Lật tẩy chiêu trò bán bất động sản (Kỳ 3): “độc chiêu” thổi giá

Những ngày tháng 3/2025, cơn sốt đất xuất hiện với tần suất dày đặc tại khu vực giáp ranh Quảng Nam và TP Đà Nẵng từ Hòa Xuân, Hòa Quý, Hòa Hải (TP Đà Nẵng) cho đến Điện Ngọc, Điện Dương (Thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) và các khu vực lân cận mà theo lời các môi giới thì giá đất trung bình tại các khu vực này đã tăng khoảng 20-30%.

Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân là một ví dụ. Nếu trước Tết Nguyên đán Ất Tỵ các lô đất nền tại khu vực này có mức giá trung bình khoảng trên dưới 3,5 tỷ đồng/lô thì hiện nay đang được rao bán và neo giá ở mức trên 4,2 tỷ đồng/lô; tại địa bàn phường Hòa Hải – nơi đang “làm mưa, làm gió” với dự án khu đô thị FPT, giá đất cũng “nhảy múa” – theo lời một nhà đầu tư thì hiện khu vực này giá đã tăng từ khoảng 4 tỷ lên khoảng 4,5 tỷ đồng/lô; còn khu vực thị xã Điện Bàn cũng tương tự khi tăng từ mức 1,7 tỷ lên mức 2,4-2,5 tỷ/lô so với trước Tết Nguyên Đán.

Bình luận về câu chuyện giá đất liên tục nhảy múa, một môi giới tiết lộ không biết nguyên do là gì nhưng với những lô đất anh đang theo, thì chỉ rao bán trong một, hai ngày đã được “nhảy múa”, tạo nên hiện tượng khan hàng.

“Vì làm trong nghề nên tôi được biết, các môi giới trước đó ra thông báo ngầm với nhau về việc chuẩn bị dàn quân để tạo cơn sốt, đóng giả làm khách hàng, ký kết hợp đồng giao dịch giả và sau đó là hoạt động sang tay nhau mảnh đất mới mua để hưởng lợi. Chỉ có người mua cuối cùng là “chết”. Minh chứng là hiện nay, khu vực Điện Ngọc, Điện Dương thị trường đã “đứng bánh” như có lô ở Điện Ngọc – đang neo giá 2,5 tỷ nhưng đã rao 3 tuần rồi và đang tiếp tục rao bán”, anh chia sẻ và đưa ra dẫn chứng cho lời nói của mình.

Nhiều chuyên gia bất động sản khẳng định, những đợt “sốt” giá đất trong thời gian qua là do giới đầu nậu và môi giới làm giá, “thổi” giá đất nền với nhiều chiêu trò.

“Độc chiêu” tung tin đồn vẫn luôn được áp dụng triệt để. Những ngày cuối tháng 3/2025, chia sẻ quan điểm của mình trên báo chí, một lãnh đạo cho biết để phát triển lâu dài, nếu sáp nhập Quảng Nam - Đà Nẵng lấy vùng đông huyện Thăng Bình để chuẩn bị một đô thị mới, làm đô thị tỉnh lỵ thì ngay lập tức những môi giới đã đem thông tin này đi phổ biến khắp nơi từ bàn nhậu, trên facebook,.. lập tức tạo nên một làn sóng đầu tư quan tâm đến khu vực này. “Thời buổi truyền thông phát triển, nên phải cẩn trọng, chạy theo tin đồn là “dính bẫy” ngay”, một môi giới chia sẻ với người viết.

Đó là câu chuyện có thật, nhưng được môi giới “tô rồng, vẽ phượng” như chuyện đã rồi để “dụ người mua”. Thậm chí nhằm tạo ra 'sốt đất ảo', trước đó, nhiều môi giới còn giả mạo cả văn bản của UBND TP Đà Nẵng để trục lợi. Còn nhớ giai đoạn cuối năm 2018, trên các trang mạng xã hội đăng tải một văn bản có ghi số 738/2018/UBND-XDCB, ngày 31-10-2018 giả chữ ký của Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ với nội dung “v/v phê duyệt hình thức đầu tư xây dựng đối với công trình cầu nối từ đường Bùi Tá Hán qua Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân”. UBND TP Đà Nẵng khẳng định văn bản trên là văn bản giả mạo, không phải văn bản thật. Mục đích của việc tung tin và đăng tải văn bản này với ý đồ tạo “cơn sốt đất” trên địa bàn quận Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ.

Cùng với chiêu thức trên, “bài cũ” cũng được giới đầu nậu và cò đất áp dụng và không ít người mua “dính bẫy”. Đó là chiêu thu gom rồi tạo ra cơn sốt giả với hình thức một nhóm khoảng 10 người góp vốn và chủ động bày “cuộc chơi” để dụ khách. Họ mua đất dự án rồi phân nhau đẩy giá theo kiểu người thứ nhất mua 1 đồng, người thứ 2 trong nhóm mua lại với giá 2 đồng đến người thứ 3 đẩy giá lên 4 đồng… và cuộc chơi cứ thế được đẩy lên để tạo cơn sốt nóng trên thị trường. “Chiêu này xuất hiện trên thị trường đã lâu nhưng vẫn rất hiệu quả, đặc biệt là tại những khu vực có tiềm năng hoặc mới phát triển”, anh này cho biết.

Đó là những ví dụ cụ thể, còn nếu tìm kiếm thông tin trên mạng với cụm từ “lừa đảo đất nền Đà Nẵng” thì chỉ trong vòng 0,34 giây đã cho ra khoảng 20.000.000 kết quả; với Quảng Nam thì 18.200.000 kết quả trong vòng 32 giây- một kết quả đáng quan tâm trong thời buổi sốt đất hiện nay.

Từ những dẫn chứng trên, nhiều chuyên gia có cùng chung nhận định khi cho rằng các chiêu trò và những cơn “sốt giá ảo” đất nền rất nguy hiểm, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây nên tình trạng “bong bóng” trên thị trường bất động sản và nếu bóng nổ sẽ gây thiệt hại dây chuyền rất lớn.

Vậy nên, không phải không có lý do mà mới đây, lãnh đạo tỉnh Quảng Nam đã ban hành văn bản chỉ đạo về việc tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn. Cụ thể, địa phương này sẽ tăng cường công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn sắp xếp đơn vị hành chính hiện nay.

Tại công văn này, tỉnh Quảng Nam giao Sở Xây dựng có trách nhiệm đăng tải công khai khi có văn bản xác nhận dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân xây dựng nhà ở. Đồng thời, chỉ đạo Thanh tra Sở tăng cường kiểm tra, thanh tra, nắm bắt thông tin, đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng và pháp luật khác có liên quan (nếu có).

UBND tỉnh Quảng Nam cũng yêu cầu Công an tỉnh chủ động nắm bắt tình hình các chủ đầu tư dự án mở bán trên địa bàn tỉnh (hoặc địa phương khác) khi chưa đủ điều kiện để kịp thời chấn chỉnh, xử lý theo quy định. Đồng thời, chủ động kiểm tra, nắm bắt thông tin để xử lý đối với các tổ chức, cá nhân có dấu hiệu lừa đảo, lũng đoạn, xúi giục, kích động, gây bất ổn thị trường bất động sản.

“Tăng cường nắm bắt tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh; xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường bất động sản, tín dụng trên địa bàn tỉnh”, công văn nêu rõ.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Trần Quang - Trưởng văn phòng luật sư Trần Quang cho rằng để bảo đảm an toàn khi mua bất động sản, người mua nên thực hiện các bước và lưu ý xác minh uy tín của chủ đầu tư, kiểm tra giấy phép hoạt động và kiểm tra thông tin pháp lý của bất động sản như xác nhận quyền sở hữu, kiểm tra tình trạng pháp lý, đọc kỹ hợp đồng giao dịch,... Với hợp đồng mua bán, cần hiển thị rõ thông tin các bên liên quan, mô tả chi tiết về bất động sản, giá bán, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận, điều kiện bảo trì, bảo hành và quyền lợi của bên mua và công chứng hợp đồng.

“Đặc biệt là thanh toán an toàn, thanh toán nên được thực hiện qua tài khoản ngân hàng, không nên giao tiền mặt trực tiếp cho chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của mình. Cùng với đó, người mua cần yêu cầu hợp đồng bảo lãnh, kiểm tra tiến độ xây dựng nếu mua bất động sản hình thành trong tương lai. Cùng với đó, người mua cũng cần đảm bảo thu thập đầy đủ các giấy tờ liên quan như biên bản bàn giao, chứng nhận quyền sở hữu, hóa đơn thanh toán và hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản. Tóm tại khách hàng nên lựa chọn các sản phẩm “sạch” để đầu tư”, luật sư Quang góp ý.

(Còn nữa)