Shophouse chục tỷ cho thuê ế ẩm, vì đâu?

>> Thị trường biệt thự liền kề ảm đạm, giá liệu có giảm?

Trong thời điểm thị trường bất động sản sôi động, nhà phố thương mại (shophouse) từng được đánh giá là phân khúc "hái ra tiền" bởi tốc độ tăng giá nhanh chóng theo thời gian và vừa có công năng ở lẫn cho thuê mặt bằng kinh doanh.

Tuy nhiên đây cũng là phân khúc sớm bị “cắt lỗ” khi thị trường đi xuống. Tình trạng vắng khách thuê, ép giá, giá cho thuê quá thấp so với chi phí bỏ ra khiến nhiều chủ sở hữu “khóc dở mếu dở”.

"Cửa đóng then cài"

Trong báo cáo thị trường quý I/2023 của Savills Hà Nội cho biết, nhà phố thương mại tiếp tục gặp khó khăn hậu đại dịch.

Theo ghi nhận thực tế của PV, một trong những trường hợp điển hình là hàng loạt shophouse trong dự án An Hưng mặt đường Nguyễn Thanh Bình (Hà Đông, Hà Nội) đang trong tình trạng "cửa đóng then cài", chưa có khách thuê. Mặc dù trên thị trường, giá rao bán một căn shophouse đã xây dựng 5 tầng ở đây cũng dao động 18 - 23 tỉ đồng, tương đương khoảng 260 - 280 triệu đồng/m2.

Hay tại dự án Hinode Royal Park (Hoài Đức) tình trạng cũng không khá khẩm hơn khi hai dãy nhà biệt thự liền kề, shophouse đã xây xong, bàn giao cho khách hàng vẫn đóng cửa im ỉm. Nhiều căn biệt thự trong khu đô thị đã có chủ nhưng treo biển bán, cho thuê nhiều tháng qua. Mặc dù con số để sở hữu shophouse ở đây vẫn được rao bán từ 70 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, trên các trang rao bán bất động sản không ít căn shophouse được xây dựng 5 tầng mặt đường Lê Trọng Tấn, đang được rao bán dao động 200 - 300 triệu đồng/m2, tương đương 24 - 29 tỉ đồng/căn, tùy diện tích và vị trí. Còn giá cho thuê chỉ ở mức 30 - 45 triệu đồng/căn/tháng.

Theo một số môi giới chuyên cho thuê mặt bằng kinh doanh ở Hà Nội, không chỉ shophouse, nhiều mặt bằng cho thuê trên trung tâm thành phố bị bỏ trống do các chủ kinh doanh không cân đối được chi phí vì ảnh hưởng của dịch Covid-19 và sự khó khăn của nền kinh tế hiện tại.

Anh Nguyễn Quang Thạch - một nhà đầu tư các căn shophouse để cho thuê, cho biết trước khi xảy ra đại dịch, các chủ đầu tư liên tục nâng giá bán và nhu cầu thuê cũng rất nhiều. Thậm chí nhà thô vẫn cho thuê làm kho chứa hàng được, không cần tốn thêm chi phí sửa chữa.

Tuy nhiên, hiện nay các chủ nhà như anh khá đau đầu với bài toán chi phí vì vẫn đang phải gồng lãi vay, trong khi đó không có khách thuê và bán cũng khó vì giá đang giảm mạnh.

Câu chuyện “con gà quả trứng”

Trao đổi với PV, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, thực trạng này đến từ việc đa phần các shophouse mở tại các khu vực đại đô thị khi khu vực đó đang chưa thể đáp ứng được số dân về ở. Đây là bài toán câu chuyện “con gà quả trứng” – “đã có người dân về ở mới mở cửa hàng, hay các dãy shophouse thu hút người dân về ở”.

Theo bà Minh, thực tế các khách thuê hiện nay khi mở cửa hàng bao giờ cũng tập trung ưu tiên mỗi một cửa hàng đều phải kinh doanh có lãi chứ không thể mở đại trà như giai đoạn trước COVID – 19 diễn ra. "Do vậy, nếu như dân số chưa đủ thì các hãng sẽ không mở mới dẫn đến bài toán "câu chuyện con gà, quả trứng" là dẫn đến tình trạng rất nhiều mặt bằng shophouse tại các khu đại đô thị hiện tại bây giờ vẫn đang trống hoặc thậm chí là giá thuê rất là thấp nhưng vẫn không có khách".

Vị chuyên gia cho biết, bài toán cho thuê mặt bằng shophouse phải do chủ đầu tư giải. Theo đó, thay vì đẩy lại trách nhiệm cho người mua tự kinh doanh mô hình cho thuê tại mỗi một shop thì chủ đầu tư nên là đơn vị đứng ra để kiểm soát toàn bộ mô hình cho thuê.

Phân tích rõ hơn, bà Minh cho biết, đối với các khu shophouse yếu tố quan trọng nhất có thể đảm bảo khu shophouse thành công là về thiết kế và cơ cấu danh mục khách thuê. Trong giai đoạn ban đầu chủ đầu tư nên cân nhắc đến việc hỗ trợ miễn phí tiền thuê cho khách thuê, thậm chí là 1 - 2 năm ban đầu để mà xây dựng mô hình và chờ cho dân cư về ở đông tại các khu đô thị. Chủ đầu tư nên chia các khu vực dành cho các ngành hàng, ví dụ như ở đâu là khu F&B, thời trang cao cấp, thời trang giá rẻ, khu vực siêu thị,…

“Việc cơ cấu các danh mục tại các khu shophouse hoàn toàn làm được và việc tập trung về kinh doanh cho thuê nên là trách nhiệm chủ đầu tư phối hợp cùng các chủ shophouse thay vì để lại trách nhiệm cho thuê đối với chủ nhà” – bà Minh nhận định.