quỹ đất do nhà nước quản lý cho các doanh nghiệp phát triển dự án tạo ra các sản phẩm giá tốt.

“Hiện nay chúng ta đang quy tất cả về cho ngân hàng và tôi nghĩ rằng công cụ này chưa đủ. Dù có giảm lãi suất về mức 4 - 5% đi nữa thì cũng sẽ tiếp tục xảy ra tranh luận nhiều hay ít” – ông Khương nhận định.

Vị chuyên gia cho rằng cần dùng nhiều công cụ khác nhau của các bên liên quan để cùng giải quyết chứ nếu cứ dùng các công cụ riêng lẻ cho việc vận hành 1 đô thị hay vận hành 1 giải pháp nào đó thì rất khó để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030.