Phạt chủ đầu tư chậm cấp "sổ hồng" nhà chung cư: Quy định nằm trên giấy

Luật sư LÊ HẰNG, Công ty Luật TAT Law firm• 09/04/2021 11:00

Chậm trễ cấp "sổ hồng" đang là một trong những tranh chấp phổ biến nhất giữa cư dân và chủ đầu tư nhà chung cư hiện nay.

Theo quy định tại Điều 13, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp “sổ hồng” cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Việc chậm bàn giao sổ hồng là một trong những nguồn cơn tranh chấp chung cư diễn ra phức tạp nhiều năm nay.

Việc chậm bàn giao sổ hồng là một trong những nguồn cơn tranh chấp chung cư diễn ra phức tạp nhiều năm nay

Tuy nhiên, hiện có nhiều lý do dẫn đến vướng mắc khi nhà nước cấp sổ như: Chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở; Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp; Chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân chưa có giấy tờ sở hữu nhà đất trong đó nguyên nhân phổ biến là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính như chưa nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, vi phạm qui định tại Điều 179 và Điều 180 của Luật nhà ở.

Chế tài đã có

Theo quy định, người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại cho Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài việc bị xử lý theo qui định còn phải bồi thường thiệt hại cho nhà nước hoặc cho người dân bị thiệt hại.

Do đó, căn cứ qui định này thì người dân là những khách hàng mua phải các Dự án này có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi cho mình. Người dân có thể yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước để cấp giấy tờ sở hữu cho khách hàng hoặc buộc Chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với khách hàng và trả lại tiền đã mua nhà, bồi thường vật chất (nếu có).

Trường hợp chủ đầu tư chây ì không chấp hành thì khách hàng có quyền tố cáo đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý nghiêm minh theo qui định pháp luật hiện hành.

Căn cứ các qui định nói trên thì người dân đang sinh sống tại các Dự án có sai phạm hoàn toàn tin tưởng quyền lợi của mình đối với căn nhà được pháp luật bảo hộ theo qui định pháp luật hiện hành.

Đối với Chủ đầu tư có các sai phạm tại các dự án bất động sản theo qui định pháp luật hiện hành (Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành) có thể bị xử phạt vi phạm hành chính như phạt tiền, truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra hậu quả pháp lý.

Vẫn khó xử lý

Hiện nay, mặc dù đã có các yêu cầu phải công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng danh sách các chủ đầu tư không chấp hành qui định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và không có ít nhưng cuộc thanh tra, kiểm tra hàng loạt các qui định, các chế tài xử lý ra đời nhưng những tranh chấp về chung cư vẫn chưa được hạn chế và “giảm nhiệt”. Do đó cần phải sử dụng chế tài mạnh hơn để xử lý đối với chủ đầu tư có sai phạm.

có rất nhiều lý do dẫn đến việc các chủ đầu tư chậm cấp giấy chủ quyền nhà, nhiều người quen gọi là sổ đỏ, cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại

Tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã có chế tài xử lý vi phạm đối với Chủ đầu tư lên đến 1 tỷ đồng nếu làm chậm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho dân (điểm c khoản 4 Điều 31 Nghị định 01/2019/NĐ-CP). Theo đó, mức phạt tiền tối đa có thể lên đến 1 tỷ đồng và buộc hoàn thiện các thủ tục để cấp “sổ hồng” cho cư dân.

Tuy nhiên, thực tế dường như chưa có chủ đầu tư nào bị áp dụng mức phạt này. Do đó, thời gian tới cần phải có sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan chức năng phải thắt chặt hơn và thậm chí cần có sự giám sát của cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấy phép xây dựng hay không.

Ngoài việc xử lý vi phạm hành chính theo qui định, Nhà nước cũng có thể cân nhắc những chế tài mạnh hơn như tịch thu toàn bộ phần vi phạm của Chủ đầu tư để sử dụng làm công trình công cộng. Ngoài ra, có thể xung công toàn bộ phần tiền mà chủ đầu tư bán các căn hộ, như vậy mới có tính răn đe tránh những sai phạm có thể tiếp tục diễn ra của các chủ đầu tư.

Về giải pháp lâu dài, trong thời gian tới chính quyền địa phương, nhất là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cần thường xuyên tiến hành thanh, kiểm tra các dự án để đảm bảo bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản đều mặc nhiên là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và được cấp “sổ hồng”. Bên cạnh đó người dân khi tham gia giao dịch mua bán nhất định phải tìm hiểu kỹ và nên mời đơn vị tư vấn pháp lý.