Kinh tế suy thoái khiến bất động sản Châu Á "chao đảo"?

Suy thoái kinh tế ở Trung Quốc và triển vọng toàn cầu không mấy khả quan đã đảo ngược đà tăng trưởng của thị trường bất động sản châu Á, khiến giới đầu tư và những người có nhu cầu hoang mang, không dám xuống tiền.

Mặc dù mỗi thành phố trong khu vực đều có những đặc điểm riêng biệt nhưng vẫn có một vài tình trạng chung như chi phí vay tăng, quy định của chính phủ hay thị trường chứng khoán biến động.

Bên cạnh đó, tồn tại một lực lượng khác cũng có thể đẩy giá lên cao kỉ lục tại nhiều nơi, đó là các khách hàng người Trung Quốc. “Khi nền kinh tế Trung Quốc bị ảnh hưởng bởi chiến tranh thương mại, dòng vốn trở nên khó khăn hơn, do đó, làm suy yếu nhu cầu mua bất động sản tại các thị trường như Sydney và Hồng Kông”, Patrick Wong, nhà phân tích bất động sản tại Bloomberg Intelligence, cho biết.

Giấc mơ “An cư lạc nghiệp” và bong bóng bất động sản tại Trung Quốc.

Anh Eason Shao – nhân viên một Công ty tài chính, đến từ thành phố Hàng Châu – Trung Quốc là một người thực sự có nhu cầu mua căn hộ, tuy nhiên sự thay đổi đột ngột của thị trường khiến anh cảm thấy choáng váng. Liên tục trong khoảng 6 tháng từ cuối năm 2017, anh đăng ký rút thăm để mua căn hộ tại Hàng Châu với hy vọng “an cư lạc nghiệp”. Tại thành phố này, do cầu vượt quá xa so với nguồn cung, do đó các nhà phát triển đã phải phát hành phiếu rút thăm mua nhà.

Để có thể hiện thực hóa giấc mơ của mình, anh Shao phải thức dậy lúc 6 giờ sáng và xếp hàng phía bên ngoài một ngân hàng địa phương. Những người mua nhà như anh Sao phải chuyển hàng chục ngàn USD cho các công ty phát triển nhà chỉ để được đưa vào danh sách rút thăm mua nhà. Đối với các công ty phát triển nhà có tiếng, tỷ lệ được chọn thấp nhất là 1%.

Sau 8 lần xếp hàng như vậy, cuối cùng anh Shao cũng được chọn. Thế nhưng, sau đó chỉ vài tháng, cơn sốt này đã hạ nhiệt một cách đột ngột. Những người mua nhà như anh Shao có thể mua được những căn hộ tại vị trí đẹp hơn với giá tiền hợp lý hơn, mà không cần phải xếp hàng mỏn mỏi và trả những khoản phí không nhỏ nữa. “Tất nhiên tôi hơi thất vọng”, Shao chia sẻ, “nhưng ở thời điểm đó, đấy là quyết định tốt nhất mà tôi có thể làm”.

Câu chuyện của Shao chỉ là một điển hình cho bong bóng thị trường bất động sản tại Trung Quốc. Khi căng thẳng thương mại với Mỹ và suy thoái kinh tế lan rộng đã làm sụt giảm niềm tin của người mua nhà đối với nền kinh tế số 2 thế giới. Kể từ năm 2018, các công ty phát triển nhà lớn nhất Trung Quốc đã giảm giá tới 30% để tăng tốc doanh số. Theo giới quan sát, giá nhà tại quốc gia này sẽ giảm thêm 10% trong năm nay.

Thị trường tuột dốc đã khiến các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc ăn không ngon, ngủ không yên. Trong nhiều năm, lĩnh vực bất động sản đã đóng vai trò quan trọng trong việc tạo công ăn việc làm, thúc đẩy đầu tư cũng như tạo ra ngân sách cho chính quyền địa phương. Khoảng 25% GDP của đất nước đến từ các ngành liên quan đến đất đai.

Sự đối lập của thị trường bất động sản Nhật Bản

Tại Nhật Bản, tình hình cũng không mấy khả dĩ, giá nhà đất ở một số vùng ngoại ô Tokyo đang giảm mạnh. Đầu năm nay, giá một căn hộ trong dự án Eravio Todoroki chỉ cách khu thương mại trung tâm Tokyo Station 30 phút đã giảm 13%, xuống còn 59,8 triệu Yên (550.000 USD).

"Phải mất đến 10 phút để đi bộ từ khu nhà đến nhà ga, điều này là hơi mất thời gian đối với những khách hàng bận rộn", theo Công ty môi giới và phát triển nhà Dynacel. "Chúng tôi đã bắt đầu bán căn hộ tại dự án này từ một năm rưỡi trước, nhưng việc mua bán này không được tốt như chúng tôi kỳ vọng”.

Rất nhiều công ty bất động sản tại đất nước mặt trời mọc cũng lâm vào tình trạng khó khăn tương tự. Dữ liệu từ Viện Kinh tế Bất động sản Nhật Bản cho thấy tỷ lệ các hợp đồng được giao dịch thành công đã giảm mạnh. Thậm chí tháng 12 vừa qua, chỉ số thị trường bất động sản đã giảm tới mức 23.1 điểm so với cùng kỳ năm trước. Đây là lần đầu tiên tỷ lệ này giảm xuống dưới 50% kể từ tháng 8 năm 1991.

Tuy nhiên, có một sự khác biệt rõ ràng giữa trung tâm Tokyo và các khu vực khác. Khoảng cách giữa giá đất ở thành phố và vùng nông thôn đang ngày càng xa nhau. Hiện các khu vực đắt giá nhất ở Nhật Bản đều tập trung tại Tokyo mở rộng. Trong đó, mảnh đất ở khu vực cửa hàng đồ văn phòng phẩm truyền thống Kyukyodo (quận Ginza, Tokyo) có giá lên tới 44,32 triệu Yên/m2 (tương đương 400.000 USD/m2), đây là mảnh đất đắt nhất ở Nhật trong năm thứ 33 liên tiếp.

Theo ông Tatsuhiko Hisamitsu, Chủ tịch Công ty tư vấn Totalbrain: "Doanh số bán căn hộ ở vùng ngoại ô Tokyo năm 2018 đã xuống rất thấp. Điều này trái ngược với tình hình giao dịch các căn hộ tại các tòa nhà cao tầng ở các quận trung tâm".

Theo giới quan sát, nền kinh tế Nhật Bản tăng trưởng ổn định đã thúc đẩy nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường bất động sản trong và ngoài nước... Tuy vậy, không có gì là chắc chắn, tại những khu vực như Tokyo, nhu cầu đang bị đẩy lên cao do việc xây dựng nơi ở cho các vận động viên Olympic và Paralympic. 

Giới chuyên gia dự đoán, giá đất tại các thành phố lớn sẽ chạm đỉnh trước khi Olympic diễn ra. Theo một cuộc khảo sát 113 chuyên gia bất động sản của NLI Research Institute, 45% số người được hỏi cho rằng giá đất "đã chạm đỉnh" hoặc "sẽ chạm đỉnh trong năm nay, 32% cho rằng "sẽ chạm đỉnh trong năm 2019", và 13% cho rằng "sẽ chạm đỉnh trong năm 2020."

Ông Takeshi Ide, giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường bất động sản của công ty Tokyo Kantei, đã chỉ ra sự khác biệt giữa đợt tăng giá đất này với đợt trước khi "bong bóng" vỡ hồi năm 1992. Nếu như trong quá khứ, giá đất tăng mạnh ở các khu vực dân cư ngoại thành, thì hiện nay giá tập trung tăng ở những khu vực trung tâm thành phố.

Sức mua bất động sản của Singapore giảm trong ngắn hạn

Thường được xếp vào những nơi đắt đỏ nhất thế giới, giá nhà tại Singapore vào quý 4/2018 có lần giảm đầu tiên trong 6 quý. Trong đó, bất động sản xa xỉ giảm mạnh nhất, mất 1,5% giá trị tại các khu đất "vàng". 

Nguyên nhân chủ yếu là loạt chính sách của Chính phủ. Cụ thể, Cơ quan Thường trú nhân Singapore (SPRs) và không thường trú (NPRs) đã nâng các nghĩa vụ thuế đối với người mua bất động sản, đồng thời thắt chặt hơn hạn mức cho vay trên giá trị bất động sản. Hành động này khiến khối lượng bán bất động sản cho người thường trú tại Singapore giảm 26,4% và cho người không thường trú giảm 17,9% trong quý III so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, chính phủ của Thủ tướng Lý Hiển Long còn áp dụng các biện pháp khác như tăng thuế đất và siết quy định về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV). Nhiều hạn chế mới gồm giới hạn căn hộ siêu nhỏ và quy định chống rửa tiền tạo thêm gánh nặng hành chính cho các hãng bất động sản. Tất cả tạo lực hãm đà tăng giá nhà tại quốc đảo này, khiến đợt tăng giá chỉ kéo dài 5 quý - ngắn nhất kể từ khi số liệu này được thống kê. 

Giống như Singapore, Chính phủ Việt Nam cũng có những thay đổi về chính sách, nhưng ngành xây dựng, bất động sản vẫn tăng trưởng đáng kể. Nhiều điều kiện kinh doanh được cắt giảm, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản triển khai các dự án lớn – nhỏ trên toàn quốc. Bên cạnh đó, ngành vật liệu xây dựng cũng có sự tăng trưởng tốt, với sản lượng gạch ceramic đứng thứ hai thế giới, chỉ sau Trung Quốc.

Bên cạnh những thuận lợi đó, nhiều chuyên gia cũng đánh giá thị trường xây dựng, bất động sản Việt Nam cũng sẽ gặp không ít thách thức khó khăn khi thủ tục hành chính để triển khai được một dự án đầu tư xây dựng lên tới 3-5 năm. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư còn chậm. Nhiều dự án bất động sản "đắp chiếu" mà chưa thể thu hồi. Trong ngành vật liệu xây dựng, nguy cơ dư thừa xi măng, sắt thép đang hiện hữu mà khó có cơ hội xuất khẩu được.

Năm 2019, Chính phủ vẫn đặt mục tiêu kinh tế vĩ mô GDP đạt 6,8-7%. Như vậy, mục tiêu tăng trưởng cao sẽ tạo đà để ngành xây dựng, bất động sản tiếp tục phát triển trong năm tới. Đây cũng là cơ sở để các chuyên gia, các doanh nghiệp kỳ vọng, lạc quan về thị trường bất động sản năm 2019.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định rằng trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.