Thị trường bất động sản: Củng cố niềm tin bằng "thuốc" minh bạch

TS. Bùi Quý Thuấn, Học viện Chính sách và Phát triển• 11/10/2022 14:52

Việc duy trì một thị trường bất động sản an toàn, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp và các nhà đầu tư là rất cần thiết.

>>> Tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Những vụ việc xảy ra liên quan đến thị trường vốn trong thời gian gần đây xuất phát từ công tác quản lý Nhà nước còn lỏng lẻo. Việc xử lý các sai phạm là cần thiết để góp phần thanh lọc thị trường tuy nhiên, sự can thiệp có phần muộn màng như hành động “chữa cháy” khi “sự đã rồi” mới vào cuộc xử lý đã gây ra nhiều hệ lụy không đáng có cho các nhà đầu tư và cả các doanh nghiệp chân chính, đồng thời, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường.

Trên thị trường vốn hiện nay, các nhà đầu tư chủ yếu giao dịch dựa vào niềm tin

Trên thị trường vốn hiện nay, các nhà đầu tư chủ yếu giao dịch dựa vào niềm tin (Ảnh minh họa)

Chính sách cần ổn định

Trên thị trường vốn hiện nay, các nhà đầu tư chủ yếu giao dịch dựa vào niềm tin. Yếu tố niềm tin của nhà đầu tư rất quan trọng, nhất là khi đa phần các nhà đầu tư hiện nay đang thiếu chuyên nghiệp, tâm lý đám đông bao trùm. Không phải nhà đầu tư nào cũng có kiến thức và kinh nghiệm để có thể đánh giá được tiềm năng và mức độ rủi ro của cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp mà mình mua.

Để duy trì được niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường thì kinh tế vĩ mô và các điều tiết chính sách phải ổn định, chỉ cần một “cú sốc” nào đó sẽ làm mất niềm tin ngay. Nếu không tạo được niềm tin và tâm lý ổn định cho các nhà đầu tư thì thị trường sẽ rất dễ đổ vỡ.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư như gặp phải “ác mộng sau giấc ngủ trưa” khi thị trường có nhiều xáo động liên quan đến một vài vụ việc sai phạm của các lãnh đạo doanh nghiệp. Và thực tế, niềm tin của các nhà đầu tư bị lung lay khi họ không hiểu tại sao lại có những sai phạm ấy khi đã có những quy định pháp luật. Việc khởi tố một số lãnh đạo doanh nghiệp lớn đã ngay lập tức ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư, bản thân cổ phiếu, trái phiếu đó và cả tâm lý thị trường nói chung.

Lo lắng, sốt ruột, họ ùn ùn kéo đến muốn rút vốn, trong khi doanh nghiệp đã giải ngân số tiền huy động được để phát triển các dự án hoặc phục vụ cho việc đầu tư. Trái phiếu hay cổ phiếu là kênh huy động vốn trong trung và dài hạn phục vụ cho mục tiêu phát triển của các doanh nghiệp. Nên rõ ràng, khi nhà đầu tư đòi rút vốn ngay, doanh nghiệp không thể xoay xở kịp để hoàn trả.

Khi tâm lý của các nhà đầu tư bị lung lay, dù chỉ trong ngắn hạn, các thị trường cổ phiếu đã có dấu hiệu sụt giảm, các doanh nghiệp khó khăn hơn trong phát hành trái phiếu khi nhà đầu tư thấy rõ rủi ro và ồ ạt quay lưng với các kênh đầu tư này. Trong bối cảnh các doanh nghiệp đang cần vốn để phục hồi và phát triển sau tác động của đại dịch, đặc biệt là với những doanh nghiệp cần vốn lớn như bất động sản, khó khăn trong huy động vốn sẽ khiến các hoạt động đầu tư, phát triển của doanh nghiệp bị tắc nghẽn.

>>> Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là cấp thiết

Và với một lĩnh vực có liên đới tới nhiều ngành nghề, có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia như bất động sản, khi thiếu vốn và thị trường nguội lạnh, thiếu nguồn cung sẽ gây bất ổn xã hội, giá nhà tăng cao, nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng.

"Sân chơi" an toàn, lành mạnh

Nhà nước phải tạo ra sân chơi công bằng, lành mạnh cho các doanh nghiệp dựa trên khung pháp lý hoàn chỉnh để quản lý hoạt động của các doanh nghiệp trong khuôn khổ nhất định, nhưng không can thiệp quá sâu vào các yếu tố khách quan của nền kinh tế thị trường hay hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế.

Việc một vài doanh nghiệp có dấu hiệu vi phạm không tác động nhiều đến thị trường vốn bởi quy mô của thị trường còn rất lớn. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư, thì chỉ cần một vài gợn nhỏ đã có thể bị ảnh hưởng tới niềm tin và làm lung lay ý chí.

Khi thị trường đang sóng yên biển lặng, nếu lại tiếp tục thanh tra, kiểm tra, và lại có sai phạm thì chắc chắn sẽ có biến động. Do đó, vai trò quản lý của Nhà nước cần được đề cao, phải làm sao để các doanh nghiệp hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, chứ không phải tạo kẽ hở hay dung túng cho doanh nghiệp làm sai sau đó mới thanh tra, xử lý.

, khi thiếu vốn và thị trường nguội lạnh, thiếu nguồn cung sẽ gây bất ổn xã hội, giá nhà tăng cao, nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng

Khi thiếu vốn và thị trường nguội lạnh, thiếu nguồn cung sẽ gây bất ổn xã hội, giá nhà tăng cao

Thời gian gần đây, Chính phủ, Bộ Tài chính… đã đưa ra những thông điệp rất kịp thời để ổn định thị trường chứng khoán và cả thị trường bất động sản khi phần lớn các doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong thời gian qua là các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, thông điệp của Chính phủ rất rõ ràng là bảo vệ doanh nghiệp và các nhà đầu tư, hỗ trợ phát triển thị trường trên cơ sở đẩy mạnh cải cách thể chế theo hướng tăng cường công khai, minh bạch, đưa thị trường vào quỹ đạo phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững.

Nhà nước phải làm tốt vai trò trọng tài, cảnh báo sớm, kịp thời, khi có sai phạm phải xử phạt nghiêm. Sự can thiệp nên diễn ra thường xuyên và sớm hơn nhưng phải thông qua các biện pháp và công cụ cảnh báo, giám sát chuyên nghiệp, không can thiệp bằng biện pháp hành chính. Bởi nếu dùng mệnh lệnh hành chính để quản lý thì sẽ gây ra rất nhiều những hệ lụy, cụ thể là làm cho thị trường nguội lạnh.

Các chính sách, thông điệp đưa ra nhằm đưa thị trường về trạng thái cân bằng, ổn định, không quá nóng, cũng không quá lạnh. Nếu như quá lạnh, doanh nghiệp không huy động được vốn, nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi lại không biết đầu tư vào đâu.

Quy định pháp luật và việc thực thi quá cứng nhắc, hay quá thắt chặt sẽ khiến các doanh nghiệp không dám làm, các nhà đầu tư cũng không dám đầu tư.

Trong bất cứ một nền kinh tế nào, bất động sản cũng có vai trò quan trọng khi có mối quan hệ liên đới với nhiều ngành nghề khác. Trong bối cảnh đô thị hóa cao, thu nhập của người dân tăng lên, quy mô của thị trường bất động sản hiện nay còn nhỏ, chưa bắt kịp được nhu cầu của người dân, các dự án đồng bộ, đa tiện ích vẫn còn ít, thị trường bất động sản Việt Nam rất tiềm năng để phát triển. Khơi thông nguồn vốn cho thị trường này sẽ tạo ra lực đẩy lớn để các doanh nghiệp có thể phục hồi và tăng trưởng trở lại, bứt phá các tiềm năng.

Sự sụt giảm trên thị trường trong thời gian qua chỉ mang tính thời điểm, cục bộ do tâm lý của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Do đó, các nhà đầu tư cần bình tĩnh, sáng suốt đánh giá dựa trên các chỉ số về kinh tế và tiềm năng của thị trường chứng khoán và bất động sản để đưa ra quyết định duy trì đầu tư hay bán tháo thay vì chỉ dựa vào một vài vụ việc trên thị trường./.