Nhiều bất cập trong Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành của Luật Đầu tư 2020

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

Nhiều nội dung dẫn đến chồng chéo

Cụ thể, theo góp ý của HoREA, điểm d Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020, quy định: “d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác”.

Nhưng, điểm đ Khoản 1 Điều 23 “Dự thảo Nghị định” lại quy định “đ) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác mà không yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng”.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung “mà không yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng” trên là một quy định thêm mới, hoàn toàn khác và không phù hợp với quy định tại điểm d Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020 và Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, nên cần phải được lược bỏ.

 Bởi lẽ, trên thực tế hầu hết các dự án đầu tư sử dụng đất nông nghiệp, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đều thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cũng đều phải thực hiện thủ tục “chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng” từ đất nông nghiệp thành đất ở phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án.

 Bên cạnh đó, điểm b Khoản 2 Điều 29 “Dự thảo Nghị định” quy định các trường hợp dự án đầu tư có đề nghị giao đất, cho thuê đất không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trong đó có trường hợp “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thuê quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” chưa phù hợp với nội dung điểm a Khoản 2 Điều 29 “Dự thảo Nghị định”, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với “Dự án đầu tư có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Bởi, sau khi “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thuê quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” để thực hiện dự án đầu tư, thì có 02 trường hợp xảy ra: (i) Dự án tiếp tục sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất cũ; (ii) Dự án có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, nên cần bổ sung thêm cụm từ “mà không yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” vào nội dung điểm b, để đảm bảo sự phù hợp với nội dung điểm a Khoản 2 Điều 29.

HoREA cũng cho biết, Luật Đầu tư 2020 quy định Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư nhưng Dự thảo Nghị định chưa quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ và chế định bảo lãnh ngân hàng đã được quy định cụ thể trong Luật các tổ chức tín dụng và văn bản dưới luật.

Doanh nghiệp có vốn ngoại bị hạn chế quyền tiếp cận thị trường

Không những vậy, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, dự thảo nghị định trên đang khiến “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” bị hạn chế quyền tiếp cận thị trường đối với “hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng tạo lập quỹ đất dự án đầu tư”. Về bản chất là “hạn chế quyền” của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này, phù hợp với yêu cầu đảm bảo quốc phòng và an ninh.

Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 5 Luật Đầu tư 2020 quy định “1. Nhà đầu tư có quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành nghề mà Luật này không cấm. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện vì nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật”.

 Nhưng, Khoản 1 Điều 15 “Dự thảo Nghị định” quy định nguyên tắc áp dụng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, tại “Dự thảo Mục A Phụ lục I” quy định “Ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài” không quy định “hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng tạo lập quỹ đất dự án đầu tư”  thuộc “ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài”.

Đề nghị bổ sung quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư xác định cụ thể các khu vực đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, mà nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được thực hiện dự án”.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, nên rút ngắn thời hạn thụ lý hồ sơ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo hướng áp dụng công nghệ thông tin, cơ sở dữ liệu lớn (Big Data). Đồng thời, cần quy định trường hợp không chấp thuận điều chỉnh dự án đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền phúc đáp cho nhà đầu tư nêu rõ lý do không chấp thuận.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị làm rõ một số nội dung, từ ngữ để thống nhất văn bản, tránh trường hợp gây chồng chéo và khiến cơ quan thực hiện lúng túng như nhiều Nghị định đã mắc phải.