Tiếp tục cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Bất động sản thời khó (Kỳ 1): Nhà đầu tư "quay lưng"

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã thống nhất chủ trương “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” để bảo đảm “quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của người sử dụng đất và “quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tổ chức kinh tế để thực hiện dự án nhà ở thương mại, để “bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” của các quy định pháp luật.

Bước "thụt lùi"

HoREA nhận thấy, trên cơ sở tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương và đánh giá Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp theo các điều kiện quy định của Luật Đất đai 2013, nên Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương mới chủ trương cho phép “tiếp tục” thực hiện cơ chế này. 

Tuy nhiên hiện cả Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều không “luật hoá” chủ trương này. Bên cạnh đó, quy định tại Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 01 trường hợp duy nhất là nhà đầu tư “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” (phải có 100% đất ở).

Quy định này đã không thống nhất, gây ra “xung đột pháp luật” với Luật Đất đai 2013, gây ra một số hệ quả tiêu cực trong giai đoạn 2015 – 2020 như môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng, do trong giai đoạn này trên thị trường bất động sản chỉ có các dự án nhà ở thương mại đã được công nhận chủ đầu tư trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực mà hầu như các dự án này cũng sử dụng đất hỗn hợp. 

Trong lúc tất cả các dự án sử dụng đất hỗn hợp khác “chậm chân” chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì kể từ ngày 01/07/2015 lại không được công nhận chủ đầu tư, mà theo số liệu năm 2018 tại TP HCM đã có 158 dự án sử dụng đất hỗn hợp không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở.

Do “tắc” nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở trên thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư phù phép chuyển dự án nhà ở bình thường thành dự án nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở, “lệch pha” nguồn cung nhà ở.

Sau khi quy định này được sửa đổi tại Luật Đầu tư 2020 và sửa đổi lần thứ hai tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật năm 2022, nhưng vẫn chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020, do khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vẫn không công nhận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở, có 100% đất nông nghiệp hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại như quy định của Luật Đất đai 2013.

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã thống nhất chủ trương “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Việc không “luật hoá” chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW vào điểm b khoản 1 Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và khoản 4 Điều 38 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là không đúng quy định và có dấu hiệu không thực hiện đúng Nghị quyết.

Do vậy, rất cần thiết bổ sung trở lại nội dung các quy định của Luật Đất đai 2013 vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại”, nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép “chuyển mục đích sử dụng đất” và tổ chức kinh tế phải “thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”.

>> Gỡ khó cho các dự án nhà ở thương mại

Cần thí điểm phương pháp định giá đất tại TP HCM

Ngoài ra, thực tế khả năng bị “thất thu ngân sách nhà nước” khi xác định nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất đều có thể xảy ra đối với bất kỳ dự án có sử dụng đất nào, nhưng không phải là do dự án có “đất ở và đất khác” hoặc dự án có “đất khác không phải là đất ở” (có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Nguyên nhân chủ yếu là do việc áp dụng phương pháp định giá đất hoặc do chất lượng công tác thẩm định giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do người thực thi công vụ, mà cũng có thể là do chưa xây dựng được “phương pháp định giá đất” phù hợp, chẳng hạn như cho phép “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”, hoặc “phương pháp định giá đất hàng loạt”.

Trong đó, Hiệp hội đề nghị cơ quan có thẩm quyền quan tâm xem xét đề xuất của UBND TP HCM về việc đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”  để tính “tiền sử dụng đất” tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo Bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay.

Hiệp hội nhận thấy, muốn “xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường” theo chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW thì phải sửa đổi đồng bộ, thống nhất các quy định pháp luật về đất đai, thuế, giá, đấu giá tài sản, đấu thầu, bắt buộc thanh toán giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt, phải qua ngân hàng và xử lý nghiêm minh các trường hợp khai gian, trốn thuế và tích hợp với “Đề án 06 - cơ sở dữ liệu lớn quốc gia (Big data)”, trong đó có “cơ sở dữ liệu về giá đất đáng tin cậy, được cập nhật theo thời gian thực” và ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI)”.