Thế chấp tài sản và hoán đổi đất đai: Khi con voi cố tình chui qua lỗ kim

THUẬN HÓA• 16/03/2021 05:45

Từ thủ thuật đề xuất hoán đổi nhà đất đến chuyện vay ngân hàng để quay vòng giấy tờ huy động vốn của đại gia Diệp Bạch Dương…, nhiều tình huống “đặc biệt” đã hé lộ.

Vụ xét xử bà Dương Thị Bạch Diệp, người được biết đến với biệt danh đại gia Diệp Bạch Dương với cáo buộc lừa đảo và cựu Phó chủ tịch thường trực UBND TP HCM Nguyễn Thành Tài cùng 8 bị cáo khác, diễn ra từ 15/3-19/3, đang gợi nên nhiều tình huống “đặc biệt” vẫn tồn tại thực tế.

Theo điều tra, lô đất 185 Hai Bà Trưng

Theo điều tra, lô đất tại số 185 Hai Bà Trưng, trụ sở TTCNN dùng làm căn cứ hoán đổi, đã được bà Diệp thế chấp ở Ngân hàng Phương Nam vay vốn, và bán cho nhà đại gia Phan Thành triển khai Saigon Square 3. Hiện lô đất này đang được cho một Tập đoàn bất động sản thuê lại làm điểm giao dịch, triển lãm nhà mẫu.

Hoán đổi đất công: Cẩn trọng chẳng thừa

Theo nội dung tại phiên xét xử, bà Diệp bị cáo buộc dùng giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp khu đất 57 Cao Thắng để làm căn cứ hoán đổi bất động sản 185 Hai Bà Trưng (trụ sở Trung tâm ca nhạc nhẹ TP – TTCNN), thông qua sự đồng ý của ông Vy Nhật Tảo-Giám đốc trung tâm; nhưng không bàn giao. Tiếp đó, nữ đại gia dùng giấy tờ khu đất thế chấp cho Ngân hàng Agribank TP HCM vay 21.860 lượng vàng mà không thông báo cho ông Tảo biết. Khi nhận trụ sở TTCNN và giấy tờ, bà tiếp tục đem thế chấp cho Ngân hàng Phương Nam (đã sáp nhập Sacombank) vay 160 tỷ đồng. Việc này khiến Nhà nước mất quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với tài sản 185 Hai Bà Trưng trị giá 352 tỷ đồng.

Ở đây có thể thấy vụ việc liên quan nút thắt hoán đổi đất công. Trong thực tế, hoán đổi đất công không phải là giao dịch hiếm gặp. Nhiều cơ quan tổ chức Nhà nước khi có đất để sử dụng nhưng không có tiền xây trụ sở và khai thác kinh doanh, vẫn thường đặt ra phương hợp tác với chủ đầu tư bên ngoài hoặc hoán đổi đất để nhận về một tài sản là quỹ đất mới, có thể cộng nguồn vốn bù đắp để phục vụ mục đích phát triển. Hoặc cũng có trường hợp hai bên cùng hợp tác và “chia nhau” khai thác tài sản trên cơ sở đất công thuộc Nhà nước. Trong các trường hợp này thì thông thường các vụ hoán đổi, hợp tác đều phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt thông qua. Và nếu tất cả các bên, từ các tổ chức đề xuất thực thi hoán đổi đến cơ quan quản lý có chức năng phê duyệt, đều tuân thủ đúng quy định pháp luật, thì hầu như không chuyện gì xảy ra.

Vấn đề là thông qua giao dịch hoán đổi đất công, cũng đã có những con voi chui lọt lỗ kim, hô biến đất vàng sở hữu Nhà nước được hoán đổi về tay tư nhân với giá rẻ. Hệ lụy không nhỏ so với các trường hợp thâu tóm đất vàng giá rẻ, bỏ nhẹ hoặc bỏ qua khâu thẩm định giá tương xứng trong hoạt động cổ phần hóa, thoái vốn Nhà nước. Hay hậu quả cũng đã khiến nhiều người vào vòng lao lý ở tình huống giao cho thuê đất trái quy định, không quá đấu giá khiến đất công trở thành tài sản tư rẻ mạt... Điển hình như chính vụ ông Nguyễn Thành Tài với việc giao lô đất vàng 8-12 Lê Duẩn (chỉ cách lô đất số 185 Hai Bà Trưng trong vụ bà Diệp mấy trăm mét), cho một công ty tư nhân, khiến ông phải lãnh án tù 8 năm.

Trở lại với nhu cầu hoán đổi đất công để khai thác hiệu quả, rõ ràng đây là nhu cầu có thật giữa bên có đất, bên có tiền. Tại TP HCM, nhu cầu này càng lớn khi tình huống đất công xen kẹt tại các dự án đã được tư nhân hóa chặn đường pháp lý phát triển dự án của hàng chục doanh nghiệp thời gian qua. Đã có những đề xuất cho phép hoán đổi. Vấn đề đặt ra vẫn là hoán đổi sao cho đúng quy định pháp luật; Nhà nước không bị thiệt hại và cũng không phải xảy ra các tình huống tranh tụng, hồi tố trước pháp luật?

Lợi ích tư hay thiếu sót năng lực quản lý tài sản công?

Trong vụ việc của bà Diệp, theo bà khai, việc hoán đổi dựa trên sự thống nhất của ông Tảo (theo bà là do quan hệ cá nhân). Nếu đúng, ông Tảo ở cương vị bị hại, nhưng cũng có trách nhiệm với vai trò nhà quản lý trực tiếp tổ chức sở hữu tài sản công mà đã thể hiện sự “ngây thơ”, thiếu hiểu biết nhất định trong mối quan hệ hợp tác, bỏ qua quy trình tối thiếu khi không kiểm tra giấy tờ, căn cứ pháp lý của tài sản bà Diệp bàn bạc giao dịch.

Trụ sở TTCNN vẫn còn bảng treo kế bên một trường học, cách lô đất 185 vài bước chân

Trụ sở TTCNN vẫn còn bảng treo kế bên một trường học, cách lô đất 185 vài bước chân (ảnh: Huy Tú)

Tương tự lỗi của ông Tảo nhưng không phải ở phía bị hại mà là bị cáo, bị cáo buộc thiếu trách nhiệm gây thất thoát nghiêm trọng tài sản của nhà nước, các nhà quản lý dù có hay không có trách nhiệm sắp xếp, quản lý tài sản công nhưng đã “nhúng tay” trong vụ việc như ông Nguyễn Thành Tài, cần được xác định có lợi ích tư và lợi ích nhóm hay không?.

Bởi được biết, khi được giao nhiệm vụ xem xét vấn đề này, ngày 5/3/2010, ông Nguyễn Thành Tài ký văn bản gửi các đơn vị liên quan có nội dung chấp thuận cho hoán đổi nhà đất 185 Hai Bà Trưng và 57 Cao Thắng vì "phương án này có lợi cho Nhà nước". Ông Tài đã thừa nhận có thiếu sót khi không chỉ đạo kiểm tra, xác minh điều kiện pháp lý bởi tin tưởng TTCNN và Ban chỉ đạo 09 sẽ làm việc này. Chỉ đến khi UBND TP HCM đề nghị xác lập quyền sở hữu nhà nước tại địa chỉ 57 Cao Thắng cho TTCNN sử dụng thời gian lâu dài mới phát hiện tài sản này đã bị bà Diệp thế chấp ngân hàng.

Thế nào là "phương án này có lợi cho Nhà nước"? - Cơ sở để đưa ra kết luận này là một câu hỏi, khi trong suốt quá trình phê duyệt phương án hoán đổi đất, cơ quan quản lý Nhà nước chưa từng yêu cầu bà Diệp đưa ra bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu khu đất mà chỉ dựa trên giấy tờ photocopy. Đó là kết luận sơ hở hay “thiếu sót” hết sức khó tin. Nó cho thấy ông Tài và các thuộc cấp, nếu “thiếu sót” như ông nhận, hẳn trước tiên là thiếu năng lực nắm bắt và tuân thủ pháp luật trong các quy định quản lý sắp xếp tài sản công; trong khi ông và các thuộc cấp lại chính là người đại diện của tổ chức hành chính công thực thi hành pháp. Các nhà quản lý hành chính công chắc chắn sẽ xem đây là bài học vỡ lòng rất cần được nhắc lại (!).

Áp dụng bài học này cho tới đây, các phương án hoán đổi tài sản công giữa các tổ chức (Nhà nước và doanh nghiệp), nên chăng cần quy định chặt chẽ hơn nữa, có các điều kiện cụ thể hơn nữa vai trò thẩm địntrofquy trình định giá giá trị tài sản và xem xét phương án hoán đổi phù hợp, từ phía các cơ quan thẩm định, định giá độc lập; lẫn có sự kiểm tra chéo giữa các cấp, bên quản lý liên quan? Mọi quy định và quy trình chặt chẽ sẽ đảm bảo hoán đổi là có lợi và không thất thoát tài sản Nhà nước. Càng sẽ không có kẻ hỡ cho những con voi đất vàng chảy ra ngoài qua lỗ kim “phê duyệt”.

Ngân hàng chọn chiều khách hay "chiều" kỷ luật quản trị rủi ro?

Cuối cùng, nói thêm ở góc độ ngân hàng, một chuyên gia trong ngành cho biết từ vòng “hoán đổi” đất nhưng không bàn giao, theo cáo buộc, nữ đại gia Diệp đã có cơ sở giấy tờ khu đất thế chấp các khoản hàng chục nghìn lượng vàng tại ngân hàng Agribank. Khi nhận giấy tờ, bà lại thế chấp tiếp cho Ngân hàng Phương Nam để bảo đảm khoản vay khác.

Hai vòng vay vốn trên hồ sơ chứng nhận sở hữu nhà đất và hợp đồng công chứng, dù không đảm bảo hoàn toàn thuộc sở hữu của mình như tình tiết phía sau của vụ việc khi đã thực hiện hồ sơ hoán đổi, cho thấy dường như còn có một trong những nguyên nhân khó minh định khiến các ngân hàng dễ dàng cho bà Diệp vay vốn lớn.

Như bà Diệp khẳng định tại tòa, “năm 2007-2008 ký nhiều hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Agribank chi nhánh TP HCM để vay tiền vàng, trong đó có những hợp đồng đã tất toán. Đến tháng 10/2008, bà dùng bất động sản của mình thế chấp vay 14.000 lượng vàng, sau đó bỏ thêm hơn 1.000 lượng vàng để mua khu đất 57 Cao Thắng (15.000 lượng vàng). Đến ngày 31/12/2008, dư nợ 3 hợp đồng tín dụng của bà tại ngân hàng này là 67.000 lượng vàng”. Theo đó xét trên dư nợ, bà Diệp ở góc độ ngân hàng rõ ràng đã được xem là "con nợ lớn", hoặc nói cách khác là khách hàng siêu VIP.

"Chúng ta biết đến muôn kiểu chiều khách VIP của các ngân hàng và sau một quá trình giao dịch, họ thường có "tín nhiệm" nên ngân hàng cũng lỏng lẻo hơn trong phê duyệt khoản vay, thẩm định hồ sơ với tài sản thế chấp đảm bảo khoản vay, xác định mục đích vay, nguồn gốc tài sản thế chấp, kế hoạch trả nợ, kế hoạch sử dụng vốn vay.v.v Với những vụ việc như của bà Diệp, rủi ro của các hồ sơ có tài sản thế chấp đảm bảo nhưng không loại trừ là tài sản dùng nhiều lần cho các hồ sơ thế chấp khoản vay, vẫn là nguy cơ có thể xảy ra. Vì vậy ngân hàng chiều khách VIP, tin khách VIP, càng cần "chiều" kỷ luật quản trị rủi ro của tổ chức mình với sự thận trọng và theo sát, kiểm tra chéo hồ sơ tín nhiệm, lịch sử vay của khách hàng trên toàn hàng... để xem xét các khoản vay của khách hàng, kể cả với những "đại gia”, chuyên gia lưu ý.