“Nội chiến" chung cư: Cần dung hoà lợi ích

Những năm gần đây, các cuộc xung đột liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư nổ ra nhiều hơn. Tính chất của các cuộc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, cư dân và ban quản lý cũng ngày càng phức tạp, khó giải quyết.

Các tranh chấp thường xuất phát từ việc những yêu cầu của người dân được coi là không được đáp ứng. Tại nhiều nơi, sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Song cũng phải kể đến sự thiếu "xây dựng" của một số cư dân, khi có những vấn đề phát sinh, nhiều cư dân thường không có thói quen ngồi lại với chủ đầu tư để bàn bạc, ngược lại tự ý có những phản ánh tiêu cực, một chiều... ảnh hưởng đến cộng đồng chung. Cũng có tình trạng các bên ngồi lại nhưng không thể tìm ra tiếng nói chung để cân bằng lợi ích và giải quyết căn nguyên của mâu thuẫn khiến các vụ xung đột còn dai dẳng.

Theo chuyên gia pháp lý, mặc dù các văn bản pháp quy điều chỉnh các mối quan hệ trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư tương đối đầy đủ, song mới bước đầu giải quyết một phần bất cập, chưa xử lý triệt để, tận gốc vấn đề. Có quy định còn chung chung và chưa phù hợp. Vì vậy, cơ quan quản lý ở địa phương không thể can thiệp sâu, ngăn chặn sớm các vấn đề nảy sinh trong thực tiễn.

Do đó, nhiều ý kiến đề xuất, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư; thậm chí, cần thiết xem xét ban hành Nghị định về quản lý, vận hành nhà chung cư. Trong đó, nội dung quan trọng nhất là chế tài xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm trong quản lý nhà chung cư, chậm bàn giao kinh phí bảo trì. Đồng thời phát huy vai trò quản lý của UBND cấp phường, xã đối với chủ đầu tư, Ban quản trị, tổ dân phố tại các tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp về giải pháp để giải quyết các cuộc xung đột đang diễn ra tại các chung cư hiện nay, luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cho rằng, trước hết cần phải tuân thủ nguyên tắc “Thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tuỳ vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề để có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hoà giải, phán quyết của toà án…

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Theo luật sư Hiệp, những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy chế quản lý nhà ở chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Đồng thời, thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm. Còn đối với ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư hoạc ban quản trị, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện cam kết và thoả thuận.

>>“Nội chiến chung cư”: Khi mâu thuẫn “leo thang” thành bạo lực

Đồng quan điểm, theo luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt, việc quản lý vận hành nhà chung cư liên quan đến 5 chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư. Mỗi chủ thể có những hạn chế khác nhau.

Do đó, luật sư Luân cho rằng, để hạn chế những mâu thuẫn, tranh chấp chung cư thì các bên liên quan phải nắm rõ quy định pháp luật về lĩnh vực này. Đặc biệt, đối với các cơ quan nhà nước, nên sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.

“Nếu tham khảo luật pháp và quy định điều chỉnh hoạt động các khu chung cư ở nước ngoài, ta sẽ thấy hệ thống quy định của chúng ta còn thiếu rất nhiều. Việc thực thi luật pháp và giải quyết tranh chấp của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương còn chưa tốt, chưa thực sự tìm ra căn cơ, dẫn đến kiện cáo kéo dài, hoặc bỏ lửng để hai bên tự xử lý”, luật sư Luân chia sẻ.

Cũng theo luật sư, nhà nước sau khi đã có quy định phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng cũng nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý để có cơ sở xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay. “Cần phải đặt vấn đề quản lý nhà nước về chung cư là một phần quan trọng trong công tác quản lý đô thị”, luật sư Nguyễn Thành Luân nhấn mạnh.