TP.HCM: Phân khúc biệt thự, nhà phố tiếp tục ảm đạm

DIỆU HOA• 19/01/2024 03:00

Các chuyên gia đánh giá, thách thức từ nguồn cung đang gây áp lực lên thị trường biệt thự, nhà phố TP.HCM, thể hiện rõ ở tình hình hoạt động sụt giảm và lượng giao dịch khiêm tốn.

>>Thị trường biệt thự liền kề ảm đạm, giá liệu có giảm?

Thị trường biệt thự, liền kề TP.HCM ảm đạm theo bối cảnh chung

Thị trường ở thế "kháng cự"

Theo báo cáo thị trường do Savills vừa công bố, quý IV/2023, thị trường biệt thự, liền kề TP.HCM đi qua với tình trạng nguồn cung sơ cấp thấp và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Tính chung cả năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm còn 993 căn, thấp nhất trong 5 năm qua. Sản phẩm có giá căn trên 30 tỷ VNĐ chiếm 73% thị phần.

Riêng Quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 771 căn, tăng 1% theo quý và 10% theo năm. Nguồn cung mới 27 căn nhà phố thương mại đến từ dự án The Sholi Bình Tân. Thị trường ở thế "kháng cự" khi tình hình hoạt động của thị trường tiếp tục suy yếu với lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua do kinh tế toàn cầu khó khăn, nguồn cung mới hạn chế, thiếu sản phẩm giá cả phải chăng, và nguồn cầu yếu.

Tỷ lệ hấp thụ năm 2023 giảm 34 điểm phần trăm, xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Trong quý IV/2023, lượng bán bằng với quý III/2023 với 64 căn, giảm 24% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 8%, không đổi theo quý và giảm 4 điểm % theo năm.

Lượng bán nhà phố thương mại tăng 24% theo quý và 364% theo năm, chiếm 80% thị phần của tổng lượng bán trong quý. Do hạn chế nguồn cung giá cả phải chăng, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường, các căn giá trị trên 30 tỷ VNĐ chiếm 67% tổng lượng bán.

Những năm qua, bất động sản nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố) từng là một trong những phân khúc được giới đầu tư săn đón nhiều nhất, nhờ biên độ tăng giá cao. Song, sau 2 năm thị trường khó khăn, đây cũng là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đây giá trị sản phẩm lớn, không phù hợp với túi tiền của đại đa số người lao động.

Báo cáo trước đó của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy việc quỹ đất hạn chế kéo dài khiến nguồn cung mới chậm ra mắt trên thị trường. Hơn nữa, tâm lý thị trường của phân khúc nhà liền thổ TP.HCM năm 2023 trầm lắng hơn so với các năm trước. Tương tự với tâm lý chung của đa số người mua Việt Nam là tạm dừng hoạt động mua bán và quan sát thêm.

Bởi lẽ, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng và sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu, tài sản bất động sản có tính thanh khoản thấp không phải là ưu tiên đầu tư của các nhà đầu tư

>>Shophouse chục tỷ cho thuê ế ẩm, vì đâu?

Trợ lực từ hạ tầng

Tuy nhiên, theo các chuyên gia Savills, Chính phủ tiếp tục tập trung vào việc hoàn thiện luật, quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng để hỗ trợ ngành bất động sản.

Các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ là động lực phục hồi thị trường nhà ở TP.HCM.

Năm 2024, TP HCM dự kiến phân bổ 79.000 tỷ VNĐ vốn đầu tư công, tăng 15% theo năm. Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành Đai 3 và 4, Cao tốc Bến Lức – Long Thành sẽ thúc đẩy gia tăng giá trị khu vực vùng ven.

Năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20 đến 30 tỷ VNĐ chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TP.HCM là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ VNĐ. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ VNĐ và 29% có giá 10-20 tỷ VNĐ.

Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt 5.500 căn, trong đó, 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở Quận 2. Bình Chánh có nguồn cung tương lai lớn nhất với 1.500 căn, theo sau là Quận 2 với 1.300 căn và Nhà Bè với 1.000 căn.