Xu hướng đầu tư bất động sản 2019

Năm 2019, trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư trong và nước ngoài, thị trường bất động sản, nhà ở có triển vọng tăng trưởng tốt. Năm 2019 cũng bắt đầu bước vào giai đoạn thanh lọc, chỉ những chủ đầu tư uy tín, triển khai dự án chất lượng mới chiếm được thị phần trên thị trường…

Nhằm phản ánh bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản 2019, được sự chỉ đạo của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn: "XU HƯỚNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 2019".

Tham dự Diễn đàn là các lãnh đạo bộ, ngành, VCCI, các chuyên gia đầu ngành bất động sản, vật liệu xây xựng cùng các doanh nghiệp, doanh nhân, đại diện Hiệp hội doanh nghiệp Bất động sản, Hiệp hội môi giới bất động sản, Câu lạc bộ Doanh nghiệp Bất động sản Hà Nội, các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản… cùng các phóng viên của các cơ quan thông tấn báo chí...

Về phía khách mời: Ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Mạnh Khởi  – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; Ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục Thuế; Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội; Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát; Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội; Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam: ông Dennis Ng Teck Yow - Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land Việt Nam; Ông Huỳnh Hải Sơn - Tổng Giám đốc Cty CP Trung Nam.

Về phía Hội đồng tuyển chọn Chương trình Bình chọn Dự án đáng sống năm 2019: Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Phạm Thanh Tùng –  Chánh văn phòng Trung ương Hội Kiến trúc sư Việt Nam; Ông Trần Minh Tùng – Phó Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Trường Đại học Xây dựng

Về phía Lãnh đạo Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam: Ông Hoàng Quang Phòng – Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI).

Về phía Ban Tổ chức: Ông Phạm Ngọc Tuấn - Tổng biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp; Ông Nguyễn Linh Anh – Phó Tổng biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp.

Định vị thêm một xu hướng sống - một xu hướng đầu tư bền vững

Phát biểu khai mạc chương trình, ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, trên bình diện toàn cầu, các đô thị đang mọc lên thay đổi toàn cảnh thị trường bất động sản, đòi hỏi nhà đầu tư phải sáng tạo hơn thông minh hơn trong việc sử dụng không gian ngày càng hẹp cho mỗi dự án của mình.

Theo đó, các nhà phát triển bất động sản có thêm nhiều cơ hội nhưng cũng phải đối mặt với các rủi ro do các yêu cầu mới và đòi hỏi mới. “Báo cáo “Bất động sản 2020 của PwC cho thấy thị trường bất động sản đang thay đổi và mở rộng diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi”, Phó Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Ông Hoàng Quang Phòng nhớ lại, cũng tại Diễn đàn Bất đông sản 2018 cách đây vừa tròn một năm đã đưa ra dự báo thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi, tăng trưởng và phát triển với hàng loạt chính sách được ban hành, bổ sung giúp minh bạch hoá tháo gỡ khó khăn đây là động lực để các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp, thích ứng môi trường kinh doanh hoàn toàn mới.

“Những ý kiến một năm qua đã dần trở thành hiện thực. Đồng thời, phân khúc trung cấp và cao cấp có sự chuyển biễn rõ rệt hướng tới những yếu tố chất lượng, thông minh, xanh, thân thiện”, ông Phòng khẳng định.

Dự báo đến năm 2025 số lượng siêu đô thị sẽ tăng lên chóng mặt và nhu cầu tận hưởng của người tiêu dùng sẽ ngày một “khó tính”.

"Đặc biệt, công nghệ sẽ thay đổi tất cả các phân khúc ngành công nghiệp bất động sản cũng như thay đổi cách vận hành của các nhà đầu tư, nhà quản lý" - Phó Chủ tịch VCCI khẳng định xu hướng này đang diễn ra chứ không còn mang tính dự báo.

Theo đó, với các nhà phát triển bất động sản, tiến bộ công nghệ sẽ giúp việc xây dựng sinh thái hiệu quả hơn. Công nghệ đằng sau các ứng dụng thông minh, toà nhà thông minh, hệ thống quản lý thông minh, hệ thống quản lý phân phối tích hợp và hệ thống quản lý năng lượng toàn thành phố sẽ hiện đại và dễ tiếp cận hơn. Với cách làm này, các dự án sẽ được phát triển nhanh hơn, tốn ít chi phí và thân thiện với môi trường hơn; đồng thời giúp khách hàng sử dụng không gian một cách hiệu quả hơn.

Khi cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đang bùng nổ, đặc biệt là từ năm 2020, các nhà đầu tư, phát triển bất động sản cũng cần cẩn thận trước những rủi ro có thể gặp phải, đặc biệt là nguy cơ về biến đổi khí hậu, thay đổi hành vi nhanh chóng và rủi ro chính trị.

“Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, các nhà đầu tư cần nắm rõ hơn về những phân khúc và khu vực hoạt động, có tầm nhìn xa hơn mang tính toàn cầu, để xác định hướng đầu tư ở giai đoạn đầu trong mỗi thị trường”, ông Hoàng Quang Phòng nhấn mạnh.

Nhìn từ câu chuyện xây dựng “thành phố đáng sống của Đà Nẵng”, Phó Chủ tịch VCCI kỳ vọng vào một định nghĩa mang tính phổ cập nhất về “dự án đáng sống” để từ đó định vị thêm một xu hướng sống - một xu hướng đầu tư bền vững.

"Thế" của các doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”

Chia sẻ tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, theo thống kê gần đây, các chỉ số của nền kinh tế đều có những chuyển biến tích cực. Hầu hết các lĩnh vực kinh tế trong nước đều ổn định, tiếp tục đà phát triển, môi trường đầu tư kinh doanh, năng lực cạnh tranh không ngừng được cải thiện. Đặc biệt, có hai chỉ số quan trọng vẫn tích cực ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, đó là: Giải ngân vốn FDI tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái và mức độ tiêu dung của Việt Nam theo một số chuyên gia vào hàng cao trong khu vực, thậm chí so với Trung Quốc, Thái Lan…

Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái dường như các chỉ số lại đang có dấu hiệu giảm sút, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm. Bên cạnh đó, bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều bất ổn và chịu ảnh hưởng từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, theo đó dòng vốn đầu tư chuyển tới các khu vực suy giảm…

Trong nước, Chính phủ đang có nhiều nỗ lực cải cách tích cực nhằm tạo một môi trường kinh doanh thông thoáng, lành mạnh…Nhưng theo phản ánh của doanh nghiệp thì vẫn chưa có sự chuyển biến mạnh mẽ.

Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS cũng có sự giảm sút. Cụ thể, theo thống kê mới đây, tại TP HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát.

Ông Nam dẫn chứng, theo một báo cáo tổng hợp mới đây của Hội môi giới bất động sản, lượng hàng hoá về nhà cửa chung cư, căn hộ biệt thự tại Hà Nội và TP HCM đưa ra thị trường đã giảm chỉ còn khoảng 70% so với quý 4 năm 2018.

Ông Nguyễn Trần Nam đánh giá, dù lượng tiêu thụ hấp thụ vào thị trường so với tỷ lệ hàng bán ra vẫn tốt nhưng so với lượng tuyệt đối cũng giảm rất mạnh. "Tuy nhiên lượng giao dịch hàng hoá cung ứng rất tốt. Nếu năm 2014 chỉ có hơn 40 nghìn giao dịch, thì đến năm 2018 chỉ riêng HN và TP HCM đã hơn 80 nghìn giao dịch" - ông Nam dẫn chứng.

“Đã có một số đánh giá cho rằng 4 tháng cuối năm sẽ tốt hơn nhưng theo tôi trong bối cảnh hiện nay sẽ rất khó theo hướng như vậy”, ông Nam nhấn mạnh. 

Theo ông Nam, điểm mạnh nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là sức cầu và thanh khoản rất lớn. Thông kê của Liên Hợp Quốc cũng chỉ ra rằng,  những nước người dân có thu nhập trung bình từ 1000 -10.000 USD  thường dùng để mua nhà và Việt Nam lại đang nằm trong khoảng đó.

“Thị trường của chúng ta về trung và dài hạn sẽ rất tốt, tốc độ đô thị hoá còn độ mở rất lớn. Theo tính toán, trung bình mỗi năm có 1 triệu người chuyển từ khu vực nông thông sang các khu đô thị. Tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà. Điều quan trọng là cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng” - ông Nam nhìn nhận.

Ông Nam đặt câu hỏi: “Tại sao thị trường BĐS đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 nhưng sang đầu năm 2019 lại giảm? BĐS thì cần tiền và đất nhưng cả hai đều giảm”. Theo ông Nam, đang có sự lo lắng về bong bóng bất động sản,  do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa. 

Đặc biệt là thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm và bắt đầu giảm từ cuối 2018. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.

Phân tích hai xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường bất động sản gần đây, ông Nam cho biết:  Thứ nhất, đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc.

Ông Nam phân tích, một đồng đầu tư vào bất động sản kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng nghìn mặt hàng… Như vậy, mua đất là “chôn tiền” vào đất. Do đó phải hạn chế mua đất, chứ không phải hạn chế mua nhà.

Thứ hai, xu hướng các nhà đầu tư đầu tư bất động sản địa phương lao về các tỉnh, thành nhưng về các tỉnh có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây, đất rẻ thủ tục dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, không thể để đất đai “ngâm” ở đó. Do đó cần đánh giá và lường trước khó khăn. Thế của các doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”, chứ không thể tấn công.

Bối cảnh hàng hoá không có, sức mua tốt, doanh nghiệp bất động sản làm sao giữ sức, thậm chí chiến đấu? Lòng tin của người đầu tư vào thị trường bất động sản đang có phần giảm sút, do đó các nhà phát triển (doanh nghiệp đầu tư xây nhà) cần giữ được lòng tin của người đầu tư tức người mua nhà.

“Có doanh nghiệp từng trao đổi với tôi, có 7 căn nhà xã hội 77m2 nhưng có đến 600 người đến gắp thăm, mà tất cả những người này đã có đủ hồ sơ giấy tờ xác nhận là thu nhập thấp. Nhu cầu là rất cao”, ông Nam cho biết.

Do đó, ông Nam nhận định, thị trường sẽ càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng. 

Liên quan đến Nghị định số 20/2017/NĐ - CP (Nghị định 20), ông Nam cho biết, khoản 3 Điều 8 của Nghị định 20 quy định khoản chi phí tài chính, tức là lãi vay ngân hàng nói rằng: "Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của doanh nghiệp được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của doanh nghiệp". Điều này đặc biệt ảnh hưởng tới các doanh nghiệp, đặc biệt các tập đoàn quy mô lớn.

“Nếu áp theo quy định này mỗi năm các doanh nghiệp lớn phải nộp thêm hàng trăm tỷ đồng cho cơ quan thuế, nộp đúng không sao nhưng theo quan điểm của tôi khoản này là không đúng”, ông Nam nhận định.

Ông Nam phân tích, hiện các tập đoàn lớn vay vốn để phân bổ cho các công ty con nhưng nếu theo quy định này thì doanh nghiệp lớn không được trừ thuế. Tổng cục thuế và Bộ Tài chính giải thích là để chống chuyển giá, nhưng quy định của chúng ta bắn luôn cả quân ta, toàn bắn chúng doanh nghiệp trong nước.

“Mới đây, Tập đoàn điện lực đã phải nộp thêm 700 tỷ theo quy định này. Điều này Không phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Thuế TNDN”, ông Nam nhấn mạnh.

Vì vậy, ông Nam đề nghị tạm dừng áp dụng khoản này, đồng thời có sửa đổi phù hợp. “Chúng tôi đã tổ chức nhiều hội thảo với các luật sư, luật gia và chuyên gia kinh tế để kiến nghị vấn đề này nhưng chưa được dừng, doanh nghiệp vẫn bị siết thu thuế”, ông Nam nhấn mạnh.

BĐS nhà ở vẫn tập trung phân cấp nhà ở xã hội

Từ góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I vừa qua đã có rất nhiều hội thảo liên quan đến bất động sản. Đây là những tín hiệu lạc quan về vấn đề này. Sự tập trung của nhà đầu tư, của cơ quan nhà nước vào lĩnh vực này cũng là cơ hội của các doanh nghiệp.

Điểm qua về tình hình BĐS, ông Khởi cho biết, lĩnh vực BĐS trong thời gian qua phát triển rất đa dạng. Có 3 loại hình BĐS đang được quan tâm, đó là: BĐS nhà ở, BĐS công nghiệp, và BĐS du lịch.

Trong những năm vừa qua, BĐS nhà ở phát triển tương đối nhanh. Tại Hà Nội, năm 2015 có khoảng hơn 10.700 căn hộ, năm 2016 hơn 42.000 căn hộ, 2017, 48.000 căn hộ, 2018 lên đến hơn 30.000 căn hộ được đem ra phát triển mở bán. Tại TP HCM, năm 2015 có khoảng 2.700 căn hộ, 2017 khoảng 43.000 căn hộ, nhưng 2018 giảm xuống chỉ còn hơn 27.000 căn hộ được phát triển mở bán.

Điều này cho thấy, xu hướng phát triển những năm qua có lúc lên lúc xuống, đặc biệt phát triển mạnh ở năm 2017. Trong khi đó, giao dịch năm 2018 lại không phải là cao.

Đối với BĐS du lịch, thời gian qua các tỉnh như Khánh Hoà, Đà Nẵng, Kiên Giang, Phú Quốc đã phát triển nhiều loại hình căn hộ du lịch. Nhờ sự phát triển này, dư nợ liên quan đến BĐS du lịch cũng đã giảm nhiều.

Cũng theo ông Khởi, trong thời gian qua, chúng ta có nói nhiều đến BĐS, đặc biệt BĐS nhà ở thương mại. Theo thống kê, phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua vẫn chậm mặc dù Chính phủ, Quốc hội có nhiều chính sách kịp thời. “Nếu so với chiến lược phát triển quốc gia, đến nay cả nước mới phát triển nhà ở xã hội đạt khoảng 33% so với nhu cầu”. – ông Khởi cho biết và đặt câu hỏi: Các chính sách đã khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội hay chưa? Nếu chính sách tốt rồi tại sao các địa phương, các doanh nghiệp chưa tham gia mà chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở thương mại?

Theo đánh giá của ông Khởi, các cơ chế liên quan đến BĐS đều xuất phát từ tình hình thực tiễn trong đó có đưa ra dự báo.

Thông tin thêm tại Diễn đàn, ông Khởi cho biết, trong 4 tháng đầu năm 2019, nguồn cung về BĐS nói chung giảm so với 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình. Một số BĐS giá cao lại tăng, đặc biệt là loại BĐS giá cao 200 - 300 triệu đã xuất hiện tại một số thành phố lớn.

Cũng trong 4 tháng đầu năm, lĩnh vực BĐS du lịch có nhiều dự án được quan tâm tại một số tỉnh có tiềm năng về du lịch. Trong khi đó, BĐS đất nền cũng có chiều hướng tăng tại nhiều địa phương, nên cơ cấu loại hình BĐS cũng có thay đổi hơn, tuy nhiên cơ cấu không đồng đều. Cái nhà nước cần lại chưa được – đó là BĐS cho người thu nhập thấp chưa đạt yêu cầu.

Đưa ra nhận định về tình hình kinh doanh BĐS thời gian 2018 và quý 1/2019, ông Khởi cho rằng, xét về góc độ thuận lợi thì các chính sách của BĐS có cơ chế ổn định và rõ ràng hơn. Bên cạnh đó, các cơ quan Nhà nước đã quyết liệt hơn trong đầu tư BĐS nên các doanh nghiệp làm ăn chân chính, có chất lượng. Ngoài ra, nguồn cung có đa dạng hơn trước chứ không như thời điểm năm 2017, 2018 tập trung BĐS cao cấp, dẫn đến tình trạng lo sợ bong bóng.

Về khó khăn: Thứ nhất, nguồn vốn được siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và Ngân hàng. Thứ hai, các thông tin về BĐS vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư BĐS. Thứ ba, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư, thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu đặt ra.

Tuy nhiên, ông Khởi cũng cho rằng, cơ hội đầu tư trong BĐS du lịch và BĐS công nghiệp vẫn cao trong cả nước. Đầu tư nước ngoài quý 1/2019 tăng 35% so với 2018 hay chính sách thu hút đầu tư của các địa phương đặt ra rất rõ; đặc biệt tác động từ thế giới.

Với BĐS nhà ở vẫn tập trung phân cấp nhà ở xã hội, còn tới 70% nhu cầu.

Đất nền ở một số nơi, tại một số khu vực trong một số thời điểm nhất định có hiện tượng sốt cục bộ. Nhưng sau đó Nhà nước đó can thiệp kịp thời tránh được tình trạng lan rộng ra.

Từ những đánh giá đó, ông Khởi đưa ra những chính sách hiện nay có những Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật đấu thầu… tuy nhiên, hệ thống pháp luật này đều đang nằm ở báo cáo nghiên cứu sửa đổi. Nếu chỉ đánh giá năm 2019 thì hiện nay các quy định này chưa có gì tác động đến.

Về chính sách vốn và tín dụng BĐS, theo ông Khởi, với tín dụng BĐS thì xu hướng thắt chặt lại nhưng cơ cấu vốn huy động từ các nguồn khác thì lại mở rộng như trái phiếu, các quỹ… chứ không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Về pháp luật đất đai chưa được sửa đổi nên việc huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài còn vướng mắc. Đặc biệt, các yêu cầu về thủ tục cải cách hành chính cũng chưa đạt như mong muốn nhưng đã đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn. Cải cách chưa đồng bộ cùng các luật khác nên chưa đi vào cuộc sống.

Xu hướng chính sách, dưới góc độ của Bộ xây dựng: Thứ nhất, đầu tư và kinh doanh BĐS thì sẽ ngày càng mở rộng nhưng rõ ràng hơn và chặt chẽ hơn. Thứ hai, các hoạt động kinh doanh BĐS cần phải chặt chẽ để tránh các tình trạng tranh chấp xảy ra. Thứ ba, khuyến khích BĐS cho thuê. Cầu lớn nhưng hiện nay cung còn rất thấp. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định Thông tư 02 quy chế quản lý sử dụng Nhà chung cư; các quy chuẩn về xây dựng condotel; quy chế quản lý kinh doanh căn hộ condotel; và quy chế quản lý kinh doanh officetel…

Các chính sách tác động đến thị trường

Ngay sau phần phát biểu của các diễn giả là phiên thảo luận đầu tiên với chủ đề: CÁC CHÍNH SÁCH TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG với sự tham gia của các diễn giả: ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Mạnh Khởi  – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục Thuế; ông Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý Trung ương; Ông Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng, Ngân hàng BIDV.

Phát biểu tại phiên thảo luận này, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp dẫn lại lời của ông Nguyễn Trần Nam rằng "Thế" của các doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại phải là “phòng ngự”. Ông cho rằng với “thế” này sẽ là tạo nên xu hướng phản công nhanh.

Từ đó, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn gợi mở các vấn đề thảo luận liên quan tới các lĩnh vực chặt chẽ tới thị trường BĐS như vấn đề dòng vốn cho thị trường, vấn đề về thuế và phí liên quan tới Thông tư 20... Đặc biệt, Nghị định 20/CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết nhằm kiểm soát giao dịch minh bạch đúng thị trường, tránh các hoạt động trốn chuyển thuế, chuyển giá trong bối cảnh Việt Nam đã tham gia cam kết quốc tế về thuế. 

Lấy ví dụ về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn chia sẻ câu chuyện một doanh nghiệp đăng ký hoạt động tại Hà Nội nhưng phát triển bất động sản tại các địa phương khác. Ở một số địa phương, được nhà nước đã có chính sách quy hoạch phát triển, giá bất động sản ở những nơi này sẽ tăng lên, trong khi các nhà đầu tư lại có mong muốn đầu tư, gia tăng lợi nhuận ở những nơi này. Các doanh nghiệp hoàn toàn có thể “chèo lái” lợi nhuận này. Tuy nhiên, điều này lại phát sinh nhiều vấn đề nên các địa phương đòi hỏi có nguồn thu chính đáng, tránh “nước chảy chỗ trũng”. Ngân sách là của hơn 90 triệu dân không thể để doanh nghiệp “lái”.

Do đó cùng với tạo điều kiện qua luật thu nhập thuế thì việc khuyến cáo, ngăn chặn và tránh chuyển giá, tránh thuế là điều cần thiết. Do đó nghị định 20/CP ra đời để quản lý vấn đề này.

Ở góc độ khác, hệ quả của chính sách trải thảm đầu tư những năm qua là có quá nhiều ưu đãi thuế suất theo từng vùng miền như miễn thuế 4 năm, giảm thuế 15-20%, các địa phương khác nhau ưu đãi thuế khác nhau, các nhà đầu tư có thể điều hành lợi nhuận qua các nguồn vốn vay ở từng địa phương, ví dụ Phú Quốc vẫn là huyện đảo Phú Quốc, ưu đãi thuế vẫn thấp. Do đó nghị định 20 đi vào để giải quyết vấn đề này.

Với khoản 3 điều 8 Nghị định 20, chi phí lãi vay tính vào chi phí tính thuế không quá 20% lợi nhuận thực tế cộng với khấu hao. Do đó quy định chỉ tiêu lợi nhuận lãi vay khi vay vốn là một trong những giải pháp công bằng để đảm bảo người vốn ít cũng như vốn nhiều có công bằng khi vào cùng thị trường, làm một dự án. Chúng ta cần 1 triệu doanh nghiệp bình đẳng và phát triển khoẻ mạnh.

Một điều rất chú ý, theo ông Phụng, là nghị định được áp dụng với cả FDI và trong nước, nhưng tiếng kêu thời gian qua chủ yếu đến từ doanh nghiệp trong nước, do đó tôi đồng tình phải xem xét lại.

“Đồng tình cần điều chỉnh như doanh nghiệp phản ánh, nhưng phải có số liệu cụ thể, ví dụ vốn thực bao nhiêu, áp vào 20% là bao nhiêu, sẵn sàng công khai minh bạch?... Nghị định trái luật thì sẽ bị “tuýt còi” nên không có chuyện văn bản trái luật. Chỉ có vấn đề là chưa phù hợp với một số đối tượng thì phải xem xét lại.

“Hai tuần nữa chúng tôi sẽ có văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ. Các doanh nghiệp cần khai bổ sung, khai điều chỉnh theo Nghị định 20 tránh bị phạt sai phạm 20%, không có việc không thực hiện Nghị định của Chính phủ” - ông Phụng cho biết. 

Theo ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng, Ngân hàng BIDV, thị trường vốn của Việt Nam chưa phát triển, chủ yếu là đi vay. Trong khi đó ở Mỹ và châu Âu họ chỉ đi vay khoảng 35% ngân hàng, trong khi đó ở VN lên tới con số 60%.

Hiện nay có khoảng 20 DN niêm yết đã lên sàn chứng khoán bất động sản. Trong khi đó Nghị định 20 nâng tỷ lệ này lên là 26%-30%. Chúng ta vẫn biết nghị định của Chính phủ thì phải thực hiện nhưng nếu muốn DN thực hiện thì phải có lộ trình và phải phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế.

“Câu chuyện phát hành văn bản luật cũng có vấn đề, tháng 2 chúng ra nghị định, ngày 27/4  ban hành thông tư hướng dẫn, ngày 1/5 thực thi lại đúng kỳ nghỉ lễ. Tôi cho rằng điều này sẽ rất khó bởi DN khó xoay xở kịp.” Ông Lực nói.

Cũng theo ông Lực, hiện nay VN đang có nhiều dòng vốn, dòng vốn đổ về BĐS tương đối nhiều. Trong khi đó, số lượng DN thành lập trong lĩnh vực BĐS tăng khá nhanh. Tổng vốn đăng ký hiện khoảng 150 ngàn tỷ. Dòng vốn đầu tư công có khoảng 244 ngàn tỷ, trong khi khu vực FDI năm ngoái khoảng 6,5 tỷ USD trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Với đà năm nay chắc chắn BĐS công nghiệp, thương mại, BĐS cho nhà ở xã hội sẽ còn tăng.

Dòng vốn NHTM không phải âm mà tăng không được nhiều. (Năm 2018 tăng khoảng 5%-6%). Tổng dư nợ cho lĩnh vực kinh doanh BĐS là 510 ngàn tỷ tương đương với 7% tổng dư nợ. Ngoài ra cho vay đơn vị xây lắp chiếm khoảng 9%  tổng dự nợ. Cho vay mua nhà, sửa nhà nằm trong tiêu dùng là 6,5%. Tổng dư nợ gộp cho tín dụng BĐS là 25%,  con số này không hề nhỏ. Định hướng của cơ quan nhà nước là phải bóc tách tín dùng tiêu dùng ra, bởi nó tiềm ấn rủi ro.

Định hướng của Chính phủ phát hành trái phiếu để đảm bảo không độc quyền. Thành lập quỹ đầu tư BĐS, thành lập quỹ mới là quỹ tiết kiệm nhà ở để làm ngân hàng nhà ở: Tái thế chấp cho vay

Tôi cho rằng, thị trường BĐS không đến mức là u ám và quá lo lắng, BĐS công nghiệp, BĐS nhà ở vẫn còn cơ sở để phát triển. Trong khi đó, BĐS du lịch vẫn chưa có pháp lý để phát triển, trong khi giải quyết vấn đề này không có gì là phức tạp.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý Trung ương cho biết, vấn đề khung khổ cho BĐS và kinh doanh BĐS không chỉ của một cơ quan cụ thể mà là của cả một nhóm các cơ quan gồm: Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, NHNN… nên chúng ta đã lập ra Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo ông Chung, có 5 rủi ro tới thị trường trong thời gian tới: Rủi ro kinh tế quốc tế lợi nhiều hơn hại; Rủi ro về kinh tế vĩ mô sẽ không có gì biến động; Rủi ro về thị trường sẽ nổi lên xu hướng căn hộ cao cấp và siêu sang, nhà phố cổ rất âm thầm nhưng vô cùng khốc liệt, nhà đất các địa bàn đang có dự án lên quận… tất cả sẽ ảnh hưởng tới việc điều chuyển luồng tiền; Rủi ro đối tác là không nhiều; Rủi ro về chính sách tôi cho rằng với những chính sách cho đến bây giờ chưa có gì biến động.

Ông Chung cũng cho biết, tới đây có 3 khả năng cho thị trường:

Thứ nhất, nếu thị trường cứ diễn biến bình thường không có gì xảy ra thì sẽ đi ngang với mức độ hơi điều chỉnh xuống.

Thứ hai, sẽ có 3 nhóm BĐS nổi lên: BĐS công nghiệp, BĐS cao cấp và siêu cao cấp, Nhà cho thuê ở mức độ bình dân

Thứ ba, biến động kinh tế thế giới không thuận và Việt Nam chỉ là người bị ảnh hưởng bởi nó, và kinh tế vĩ mô chỉ đi ngang thì thị trường BĐS có thể sẽ điều chỉnh và nếu có xảy ra thì phải là cuối năm.

“Do đó, tôi cho rằng, năm nay là một năm nền kinh tế phát triển ổn định và thị trường BĐS không có nhiều xung lực nhưng không phải là yếu” – ông Chung chia sẻ.

Xu hướng đầu tư

Trong xu thế nguồn cung thị trường bất động sản nhà ở đã phát triển tương đối ổn định, nhiều doanh nghiệp đã hướng sang thị trường bất động sản du lịch, công nghiệp, văn phòng cho thuê… Nhiều chuyên gia đánh giá đây là mảng bất động sản mà thị trường thời gian tới sẽ rất cần, nhất là trong tiến trình hội nhập với các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới, nhiều tập đoàn nước ngoài sẽ vào Việt Nam đầu tư.

Phần thảo luận thứ hai với chủ đề: “Xu hướng đầu tư” với sự tham dự của các diễn giả: Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát; Ông Dennis Ng Teck Yow – Phó tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Công ty Hanhud; Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội..

Trả lời câu hỏi, doanh nghiệp đầu tư ở tỉnh lẻ đặc biệt là các dự án nhà ở có đất nền, rủi ro như thế nào? Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát cho biết, ông rất lo lắng bởi bản chất đây là giai đoạn đô thị hoá tại Việt Nam, nhu cầu thật là rất lớn, đất nền ở các thành phố đang gia tăng khi đô thị hoá tiến triển nhanh, nhu cầu đầu tư lớn.

“Tôi đánh giá nhu cầu đầu tư là thật chứ không bi quan như nhiều người đánh giá” – ông Điệp đánh giá.

Theo ông Điệp, với 8 dòng vốn cho bất động sản, ngoài vốn ngân hàng, thì kiều hối đổ về bất động sản đang rất lớn khoảng 10 tỷ USD. Hà Nội và TP HCM ra các sản phẩm shophouse và liền kề đều đắt khách. Tại TP HCM trước đây giá vào khoảng 30-40 triệu/m2 nhưng năm nay đã gia tăng lên hàng trăm triệu/m2.

Liên quan đến câu hỏi, số lượng người nước ngoài sở hữu các dự án trung tâm tại TP HCM rất cao. Nhu cầu vẫn đang tiếp tục gia tăng, vậy xu thế người nước ngoài gia tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào? Ông Matthew Powell cho biết, “theo ghi nhận của chúng tôi, nguồn cầu của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhất là khách mua cá nhân tăng nhanh, đến từ các nước Hong Kong, Malaysia…với nhu cầu cao như vậy thì hạn mức 30% tại các dự án căn hộ đạt được rất nhanh ở các dự án cao cấp, cảm giác nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu”.

Đại diện Savills Hà Nội cũng cho biết, riêng tại thị trường TP HCM có nhiều chủ đầu tư nước ngoài hơn do đó có nhiều khách mua nước ngoài hơn Hà Nội. Nói vậy không có nghĩa các thị trường khác không thu hút khách nước ngoài, ghi nhận tại thị trường Hà Nội và Đà Nẵng cũng có lượng lớn khách mua từ các nước Hàn Quốc, Hong Kong và Đài Loan.

“Chúng tôi đề xuất các cơ quan chức năng cân nhắc lại điều chỉnh này để đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư nước ngoài”. – ông Matthew Powell đưa ra đề xuất.

Đối với câu hỏi: Kiến nghị nới room liệu có ảnh hưởng tăng giá? Đại diện Savills Hà Nội cho rằng, hạn mức 30% áp dụng tại tất cả các dự án biệt thự và căn hộ nhưng như vậy có vẻ không hợp lý lắm. Vì ở phân khúc cao cấp như dự án biệt thự, hạn mức chỉ 10% thì số lượng bán rất ít. Do đó có thể cân nhắc tăng hạn mức, cụ thể mức bao nhiêu thì cần thảo luận thêm để không ảnh hưởng đến các nhà đầu tư và khách mua cũng như thị trường bất động sản Việt Nam.

Tại phiên thảo luận, ông Dennis Ng Teck Yow cũng đưa ra so sánh thị trường BĐS hiện nay với các nước trong khu vực như Malaysia, Singapore.

Theo đó, kể từ khi có mặt tại Việt Nam, chúng tôi đã nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ Chính phủ Việt Nam. Những năm gần đây, những chính sách đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài của Việt Nam đưa ra rất thuận lợi, nhiều thủ tục còn giải quyết nhanh hơn cả khi chúng tôi thực hiện ở đất nước sở tại là Malaysia. Bên cạnh đó, yếu tố chính trị ổn định cùng với những chính sách của Chính phủ đã tạo điều kiện rất lớn cho Việt Nam thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt là lĩnh vực BĐS.

Với tình hình xiết chặt cho vay đầu tư BĐS như hiện nay, ông Huỳnh Hải Sơn - Tổng Giám đốc Cty CP Trung Nam cho biết, ngoài vốn tự có, nguồn thu từ việc bán hàng để triển khai dự án và để có nguồn vốn chúng tôi cũng phải vay ngân hàng. Trong bối cảnh đó, Cty chúng tôi cũng nhận được đầu từ từ Tập đoàn Trung Nam Group. 

Trung Nam Group đã đầu tư về năng lực tái tạo nguồn thu hàng tháng từ nguồn thu từ điện gió, điện mặt trời…Với sự hỗ trợ đó đã giúp chúng tôi đủ sức để đầu tư dự án này. “Việc xiết nguồn vay không có gì khó khăn với chúng tôi” ông Sơn cho biết.

Trả lời câu hỏi, các chính sách về BĐS nghỉ dưỡng chưa được hoàn thiện sẽ ảnh hưởng như thế nào tới khách người nước ngoài mua BĐS nghỉ dưỡng?, ông Matthew Powell khẳng định: Yếu tố mà họ quan tâm nhất chính là quản lý vận hành của dự án. Đối với dự án mà sự quản lý vận hành chưa có thương hiệu thì họ sẽ có quan ngại và lo lắng khi mua.