Luật Đất đai sửa đổi (Kỳ 4): Luật hóa quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam

>>> Kiến nghị cấp "sổ hồng" cho người nước ngoài mua nhà tại TP.HCM

Tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5-6/2023), Quốc hội dự kiến sẽ thông qua một loạt đạo luật mới tác động trực tiếp đến nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản, gồm: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, việc các cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong các dự án tại nước ta ngày càng nhiều

Cả 3 đạo luật quan trọng này sẽ được soạn thảo, xây dựng trong cùng một thời điểm, nhằm đảm bảo yêu cầu sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật, hiện thực hóa văn kiện Đại hội XIII của Đảng: “Tập trung sửa đổi những quy định mâu thuẫn, chồng chéo, cản trở phát triển kinh tế”.

“Xung đột” pháp luật và hệ lụy

Pháp luật nhà ở hiện hành đã thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở (tuy việc xác lập quyền sở hữu này được quản lý chặt chẽ và có “hạn mức”). Trong khi đó, pháp luật đất đai hiện hành lại không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Cụ thể, khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 lại không thống kê “người nước ngoài” thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam (chỉ có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao mới có quyền này).

Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở trong dự án thông qua các giao dịch nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Đây là một nghịch lý, một “điểm nghẽn” của hệ thống pháp luật và đi ngược lại nguyên tắc tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại trong dự án nhà ở theo khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở, do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không bảo đảm “gắn với quyền sử dụng đất” như Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Và do không có quyền sử dụng đất thì nếu chủ sở hữu bán lại nhà ở này (chẳng hạn cho người Việt Nam) thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với quyền sử dụng đất” hay không?

Về mặt logic, người bán (người nước ngoài) không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có quyền sử dụng đất (bởi không được nhận chuyển giao quyền này từ người bán). Vô hình trung người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài cũng chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).

Mua nhà nhưng không cấp Giấy chứng nhận

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, người viết nhận thấy chế định về “người sử dụng đất” cơ bản không thay đổi so với Luật Đất đai năm 2013. Các chủ thể sử dụng đất có “yếu tố nước ngoài” vẫn giữ nguyên, gồm “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” và “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” (thay cho “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” theo Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy, nội dung dự thảo tiếp tục không quy định cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất, giống như Luật Đất đai năm 2013. Nếu dự thảo luật được thông qua theo phương án hiện tại thì tình huống “xung đột pháp luật” giữa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vẫn tồn tại trong “chu kỳ pháp luật” mới.

Như chỉ ra ở trên, Luật Nhà ở hiện hành đã có quy định cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Để bảo đảm an toàn, Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng và thông báo cho UBND cấp tỉnh để xác định danh mục dự án nhà ở thương mại cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Về “hạn mức” sở hữu, Điều 161 Luật Nhà ở quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà. Về thời hạn sở hữu, Luật Nhà ở quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm và có thể được gia hạn thêm.

Kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, việc các cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong các dự án tại nước ta ngày càng nhiều.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng kèm theo hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), trên phạm vi cả nước đã có 2.124 tổ chức, cá nhân nước ngoài (gồm 240 tổ chức, 1.884 cá nhân) đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội (1.018), thành phố Hồ Chí Minh (778), Bình Dương (152), Bà Rịa - Vũng Tàu (41), Đà Nẵng (12)…

Mặc dù vậy, do không được thừa nhận quyền sử dụng đất nên việc chứng nhận sở hữu tài sản cho nhóm đối tượng này vẫn chưa thể thực hiện, đặc biệt trong phân khúc biệt thự và nhà liền kề. Do việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đồng thời trên một “chứng thư pháp lý” duy nhất là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và quy trình, thủ tục cấp theo pháp luật đất đai nên cá nhân nước ngoài không thể được cấp Giấy chứng nhận này khi chỉ có quyền với nhà ở trên đất mà không có quyền đối với đất.

Luật hóa quyền sử dụng đất của cá nhân ngoài

Trong Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn, đầu tiên là chính sách về sở hữu nhà ở mà theo đó, Bộ Xây dựng nêu rõ: “Tiếp tục chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư đồng thời vẫn bảo đảm an ninh quốc phòng”.

phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng công nhận “người nước ngoài/cá nhân nước ngoài” có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng công nhận “người nước ngoài/cá nhân nước ngoài” có quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Nhưng chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể thực hiện trọn vẹn nếu không giải quyết được tận gốc vấn đề chứng nhận quyền sở hữu. Để giải quyết tận gốc, chỉ sửa Luật Nhà ở thôi là chưa đủ mà điểm mấu chốt nằm ở sửa đổi Luật Đất đai.

Tham gia ý kiến về hồ sơ Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm: “Việc người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam không nhất thiết phải có quyền sử dụng đất. Thực tế tại Việt Nam cũng cho phép một số trường hợp được sở hữu nhà nhưng quyền sử dụng đất là của người khác, ví dụ: bố mẹ cho con mượn đất làm nhà. Pháp luật về bất động sản của các nước trên thế giới cũng cho phép một người có thể sở hữu công trình xây dựng trên đất người khác (các quyền về bề mặt và khoảng không gắn liền với công trình xây dựng)”.

Các trường hợp sở hữu nhà ở trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác thường gắn với các quan hệ dân sự, dân sinh, hình thành trên mối liên hệ nhân thân, tình cảm (liên quan đến quan hệ gia đình, huyết thống…). Do vậy trường hợp này thường không áp dụng cho các quan hệ kinh doanh, thương mại theo cơ chế thị trường, không trở thành đòn bẩy thu hút đầu tư nước ngoài, thúc đẩy thị trường bất động sản.

Để đạt mục tiêu khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư, nhất thiết phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng công nhận “người nước ngoài/cá nhân nước ngoài” có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Như đã phân tích ở đầu bài viết, cả 3 đạo luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được soạn thảo, xây dựng trong cùng một thời điểm nên tạo cơ hội tốt để giải quyết tận gốc vấn đề sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.