Khung giá đất “tăng” lại lo giá nhà bị “đẩy”

Theo bảng giá đất mới được UBND TP Hà Nội công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025 thì giá đất ở có mức cao nhất khoảng 695 triệu đồng/m2, áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại các tuyến đường trung tâm của quận Hoàn Kiếm như: Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng.

Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến đường: Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo. Nếu so với bảng giá được TP Hà Nội ban hành năm 2019, đất ở tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào tăng 3,7 lần.

Cũng theo bảng giá mới Hà Nội vừa ban hành, đất thương mại dịch vụ được điều chỉnh cao hơn 50-100% so với trước. Giá đất kinh doanh cao nhất vẫn tại các tuyến phố ở quận Hoàn Kiếm như: Hàng Khay, Hàng Ngang, Hàng Đào trên 244 triệu đồng/m2.

Trong khi đó giá đất nông nghiệp, đất trồng lúa và cây hằng năm, lâu năm, nuôi trồng thủy sản tại Hà Nội cũng tăng khoảng 15%. Còn với bảng giá đất mới TP HCM ban hành cuối tháng 10/2024, mức giá đất cao nhất tại TPHCM thuộc 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ ở mức 687,2 triệu đồng/m2.

Được biết, bảng giá đất mới mà Hà Nội, TP HCM vừa ban hành sát với thị trường sẽ là căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người dân, tổ chức thuộc diện giải phóng mặt bằng. Đây cũng là cơ sở để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Theo các chuyên gia, bảng giá đất mới của TP Hà Nội và TPHCM sẽ giúp minh bạch hơn về giá cho từng khu vực, là cơ sở để đẩy mạnh công tác định giá đất vốn bị vướng nhiều năm qua. Từ đó, giúp khơi thông một số dự án đang bị ách tắc. Tuy nhiên, giá vốn đầu vào của các dự án bất động sản sẽ tăng theo bảng giá đất mới. Với các doanh nghiệp, việc tạo lập quỹ đất để triển khai dự án cần có kinh nghiệm và nguồn lực tài chính mạnh mới thực hiện được.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cảnh báo rằng, chính quyền các địa phương cần có các giải pháp kiểm soát tình trạng lợi dụng việc điều chỉnh giá đất để đẩy giá bán nhà lên cao, làm trầm trọng thêm sự khan hiếm nguồn cung và đẩy nhiều người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và trung bình, ra ngoài thị trường.

Bình luận về nội dung này, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, giá nhà cao hiện nay không chỉ do sự tăng giá đất mà còn do tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Theo đó, chi phí đất đai chỉ là một yếu tố trong cơ cấu giá thành của bất động sản, trong khi yếu tố quan trọng quyết định giá cả chính là việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu có giải pháp tăng cường nguồn cung, kích thích giao dịch trên thị trường thì giá nhà sẽ có xu hướng giảm nhiệt. Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, việc tăng cường xây dựng các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, là một trong những giải pháp căn cơ để ổn định thị trường.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho biết, trong bối cảnh hiện nay, với tình trạng thiếu hụt nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, việc điều chỉnh bảng giá đất theo sát với giá thị trường có thể sẽ là yếu tố thúc đẩy giá nhà tiếp tục tăng cao. Ông Châu cảnh báo ngoài việc điều chỉnh giá đất, đơn giá thuê đất tại các thành phố lớn cũng có xu hướng tăng, tạo thêm áp lực lên giá nhà đất.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý về bất động sản cũng lo ngại việc điều chỉnh giá đất sát với thị trường có thể trở thành cái cớ để giới đầu cơ kích giá, tăng giá bán nhà trong năm 2025 nên người mua nhà cần tỉnh táo khi xuống tiền mua nhà. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, giá đất tăng có thể làm chi phí đầu vào các dự án nhà ở tăng nhưng cần thấy rằng đây không phải là yếu tố chủ đạo để đẩy giá chung cư tăng cao ngất ngưởng trong thời gian qua.

“Yếu tố chủ đạo vẫn là quy luật cung cầu, nên cơ quan quản lý, địa phương cần có những chính sách phù hợp để kiểm soát, kéo giảm giá nhà”, ông Đỉnh nói.