Gửi bình luận
Khi quyết định xuống tiền, khách hàng phải tìm hiểu kỹ pháp lý, chọn dự án của chủ đầu tư uy tín nhằm đảm bảo an toàn, tránh tình huống xấu xảy ra.
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Lê Cao - Luật sư điều hành Công ty Luật hợp danh FDVN cho rằng vẫn còn nhiều nguyên nhân khiến chủ đầu tư bỏ mặc trách nhiệm để thu lợi từ những dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
- Thưa ông, thời gian qua đã có hàng loạt vụ kiện tụng liên quan đến BĐS với vấn đề huy động vốn của chủ đầu tư? Dưới góc nhìn pháp lý, theo ông nguyên nhân của tình trạng này bắt nguồn từ đâu?
Các tranh chấp liên quan đến vấn đề huy động vốn của chủ đầu tư nhiều năm qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân có thể nhận diện được.
Thứ nhất, trong một thời gian dài thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam bị thao túng, chi phối dẫn đến tình trạng giá trị ảo trên thị trường biến chuyển bất thường. Từ đó các giao dịch không thực chất, giá trị của các sản phẩm bị thổi phồng, bị phù phép dẫn đến một thị trường thiếu minh bạch và bền vững.
Trên nền tảng thị trường bị chi phối bởi đầu cơ, lợi ích nhóm, bởi sự phù phép thổi giá, “lùa gà” như vậy thì hiện tượng rủi may, được mất, lừa đảo lẫn nhau, bất tín lẫn nhau là điều xảy ra thường xuyên, chính điều đó tạo ra các sai phạm, tranh chấp.
Thứ hai, trong một thời gian dài quy định về huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS còn nhiều khoảng trống. Nhiều doanh nghiệp đã sử dụng các hình thức như đặt cọc, hợp tác đầu tư, đăng ký giữ chỗ để tạo các giao dịch mua bán theo hình thức “bán lúa non” với các khách hàng.
Với các hình thức này, nhiều doanh nghiệp vận dụng theo pháp luật dân sự, sự tự nguyện thỏa thuận của các bên tham gia để tiến hành ký kết nên về mặt pháp lý không có quy định cấm các giao dịch này. Nếu gặp doanh nghiệp uy tín, có năng lực và kinh doanh đàng hoàng thì dự án sẽ được triển khai bình thường, tiền huy động từ người mua được đưa vào đầu tư dự án, sau đó người mua vẫn nhận được sản phẩm.
Tuy nhiên, qua thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp thường lợi dụng quen biết, nhóm lợi ích sân sau để chạy được chủ trương đầu tư nhưng lại không có năng lực thực hiện dự án, từ đó dẫn đến việc huy động vốn của người dân xong rồi chia chác tiêu xài dẫn đến mất vốn, không có khả năng thực hiện dự án, người dân nộp tiền xong chờ mãi không nhận được sản phẩm.
Thứ ba, một phần quan trọng nguyên nhân đến từ chính những người dân, những nhà đầu tư tham gia vào thị trường thiếu hiểu biết về các quy định pháp luật, hoặc nhiều người biết rõ về điều kiện các sản phẩm BĐS chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng vẫn bỏ mặc rủi ro. Nhiều người thích mua các sản phẩm chưa đủ điều kiện vì giá rẻ hơn, vì thị trường biến động liên tục nên họ sẵn sàng tham gia vào các giao dịch mà nhiều khi biết có thể có rủi ro nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền, chấp nhận rủi ro.
Đến khi tranh chấp xảy ra mới kêu than với chủ đầu tư. Có nhiều trường hợp có chủ đầu tư làm ăn bất chính, lừa lọc, nhưng cũng có những điều kiện là người tham gia vào thị trường này xem thường, bỏ mặc các điều kiện, quy định, sẵn sàng chấp nhận rủi ro để rồi phải dự phần mình vào hàng loạt vấn đề rắc rối tranh chấp.
-Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện huy động vốn sai quy định, vậy chế tài để xử lý các chủ đầu tư hiện nay như thế nào, thưa ông?
Hiện nay, về xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP thì hành vi huy động vốn không đúng quy định; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết có thể bị xử phạt từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.
Đối với các hành vi lợi dụng làm dự án BĐS nhưng gian dối, chiếm đoạt tài sản của khách hàng thì còn có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự về các tội danh như Lừa dối khách hàng, Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định của pháp luật hình sự.
Rõ ràng, các biện pháp xử lý trách nhiệm từ hành chính, hình sự đều đã có và những năm qua rất nhiều vụ án hình sự đã được điều tra, xử lý những nguồn lợi từ hoạt động phi pháp liên quan đến BĐS là rất lớn, do đó các sai phạm vẫn diễn ra.
- Ở bối cảnh hiện tại đặc biệt là khi các Luật liên quan đến BĐS đã có hiệu lực, theo ông để đưa sản phẩm ra thị trường các chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định nào?
Sản phẩm BĐS đưa vào kinh doanh thông lệ phải là các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được công nhận quyền sử dụng, sở hữu. Nên vấn đề kiểm tra các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu khá dễ và không vướng các vấn đề mập mờ về điều kiện giao dịch.
Đối với các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai thì pháp luật hiện hành cũng đã hoàn thiện hơn, theo Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 thì phải đảm bảo đến 8 nhóm điều kiện cụ thể.
Thứ nhất, nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ hai, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể như quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,...
Thứ ba, ngoài có giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ tư, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ năm, nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án BĐS đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
Thứ sáu, đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Thứ bảy, đã được công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Thứ tám, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật KDBĐS năm 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật KDBDS 2023.
Như vậy, điều kiện để kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện khá nghiêm ngặt, vì vậy người dân tham gia giao dịch cũng cần nắm rõ các điều kiện để có thể tham gia vào các giao dịch một cách phù hợp pháp luật.
- Về phía nhà đầu tư, khách hàng, ông có lời khuyên nào để việc “xuống tiền” của nhà đầu tư được an toàn hơn?
Pháp luật hiện hành đã có các quy định về điều kiện kinh doanh BĐS, do đó nhà đầu tư, khách hàng nên tham gia vào các dự án có sản phẩm đã đủ điều kiện giao dịch để tránh những rủi ro không đáng có.
Đối với các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai cần lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, cần có các điều kiện bảo lãnh theo quy định và cẩn trọng trong việc giao kết, chuyển tiền qua tài khoản của chủ đầu tư chính thức theo quy định, tránh trường hợp chuyển tiền và các chi phí không chính thức qua các khâu trung gian, bên thứ ba không phù hợp để tránh tình trạng mất vốn.
Từ thực tế cho thấy, những rủi ro thường đến với các giao dịch chưa đủ điều kiện, không đúng pháp luật, còn các trường hợp đảm bảo đã đủ điều kiện, đảm bảo xác lập hợp pháp thì dù có tranh chấp xảy ra pháp luật cũng bảo vệ cho nhà đầu tư. Trong mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai thì việc tỉnh táo tìm hiểu, chọn chủ đầu tư dự án uy tín cũng là việc cần thực hiện bởi nhiều khi pháp lý đúng, pháp lý đủ nhưng năng lực đầu tư kinh doanh không có, gặp phải chủ đầu tư gian dối, nhận được tiền mà không đưa vào thực hiện dự án thì rủi ro vẫn xảy ra.
Do đó, vừa phải kỹ pháp lý, vừa phải lựa chọn được dự án uy tín thì tham gia các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai mới đảm bảo sự an toàn.
- Trân trọng cảm ơn ông!
