Tài chính cá nhân (Bài 9): Cẩn trọng hợp tác đầu tư nhà lắp ghép cho thuê

LÂM MINH CHÁNH - Chuyên gia Tài chính - Sáng lập Trường Quản trị Kinh doanh BizUni• 07/09/2020 05:00

Một số nguyên tắc cần lưu ý khi cân nhắc hợp tác đầu tư xây dựng nhà trọ tiền chế cho thuê, hay còn gọi nhà thép lắp ghép.

Xu thế đầu tư theo dạng hợp tác bỏ vốn, xây, cho thuê, nhận lãi theo cam kết từ dự án nhà lắp ghép hay còn gọi nhà tiền chế bùng nổ ở các khu vực đô thị khi nhu cầu thuê nhà trọ đi làm, đi học tăng cao. Tuy nhiên, để quyết định đầu tư vào dự án này hay không, chúng ta hãy xem xét dự án theo 3 nguyên tắc sau:

Nhà tiền chế (nhà thép lắp ghép) du nhập vào Việt Nam từ thập niên 90's, trở thành loại hình đầu tư nở rộ theo các khu vực phát triển hạ tầng đô thị, dân cư và khu công nghiệp (ảnh nguồn: Internet)

Không có bữa trưa nào miễn phí

Nhà đầu tư (NĐT) góp vốn 40 triệu đồng vào dự án của doanh nghiệp, mỗi tháng nhà đầu tư nhận 1,2 triệu đồng tiền lãi, sau 30 tháng nhà đầu tư nhận lại 40 triệu đồng.

Chúng ta hãy tính tỷ suất sinh lời của NĐT trong dự án này theo như hướng dẫn trong bài 7. Chúng ta dùng Excel để thể hiện các dòng tiền theo tháng.

Dòng tiền đầu tiên là - 40 triệu đồng; 29 dòng kế tiếp là +1,2 triệu đồng; Dòng cuối cùng là 41,2 triệu đồng.

Áp dụng công thức IRR vào dòng tiền này, chúng ta sẽ tính được tỷ suất sinh lợi = 3%/tháng. Tỷ suất sinh lời năm tương đương = ((1+Tỷ suất sinh lời mỗi tháng)12) – 1 = 42,58%/ năm.

Trong khi đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng khoảng 6,5% – 8,0%/năm; Tỷ suất sinh lời thị trường chứng khoán trung bình: 9% – 10%/năm. Số cổ phiếu có tỷ suất sinh lời đều đặn lớn hơn 20%/năm rất hiếm.

NĐT nên đặt câu hỏi này với doanh nghiệp: Tại sao doanh nghiệp không đem dự án này mời ngân hàng cho vay, mời đại gia, mời quỹ đầu tư tài trợ vốn? Chỉ cần họ thấy tỷ suất sinh lời lớn hơn 20%/năm là họ tham gia ngay, chứ đừng nói là 42,58%/năm. Tại sao doanh nghiệp lại đi mời từng nhà đầu tư nhỏ lẻ?

Nếu NĐT đi vay tiền, với lãi suất 12%/năm, rồi đem tiền đầu tư vào dự án, thì sẽ được hưởng chênh lệch: 30,58%/năm. Thậm chí, NĐT đi vay nặng lãi 24%/năm, rồi đầu tư thì vẫn được hưởng chênh lệch 18,58%/năm. Điều này có nghĩa, NĐT mời 1 bữa trưa rất thịnh soạn, và hoàn toàn miễn phí. Điều đó là không thể xảy ra. Do đó, NĐT nên nói không với dự án này.

Hiểu rõ nguyên tắc vận hành, tạo ra lợi nhuận của dự án

NĐT hãy hỏi doanh nghiệp giải trình bài toán lợi nhuận của dự án (tính theo năm) như sau:

Doanh số: Tổng số phòng * công suất cho thuê * giá thuê.

Tổng chi phí: gồm các chi phí sau:

– Chi phí thuê đất: Rẻ cỡ nào cũng phải có chi phí, gồm chi phí chính thức nằm trong quyết định, và chi phi chí không chính thức. Chia chi phí này ra số năm thuê sẽ ra chi phí năm.

– Chi phí khấu hao xây dựng: Lấy tổng chi phí xây dựng chia cho số năm sử dụng.

– Chi phí khấu hao tài sản: Lấy tổng chi phí tài sản chia cho số năm sử dụng.

– Chi phí bán, marketing suất đầu tư, tức là chi phí dành cho marketing, nhân viên bán suất đầu tư.

– Chi phí bán, marketing phòng thuê, tức là chi phí dành cho marketing, nhân viên bán phòng thuê.

– Chi phí vận hành, quản lý dự án, quản lý phòng thuê: Không nhỏ đâu!

– Chi phí vốn từ NĐT cá nhân, như đã tính ở trên, tương đương 42,58% số vốn mà NĐT góp vào dự án.

– Chi phí vốn của doanh nghiệp: Doanh nghiệp đã có vốn, vốn vay hay vốn tự có, đều cũng phải có chi phí, tạm tính 10% cho chi phí vốn này.

Lấy tổng doanh số trừ tổng chi phí mà ra số dương thì NĐT có thể cân nhắc đầu tư. Nếu âm, thì NĐT nói không với dự án.

3 rủi ro khó lường

Thứ nhất là rủi ro mất vốn:

– Doanh nghiệp có uy tín không? Các cổ đông sáng lập, sở hữu doanh nghiệp này có uy tín không?

– Doanh nghiệp có tiềm lực hay không? Doanh nghiệp có bao nhiêu vốn để cân bằng với số vốn góp của NĐT?

– Một điều quan trọng nữa là chúng ta phải nhận diện được đúng hình thức đầu tư của dự án này.

Mặc dù doanh nghiệp nói là NĐT được sở hữu phòng trọ trong vòng 2,5 năm, nhưng NĐT không thật sự sở hữu gì cả. Không có hành lang pháp lý nào xác nhận việc sở hữu phòng trọ trong vòng 2,5 năm. NĐT cũng không có quyền gì với phòng trọ này. NĐT cũng không có trách nhiệm vận hành, quản lý và tìm kiếm khách hàng…

Đây thực chất là hình thức gọi vốn cùng đầu tư dự án- Một hình thức đầu tư rủi ro rất cao. Bởi vì, ở đây, NĐT không phải là cổ đông, cũng không phải là người cho vay, mà chỉ là người hợp tác đầu tư. Nếu rủi ro xảy ra, thì chỉ có thể ra tòa dân sự. Điều này rất tốn kém thời gian, mà chưa chắc đã đòi lại được tiền.

Thứ hai là rủi ro không đạt tỷ suất lợi nhuận, giảm vốn

Để NĐT nhận được tỷ suất sinh lời như doanh nghiệp đã hứa, thì doanh nghiệp phải kinh doanh tốt để trả chi phí vay (hoặc lợi nhuận) cho NĐT. Tuy nhiên, không có gì đảm bảo cho vấn đề này.

Thứ ba là rủi ro về tính thanh khoản

Khi nói về thanh khoản là chúng ta nói về khả năng chuyển đổi tiền của suất đầu tư, của số vốn mà NĐT đã bỏ ra. Ví dụ, NĐT đầu tư 3 suất, tổng 120 triệu đồng, sau 3 tháng vận hành, NĐT này không muốn đầu tư nữa và muốn bán lại để thu tiền về.

Nếu doanh nghiệp làm marketing tốt, và nhiều người tin, thì NĐT có thể sang nhượng suất đầu tư cho người khác. Nhưng nếu ít người tin tưởng dự án, thì NĐT không thể bán suất đầu tư cho ai cả.

Tóm lại, NĐT cần chú ý:

– Nhận diện những rủi ro của dự án/ sản phẩm.

– Nắm rõ cơ sở/ tính pháp lý của dự án/ sản phẩm. Nhà nước, pháp luật có bảo vệ chúng ta không?

– Nắm rõ “hạn mức tín dụng”, độ tin cậy của chủ dự án đầu tư, người nhận tiền của chúng ta.

– Hiểu rõ nguyên tắc vận hành, tạo ra lợi nhuận của dự án/ tài sản.

– Luôn nhớ rằng “Không bao giờ có một bữa trưa miễn phí”. Vì thế, chúng ta hãy nói không với tất cả sản phẩm cam kết lợi nhuận cao.