Sửa Luật Kinh doanh BĐS: Cần quy định thống nhất tỉ lệ đặt cọc

NGUYỄN GIANG• 04/11/2023 03:00

Trước tình trạng nhiều chủ đầu tư lách luật, ký hợp đồng đặt cọc để thu tiền khi chưa đủ điều kiện mở bán khiến người dân chịu thiệt, chuyên gia cho rằng cần quy định thống nhất về tỉ lệ đặt cọc...

>>Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần gỡ “nút thắt” về chuyển nhượng dự án

hihihihi

Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến tại Quốc hội, cơ quan soạn thảo đưa ra 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Ảnh minh họa

Theo đó, tại Điều 23 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được đưa ra lấy ý kiến tại Quốc hội, cơ quan soạn thảo đưa ra 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Phương án 2, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.

Nhận định về 2 phương án này ở góc độ chuyên gia trong ngành, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị tích hợp cả hai phương án trên thành một và đảm bảo thống nhất với Luật Dân sự 2015. Lý do là giao dịch đặt cọc bất động sản cũng là quan hệ dân sự, song có đặc thù riêng nên cần được quy định đồng bộ.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, không cần thiết phải quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh giống như phương án một. Bởi thời điểm đó dự án đã đủ điều kiện để mở bán và chủ đầu tư được thu số tiền lần đầu (không quá 30% giá trị hợp đồng) nên hiếm xảy ra tình trạng lừa đảo. Thay vào đó, phương án này nên gộp với phương án hai thành một quy định thống nhất về tỷ lệ đặt cọc.

“Tuy nhiên, số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị tài sản bởi mức 10% là cao. Tỷ lệ 5% là mức hợp lý với thực tế để đảm bảo số tiền đặt cọc không nhằm huy động vốn mà vẫn có giá trị đủ lớn để hai bên tuân thủ hợp đồng”, ông Châu phân tích.

>>Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Có nên thể chế hóa condotel?

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, đối với phương án 1, bản chất của việc đặt cọc theo bộ luật Dân sự là nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) khoản tiền hoặc tài sản trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Đối với các giao dịch mua bán BĐS thì đặt cọc là nhằm bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán BĐS.

Luật sư Biên cho rằng, nếu quy định như phương án 1 nêu trên thì không cần thiết nữa, bởi khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì các bên có thể ký kết luôn hợp đồng mua bán BĐS mà không cần phải đặt cọc. Do đó phương án 1 này nhằm mục đích là hạn chế rủi ro cho khách hàng, nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư, thanh lọc được chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, nhưng áp dụng cho đặt cọc là không cần thiết. Điều kiện dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chỉ nên áp dụng cho việc ký kết hợp đồng mua bán.

Theo luật sư Biên, phương án 2 có phần "cởi mở" hơn cho các chủ đầu tư thực hiện giao dịch đặt cọc. Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi khách hàng, luật sư Biên cho rằng, dự thảo nên bổ sung nội dung hạn chế đặt cọc ở một mức phù hợp (khoảng 20 - 30%). Bởi hiện nay bộ luật Dân sự không quy định mức tối thiểu hoặc tối đa phải đặt cọc đối với mua bán BĐS. Điều này dẫn đến thời gian vừa qua việc đặt cọc mua BĐS rất lộn xộn trên thị trường. Có chủ đầu tư thông qua việc đặt cọc yêu cầu khách hàng đặt cọc đến 95% giá trị BĐS để huy động vốn trá hình.

Tuy nhiên khi xảy ra tranh chấp thì chủ đầu tư lại không có khả năng đền tiền cọc cho khách hàng và chây ì hoàn trả tiền cho khách. Nhiều khách hàng cũng rất khổ sở để đòi lại tiền gốc chứ chưa nói đến việc yêu cầu chủ đầu tư đền cọc.

Điển hình như nhiều trường hợp huy động mua bán dự án đất nền, pháp lý chưa xong nhưng nhận cọc đến 95% giá trị, nhưng không ký kết hợp đồng đúng thời gian và không còn khả năng hoàn trả thì người dân tố cáo, chủ đầu tư bị khởi tố và người dân mất tiền. Cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư nhận đặt cọc 10%, tuy nhiên khi giá đất và giá nhà tăng lên thì không ít chủ đầu tư sẵn sàng đền cọc mà không tiếp tục ký hợp đồng mua bán. Cũng có trường hợp đặt cọc thấp, khi BĐS đóng băng và giảm giá thì khách hàng cũng sẵn sàng bỏ cọc.

"Dự thảo nên quy định thêm để ký kết đặt cọc, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng về việc cam kết hoàn trả tiền đặt cọc cho khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận. Đề xuất này sẽ tạo điều kiện hơn cho chủ đầu tư huy động vốn và cũng bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm các cam kết của mình", luật sư Biên đề xuất.