Một số quy định về kinh doanh bất động sản còn chưa phù hợp

Diendandoanhnghiep.vn Theo VCCI, bên cạnh những mặt tích cực, một số quy định tại Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản còn chưa phù hợp…

Trả lời Công văn số 294/GM-BTP của Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Dự thảo), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, một số quy định còn chưa phù hợp, cơ quan soạn thảo cần cân nhắc, xem xét.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 4), khoản 1 Điều 4 Dự thảo quy định các điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản: (1) Thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật, “có ngành nghề kinh doanh bất động sản” (điểm a); (2) Công khai thông tin về doanh nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (điểm b); (3) Điều kiện của các bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản

Một số quy định của Dự thảo Nghị định hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản còn chưa phù hợp - Ảnh minh họa

Một số quy định của Dự thảo Nghị định hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản còn chưa phù hợp - Ảnh minh họa

Theo VCCI, quy định trên cần được xem xét một số điểm như: Điều kiện (1) - quy định này chưa phù hợp, bởi vì theo quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không còn ghi ngành nghề đăng ký kinh doanh. Hiện tại, trong các thủ tục quản lý chuyên ngành, các cơ quan quản lý cũng không còn xem xét về ngành nghề kinh doanh mà doanh nghiệp đăng ký.

Để đảm bảo tính thống nhất, VCCI đề nghị bỏ quy định “có ngành nghề kinh doanh bất động sản;

Bên cạnh đó, Điều kiện (2), (3) - không phải là điều kiện kinh doanh, là nghĩa vụ của doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh bất động sản. VCCI cũng đề nghị chuyển sang điều khoản khác, không quy định trong điều kiện đối với tổ chức, các nhân tham gia kinh doanh bất động sản.

Về điều kiện về tài chính, khoản 2 Điều 4 Dự thảo quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu khi đầu tư các dự án tùy thuộc vào quy mô sử dụng đất, điều kiện này áp dụng cho từng dự án mà doanh nghiệp đầu tư.

Theo VCCI, đây là dạng quy định áp dụng trong quá trình hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, không có tính chất của quy định về điều kiện kinh doanh – những điều kiện về chủ thể kinh doanh phải đáp ứng khi muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản.

Mặt khác, quy định về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Dự thảo cần được xem xét ở các điểm như: Theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai, khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về tài chính trong trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Còn những trường hợp nhà đầu tư có quyền sở hữu quyền sử dụng đất thì không cần phải áp dụng quy định này mà khi thực hiện dự án đầu tư. Việc Dự thảo quy định điều kiện về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu khi thực hiện các dự án đầu tư trong cả trường hợp có quyền sở hữu quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với pháp luật đất đai.

“Đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không quy định về điều kiện tài chính đối với chủ đầu tư khi thực hiện các dự án đầu tư bất động sản mà dẫn chiếu tới quy định tại pháp luật về đất đai, đầu tư khi thực hiện các dự án đầu tư”, VCCI góp ý.

VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, xem xét các quy định - Ảnh minh họa

VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, xem xét các quy định - Ảnh minh họa

Cũng theo VCCI, điều kiện của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, Điều 5 Dự thảo quy định cụ thể các trường hợp được xem là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, tuy nhiên, quy định không rõ căn cứ để xác định quy mô công trình xây dựng, quy mô diện tích nhà ở tại khoản 2 Điều 5 Dự thảo (căn cứ đâu để xác định là nhà ở có quy mô dưới 2.000 m2; công trình xây dựng dưới 1.000 m2 là quy mô nhỏ?).

Đây là quy định mới so với hiện hành, vì vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo bổ sung căn cứ xác định quy mô tối thiểu này.

Về kinh doanh bất động sản không thường xuyên, theo VCCI rất khó để phân biệt kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp và kinh doanh bất động sản không thường xuyên quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 5 Dự thảo. Bởi vì, điểm đ khoản 3 Điều 5 Dự thảo quy định các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp không thuộc các trường hợp đặc biệt liệt kê từ điểm a điểm c khoản 3 Điều 5 sẽ chồng lấn với các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện.

“Đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại quy định này để đảm bảo tính rõ ràng khi triển khai trên thực tiễn”, VCCI góp ý.

Hay như, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, khoản 4 Điều 6 Dự thảo quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng phải gửi hợp đồng mẫu đến cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra hợp đồng, nếu phù hợp thì sẽ công khai lên Cổng thông tin điện tử của cơ quan tiếp nhận, nếu không đáp ứng các nội dung theo quy định thì doanh nghiệp phải hoàn thiện. “Doanh nghiệp chỉ được ký kết hợp đồng sau khi cơ quan tiếp nhận đã đăng tải công khai thông tin trên Cổng thông tin điện tử”.

VCCI cho rằng, quy định trên cần được xem xét về tính thống nhất: hợp đồng trong kinh doanh bất động sản không phải là dạng hợp đồng mẫu bị kiểm soát bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Quyết định 02/2012/QĐ-TTg, Quyết định 35/2015/QĐ-TTg, Quyết định 25/2019/QĐ-TTg về Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung. Vì vậy, quy định yêu cầu doanh nghiệp phải gửi hợp đồng mẫu tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại Dự thảo là chưa phù hợp với quy định về pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng;

Về tính minh bạch: Quy định trên không rõ cơ quan Nhà nước sẽ dựa vào tiêu chí nào để xem xét nội dung hợp đồng mẫu của doanh nghiệp? Điều này có thể phát sinh tình trạng nhũng nhiễu, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình hoạt động.

Về tính hợp lý: Quy định này tạo ra “giấy phép con” cho doanh nghiệp trong quá trình hoạt động kinh doanh (việc hợp đồng mẫu phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét nội dung và cho đăng tải công khai trên Cổng thông tin của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp mới được phép ký kết hợp đồng được xem như là một dạng “giấy phép con” cho hoạt động kinh doanh này) và có nguy cơ tạo ra điểm nghẽn cho hoạt động của doanh nghiệp (các giao dịch sẽ bị ngừng trệ vì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục gửi hợp đồng mẫu cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Từ những phân tích đã nêu, VCCI đề nghị cân nhắc bỏ quy định về gửi hợp đồng mẫu cho cơ quan nhà nước, thay vào đó yêu cầu doanh nghiệp phải công khai thông tin về hợp đồng mẫu trên website của doanh nghiệp.

Đánh giá của bạn:

Mời các bạn tham gia vào Diễn đàn chuyên sâu: Doanh nhân, Doanh nghiệp, Diễn đàn bất động sản, Khởi nghiệp, Diễn đàn pháp luật, Diễn đàn Tài chính

Mời các bạn tham gia vào group Diễn đàn Doanh nghiệp để thảo luận và cập nhật tin tức.

Bạn đang đọc bài viết Một số quy định về kinh doanh bất động sản còn chưa phù hợp tại chuyên mục DIỄN ĐÀN PHÁP LUẬT của Báo Diễn đàn doanh nghiệp. Liên hệ cung cấp thông tin và gửi tin bài cộng tác: email toasoan@dddn.com.vn, hotline: 0985698786,
Bình luận
Bạn còn /500 ký tự
Xếp theo: Thời gian | Số người thích
SELECT id,type,category_id,title,description,alias,image,related_layout,publish_day FROM cms_post WHERE `status` = 1 AND publish_day <= 1634690014 AND in_feed = 1 AND top_home <> 1 AND status = 1 AND publish_day <= 1634690014 ORDER BY publish_day DESC, id DESC LIMIT 0,15
1 2 3 4 5 6 7