“Lật tẩy” chiêu rao bán đất nền giá rẻ

Sau cơn sốt thị trường ghi nhận nhiều thông tin rao bán đất nền giá rẻ

Sau cơn sốt đất tháng 4/2018, thị trường Tp.HCM liên tục xuất hiện các tin rao bán đất nền cắt lỗ từ 30 - 40%, đất giá rẻ tầm 300 - 700 triệu tại quận 9, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh… Nội dung chủ yếu là “cần thoát hàng nhanh để thu hồi vốn”, “cần tiền để trả lãi ngân hàng”, “cắt lỗ ra hàng nhanh xoay vòng vốn”… thu hút sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, hầu hết thông tin chào bán có tính xác thực rất thấp, thậm chí là lừa đảo.

Khách hàng “tháo chạy”

Kể lại câu chuyện đi mua đất giá rẻ của mình, anh Nguyễn Xuân Trường (Tân Thành, Tân Phú) cho biết, lần theo thông tin rao bán trên tờ rơi, anh nhắm được lô đất 105m2 giá 450 triệu tại Phước Kiểng, Nhà Bè. Theo quảng cáo, lô đất nằm gần chợ truyền thống, trường học, vị trí “vàng” cho người có nhu cầu về nhà ở hoặc kinh doanh. Tuy nhiên, khi hỏi môi giới đăng tin thì người này cho biết, số tiền 450 triệu chỉ mới là tiền đóng đợt đầu. Giá thực tế của lô đất này gần 2,5 tỷ đồng.

Thấy khách chối không mua vì giá cao quá, môi giới lập tức lái sang giới thiệu lô đất khác xa hơn, giá tầm 800 triệu/nền ở ven thành phố. Bên bán cam kết đất cũng đầy đủ pháp lý, gần khu dân cư, bán rẻ là do có nhà đầu tư đang cần tiền gấp để quyết toán với ngân hàng, các lô khác trên cùng khu này giá lên đến 1,2 tỷ.

Lô đất có vị trí đẹp nhưng thấy môi giới thoái thác yêu cầu xem pháp lý dự án, anh Trường không xuống tiền mà về nhờ người thân tìm hiểu giúp. Sau đó anh mới vỡ lẽ, lô đất trên là do một nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ các hộ dân gần đó từ hồi 2015, chưa có thủ tục xin phép, chưa được phê duyệt quy hoạch và chưa được cấp phép lên dự án. Tuy nhiên một số người tự lập công ty, vẽ ra dự án, quy hoạch như đã hiện hữu rồi công bố rao bán.

Bằng chiêu cam kết bán có lời, chiết khấu khủng nếu xuống tiền ngay, nhiều khách hàng đã bị lừa mua. Khi phát hiện, khách hàng đi kiện, có người may mắn lấy lại được tiền nhưng bị trừ qua rất nhiều chi phí và thủ tục rắc rối. Một số người không lấy lại được tiền thì tìm cách “lừa” bán rẻ để đẩy “hòn lửa bỏng tay” cho người khác, rồi tháo chạy dưới sự tiếp tay của môi giới.

Bên cạnh việc lừa bán dự án ảo, chuyện môi giới “treo đầu dê, bán thịt chó” cũng diễn ra nhan nhản trên thị trường. Vẽ ra dự án đẹp, tiện ích trên mây, doanh nghiệp sẽ tiến hành cho khách hàng trực tiếp xem đất. Tuy nhiên thay vì dự án đang bán, khách sẽ được xem một dự án khác đẹp lung linh, đến khi ra hợp đồng mới biết mình bị lừa mà kiện cáo thì phức tạp.

Tương tự, một số công ty cũng có bài rao bán đất thanh lý thế chấp tại ngân hàng. Ngân hàng liên kết với công ty bất động sản làm lại hạ tầng, phân lô bán nền, sau đó phát triển thành khu dân cư, giá 500 - 700 triệu/nền. Khách hàng mua đợt đầu khi pháp lý chưa xong sẽ được giá tốt. Nếu khách hàng đề nghị được xem giấy tờ và vị trí lô đất trước khi mua thì sẽ được trả lời là sổ đang thế chấp tại ngân hàng, lô đất đang xây dựng hạ tầng nên chưa thể coi được…

Giảm thiểu rủi ro khi đầu tư đất nền

Câu hỏi đặt ra là liệu có thực sự tồn tại những lô đất giá rẻ như trong quảng cáo? Người có nhu cầu an cư và đầu tư cần tìm hiểu những gì để giảm thiểu các rủi ro khi đầu tư đất nền?

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng - TGĐ Công ty quản lý Bất động sản Savista, với những ai làm trong lĩnh vực bất động sản có sự nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường thời gian gần đây đều biết, trong bối cảnh đất nền liên tục trải qua những cơn sốt, giá đất đã thiết lập mặt bằng mới, cao hơn rất nhiều. Những khu đất vị trí tốt, giá rẻ thực chất đã hết từ lâu, khó có chuyện chào bán tràn lan. Với những sản phẩm nhà đất dán trên cột điện, những tiện ích như gần trường, chợ, bệnh viện, khu dân sinh rất không đáng tin. Nếu những sản phẩm này vị trí đẹp, tồn tại các tiện ích trên thì chẳng có lý do nào phải rao bán trên cột điện với giá bèo.

Yếu tố pháp lý giữ vai trò quan trọng trong các giao dịch mua bán đất nền

Với các trường hợp bán đất ngân hàng thanh lý giá rẻ, giá phát mãi giảm 50% so với thị trường, ông Dũng cho biết, việc thanh lý của ngân hàng thường qua các quy trình rất chặt chẽ nên giá bán không bao giờ thấp hơn giá thị trường quá nhiều. Khi thanh lý tài sản, các ngân hàng thường đăng tải thông tin trên website và các phương tiện truyền thông, chứ không sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua cò đất. Những lô đất rao bán thấp hơn giá thị trường thì chỉ có thể là đất không giống như những gì quảng cáo, đất ở một khu vực heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Theo ông Dũng, nếu giao dịch đất nền người dân có thể mua từ 2 kênh là chủ đầu tư và đất tư nhân rao bán. Đối với giao dịch tư nhân, người mua tuyệt đối không tham gia giao dịch bằng giấy tay, cần phải ra hợp đồng và công chứng rõ ràng. Còn với dự án của chủ đầu tư, khi mua họ chỉ cần ra hợp đồng mà không cần công chứng, lợi dụng kẽ hở này, nhiều môi giới đã lừa lọc khách hàng, bán khi chưa được phép hay thậm chí bán đất ảo.

"Để tránh rủi ro, người mua cần đòi xem các thông tin đất đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, hoàn tất nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, xem quyết định giao đất, quyết định phê duyệt 1/500. Quan trọng nhất là chủ đầu tư chỉ được quyền chuyển nhượng khi hoàn thiện kết cấu hạ tầng vì vậy người mua nên tự mình đến dự án xem xét để tránh bị lừa" - ông Dũng đưa ra lời khuyên.