Thấy gì từ việc cổ phiếu bất động sản đồng loạt lao dốc?

>>> Đầu tư công tác động mạnh mẽ đến cổ phiếu bất động sản

>>> Thông tư 16/2021 gây khó, cổ phiếu bất động sản vẫn dậy sóng

Chủ yếu đến từ áp lực chốt lời

Theo các chuyên gia, việc “lao dốc”, “bán tháo” của cổ phiếu bất động sản trong những ngày qua chủ yếu do đã tăng giá trong thời gian dài, các thông tin bất lợi từ siết tín dụng chỉ làm gia tăng áp lực chốt lời.

Nhiều cổ phiếu bất động sản đã lao dốc do khối ngoại "xả hàng" liên tiếp các phiên vừa qua.

Cụ thể, theo ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích và Tư vấn đầu tư CTCK Agriseco các doanh nghiệp bất động sản đã vào mùa bàn giao và ghi nhận kết quả kinh doanh của năm. Theo đó, với bất kỳ cổ phiếu nào, áp lực chốt lời sau giai đoạn tăng giá tốt là điều hiểu nhiên.

Theo ông Khoa, việc siết trái phiếu doanh nghiệp sẽ tạo ra sự phân hóa, những doanh nghiệp có quỹ đất và khả năng triển khai dự án và tình hình tài chính tốt cơ bản không ảnh hưởng, thậm chí hưởng lợi. Song, với những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào trái phiếu để đảo nợ sẽ gặp khó khăn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích Khối khách hàng cá nhân, CTCK Yuanta Việt Nam cũng cho rằng chuỗi tăng nóng kéo dài của cổ phiếu bất động sản chủ yếu do làn sóng đầu cơ. Do vậy, việc thắt chặt mạnh về dòng tín dụng chảy vào bất động sản cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản có sức khỏe tài chính yếu gặp khó khăn và gia tăng rủi ro với nhóm cổ phiếu này.

Song, vị chuyên gia cũng nhận định, với các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và vị trí tốt sẽ tiếp tục thuận lợi huy động vốn trên TTCK trong giai đoạn tới. “Sóng bất động sản có thể tạm thời dừng ở giai đoạn này sau chuỗi tăng mạnh vừa qua, nhưng tôi cho rằng sóng bất động sản có thể sẽ quay trở lại trong đầu năm 2022” – vị chuyên gia nhận định.

Đáng chú ý, kết thúc phiên giao dịch ngày 6/12, khi thị trường chung nhuốm màu ảm đạm, loạt cổ phiếu bất động sản quay đầu giảm sâu, cổ phiếu CRE (CTCP Bất động sản Thế Kỷ ) lại có cú lội ngược dòng ngoạn mục khi phá đỉnh tăng 4,17% lên mức 37.500 đồng/cổ phiếu.

Bên cạnh đó, các cổ phiếu bất động sản khác như ITA, VIC, PDR, VCF, HDG, SVC cũng giữ được sắc xanh khi hỗ trợ tích cực cho thị trường trong phiên giao dịch đỏ lửa.

Nguy cơ hình thành giá trị ảo trong đất đai

Thực tế, dòng tiền đổ vào bất động sản đang tăng nhanh, nhất là khi đại dịch xảy ra, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng có xu hướng rót vào bất động sản. Trong thời điểm dịch bệnh, giá nhà vẫn leo thang ngoài dự đoán của giới đầu tư.

Các chuyên gia cho biết, lãi suất ngân hàng thấp, trong khi đó giá bất động sản không ngừng bị đẩy lên cao, dòng tiền chảy vào bất động sản ngày càng mạnh hình thành giá trị ảo trong đất đai.

Theo báo cáo “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - vai trò và khuyến nghị chính sách” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019).

Cổ phiếu bất động sản nếu tiếp tục tăng nóng sẽ gây ra giá trị ảo trong đất đai.

Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 - 2020 khoảng 14,88%.

Chỉ tính riêng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản 3%, dù là con số không lớn, tuy nhiên tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế là 9,46 triệu tỉ đồng, trong đó cho vay bất động sản là 1,8 triệu tỉ đồng, chiếm 19%. Đây được cho là tín hiệu đáng báo động về dòng tiền chảy vào thị trường này.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế cho rằng, dư nợ cho vay bất động sản hiện khá lớn nên khi thị trường có sự biến động sẽ ảnh hưởng đến toàn hệ thống ngân hàng. Đặc biệt khi lãi suất cho vay đang thấp nên nhiều người vay để đầu tư vào chứng khoán, bất động sản..., điều này dễ dẫn đến nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, cần có giải pháp “hạ nhiệt” thị trường, trong đó cần lựa chọn kỹ càng chủ đầu tư, dự án thực hiện đúng với quy hoạch, tránh điều chỉnh tùy tiện, dự báo các rủi ro thị trường bất động sản có thể gây ra đối với nền kinh tế đất nước. Đồng thời kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản.

Ở góc độ chứng khoán, ông Nguyễn Đức Nhân - Giám đốc Trung tâm kinh doanh, Công ty Cổ phần Chứng khoán KBSV đưa ra lời khuyên giới đầu tư cần xem xét quỹ đất của doanh nghiệp có khả năng kỳ vọng hay không, từ đó mới chuyển hóa được kỳ vọng thành giá trị cho cổ đông.