Nhiều lo ngại xung đột Nga - Ukraine sẽ ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu và Việt Nam cũng không nằm ngoài tác động. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, chiến sự giữa Nga và Ukraine không tác động tới nền tảng kinh tế và doanh nghiệp Việt Nam, bởi giao thương giữa Việt Nam với Ukraine và Nga chưa tới 8 tỷ đô, tức chỉ 1% kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2021.

Mặt khác, chúng tôi nhận thấy cơ hội hưởng lợi từ dòng vốn EU, bởi sự xoay chuyển đến quốc gia có chính trị ổn định, chính sách tốt và còn dư địa tăng trưởng tại Đông Nam Á, Đông Bắc Á. Trong đó, Việt Nam là một nơi hấp dẫn thu hút!

Với những kỳ vọng kép từ đẩy mạnh phát triển hạ tầng và đặc biệt các doanh nghiệp có quỹ đất khu công nghiệp lớn tiềm năng tiếp tục đón đầu dòng vốn FDI, chúng tôi nhận thấy ngành bất động sản công nghiệp (BĐS KCN ) sẽ duy trì tăng trưởng trong năm 2022, thậm chí là mạnh mẽ hơn bởi những triển vọng và các cơ sở tích cực, thể hiện sức hút của nền kinh tế.

Nhìn lại năm 2021, bối cảnh dịch bệnh đã tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản trong việc thu hút vốn, xây dựng và bàn giao cho đối tác. Tuy nhiên, chúng ta cần nhìn nhận các tín hiệu tích cực như diện tích cho thuê tăng thêm 36 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy đều tăng 1-2% phía Bắc, Nam.

SZC lo “lót ổ”

Những yếu tố nào sẽ thúc đẩy sự phát triển của nhóm ngành này trong tương lai?

Cơ sở hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh, phát triển

Giá nguyên vật liệu tăng mạnh trong năm 2021, tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp khiến tiến độ thực hiện đầu tư công trong năm bị ảnh hưởng. Sau kỳ họp Quốc hội bất thường đầu tháng 1/2022, Chính phủ cũng đã định hướng đầu tư công là lĩnh vực cần tập trung nguồn lực để kích thích tăng trưởng kinh tế. Chúng tôi kỳ vọng trong thời gian tới, nhờ các gói kích thích kinh tế từ Chính phủ sẽ thúc đẩy sự phát triển của cơ sở hạ tầng và từ đó tác động tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của vốn FDI và giá thuê gia tăng

Tính đến thời điểm hiện tại, Việt Nam đã ký 16 FTAs, trong đó có những đối tác quan trọng như Anh, Canada, EU, Hàn Quốc, Nhật Bản, Nga, Trung Quốc, Úc; đặc biệt với các hiệp định thương mại mới như RCEP và EVFTA sẽ giúp thúc đẩy doanh nghiệp nước ngoài đầu tư sản xuất và duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong những năm tới.

Hiện nay nhiều doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất như LG Electronics, Intel, OPPO... Theo Houselink, trong 8 tháng 2021 có 193 dự án mở rộng sản xuất (3,816ha diện tích đất) đang được xây dựng với tổng vốn đầu tư là 6 tỷ USD. Bên cạnh đó, có 435 dự án đang trong quá trình thiết kế và chuẩn bị mở rộng (12,104ha diện tích đất).

Với lợi thế chi phí hoạt động thấp, các ưu đãi thuế từ Chính phủ, nguồn lao động trẻ và dồi dào, Việt Nam sẽ tiếp tục là một điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh các tập đoàn lớn đang tìm địa điểm để chuyển dịch sản xuất khỏi Trung Quốc.

Cập nhật hết tháng 1/2022, Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20/01 đạt 2,1 tỷ USD, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn vào khu vực công nghiệp chế biến chế tạo đạt 1,19 tỷ USD, chiếm 72% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm. Đáng chú ý, vốn giải ngân hết sức tích cực, ước tính đạt 1,61 tỷ USD, tăng 6,8% so với cùng kỳ năm trước; trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 1,21 tỷ USD, chiếm 75,4% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện.

Chúng tôi kỳ vọng những yếu tố trên sẽ tiếp tục hỗ trợ cho đà tăng giá bền vững của BĐS KCN trong tương lai. Bằng chứng rõ ràng là trong năm 2021 mặc dù tình hình dịch bệnh phức tạp nhưng giá thuê đất tiếp tục tăng nhờ nhu cầu cao và nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, đặc biệt tại các khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu, Hải Phòng, Hà Nội nhờ sự thúc đẩy của phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực này.

Nguồn cung được mở rộng trong tương lai

Chúng tôi nhận định khu vực tứ giác kinh tế khu vực phía Bắc và bát giác kim cương khu vực phía Nam sẽ tiếp tục là vùng trọng điểm thu hút các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp mở rộng quỹ đất, triển khai các dự án mới do lợi thế vị trí của khu vực này.

Trong tương lai, khu vực này sẽ vẫn tiếp tục được nhà nước chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng giao thông kết nối với hàng loạt các dự án cao tốc, cảng biển được triển khai.

Bên cạnh đó, Nghị định 82/2018/NĐ-CP đã cho phép rút ngắn quy trình cấp phép KCN mới. Diện tích đất KCN ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong năm 2022 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực, chủ yếu từ Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Còn tại khu vực phía Bắc vì đã phát triển nhanh hơn trong giai đoạn trước đây nên nguồn cung đất công nghiệp tại các trung tâm như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng ngày càng hạn chế và có thể dịch chuyển sang Hưng Yên, Hải Dương.

Nhìn chung triển vọng ngành BĐS KCN là tích cực nhưng để lựa chọn được mã cổ phiếu xứng đáng để đầu tư thì sẽ cần thêm nhiều tiêu chí khác để sàng lọc như: 1) Quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn nằm tại các vị trí đắc địa; 2) Tình hình tài chính lành mạnh; (3) Năng lực trong việc mở rộng thêm quỹ đất và triển khai các dự án mới để duy trì được triển vọng trong dài hạn. 

Trên thị trường chứng khoán, trong nhóm 11 cổ phiếu bất động sản công nghiệp chiếm giá trị vốn hóa hơn 169 nghìn tỷ đồng, có thể thấy nhiều tên tuổi có vai trò lớn trong việc giữ sức hút vốn FDI và sinh lợi nhờ cho thuê hạ tầng bất động sản, cũng như mở rộng các danh mục đầu tư bất động sản dân sinh gắn liền khu công nghiệp. Đây cũng là yếu tố giúp các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đa dạng hóa nguồn thu thời gian tới.