.jpg "Thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại: Nhiều cơ hội cho doanh nghiệp")
Gửi bình luận
Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại dù được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho ngành bất động sản, song vẫn đối mặt với nhiều bất cập.
LTS: Lỡ hẹn từ Kỳ họp thứ 7, Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã vừa được Chính phủ gửi Quốc hội, tại Kỳ họp thứ tám Quốc hội khóa XV đang diễn ra.
Ông Phạm Đức Toản - CEO CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng đây là chính sách lớn, sẽ có tác động lớn đến nền kinh tế, do vậy, nếu thí điểm trên phạm vi toàn quốc thì việc xử lý các tác động của chính sách sẽ rất phức tạp. Do vậy, đề nghị Chính phủ cần làm rõ hơn căn cứ của việc lựa chọn phạm vi thí điểm trên toàn quốc đối với việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Theo tôi, đề xuất này không tạo nhiều tác động tích cực đến các nhà phát triển bất động sản. Vì bản chất hiện nay các loại đất để phát triển nhà ở thương mại vẫn phải sử dụng các quỹ đất có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, đất trồng lúa, hoặc đất trồng rừng sản xuất hay đất sản xuất kinh doanh…
Tuy nhiên, trên thực tế đây là một quy trình cực kỳ phức tạp và khó có doanh nghiệp bất động sản nào đáp ứng được. Ví dụ như diện tích đất phải tuân thủ quy hoạch của quận huyện thì mới được phát triển đổi sang đất ở. Không chỉ phù hợp với quy hoạch địa phương, các địa phương còn phải đưa ra các kế hoạch cho hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố phê duyệt. Đồng thời phải có kế hoạch sử dụng đất thì mới được phép chuyển đổi từ đất khác sang đất ở.
Một “nút thắt” nữa là kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương - giống như van điều tiết sản lượng ra thị trường.
Điều 127 của Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ rằng nếu chuyển đổi các đất khác sang đất ở thì các pháp nhân đang có quyền sử dụng đất đó bắt buộc phải là đất ở hoặc là một phần đất ở. Có nghĩa là trong 1 - 2 ha diện tích, cần có ít nhất 1 mét vuông đất ở thì mới được chuyển đổi. Nhưng thực tế, các loại đất như nhà máy xí nghiệp đang sản xuất kinh doanh cũng không thể chuyển đổi vì không có phần đất ở. Theo thống kê, đến năm 2023 vừa qua ghi nhận khoảng gần 190 dự án nhà ở gặp vướng về quy định này.
Vấn đề khó hiện nay cần giải quyết là khúc mắc về pháp lý của các dự án. Một vấn đề nữa là tình trạng thiếu nhà ở hiện nay không phải là quy mô trên cả nước mà chỉ xảy ra cục bộ, nhất là các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM. Trong khi đó tại các tỉnh, nguồn cung vẫn dư thừa mà lượng giao dịch rất ít.
Vì vậy, việc thiếu nguồn cung đất phát triển dự án ở các thành phố lớn mới là vấn đề mấu chốt. Cho nên việc chúng ta tăng nguồn cung các loại đất khác, vốn chủ yếu ở các tỉnh, là không hợp lý. Thay vào đó, cần giải quyết nguồn cung ở thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội. Nếu áp dụng chung, tôi cho rằng không cấp thiết đối với các tỉnh thành khác.
Ngoài ra, còn một số địa phương chậm trong việc phê duyệt các dự án. Có thể thấy, thực trạng không có dự án mới ra đều do vướng mắc từ pháp lý, thậm chí cả dự án nhà xã hội.
Dù sao, tôi đánh giá hiện tại những vấn đề liên quan đến pháp lý đã khá chặt chẽ với các luật mới, dù vẫn còn tồn tại một số vấn đề.
Tôi nghĩ điều quan trọng nhất bây giờ là tháo gỡ khó khăn vướng mắc từ thủ tục pháp lý, đồng thời thúc đẩy hiệu quả trong công tác tháo gỡ vướng mắc từ các địa phương.
Bên cạnh đó, cần khoanh vùng những khu vực cụ thể, chi tiết hơn để chính quyền, cơ quan chức năng tự quyết định về việc triển khai thực hiện thí điểm.
Bên cạnh đó, có thể kỳ vọng vào tăng đầu tư công cho cơ sở hạ tầng. Điều này có thể kích trích phát triển kinh tinh chung, khi các dự án có quy mô lớn sẽ bơm tiền ra thị trường. Đây có thể là động lực để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội từ địa phương, bù đắp cho tăng trưởng giảm sút của khối tư nhân và có lợi cho ngành bất động sản.
