Vụ đấu giá đất hơn 4 tỷ đồng/m2 ở Mê Linh: Cần bổ sung chế tài xử phạt người bỏ cọc

LS. NGUYỄN THANH HÀ - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw• 04/01/2024 13:30

Vụ việc bỏ cọc ở Mê Linh gần đây đã cho thấy còn nhiều lỗ hổng trong cơ chế đấu giá đất cần được khắc phục.

>>Vụ đấu giá đất hơn 4 tỷ đồng/m2 ở Mê Linh: Khó rút tiền cọc

Hiện nay việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ở các địa phương trong cả nước đã dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện bình đẳng trong tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, người dân.

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã ngày càng được thực hiện phổ biến và mở rộng về quy mô, tăng về giá trị qua các năm.

Tồn tại nhiều “lỗ hổng”

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được còn tồn tại nhiều hạn chế. Công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện một số hạn chế như hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh- quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra, thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”.

LS. Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Mặc dù Luật Đấu giá tài sản 2016 đã có quy định về xử lý các hành vi vi phạm trên, nhưng trên thực tế trong quá trình thực hiện đấu giá, các hành vi vi phạm nêu trên rất khó nhận biết để xử lý. Đặc biệt là hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực nhằm thu lợi.

>>Bất cập đấu thầu dự án chưa giải phóng mặt bằng

Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về đấu giá đất còn chưa cụ thể, chồng chéo và có những “lỗ hổng” dẫn đến tình trạng như trên. Cụ thể, quy định chưa rõ ràng việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

Chưa có quy định về chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất; dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực; quy định người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phạt chậm nộp hay hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài. Điều này là một sơ hở để các công ty tham gia đấu thổi giá bất động sản (BĐS) để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng.

Những lỗ hổng pháp lý trên đã tạo kẽ hở để tổ chức, cá nhân không có đủ năng lực tài chính tham gia đấu giá nhằm thể hiện, đánh bóng thương hiệu hoặc chưa nhận thức đầy đủ trách nhiệm xã hội, hậu quả kinh tế..., dẫn đến tình trạng khi trúng đấu giá cao hơn giá trị thật thì số lượng người trúng đấu giá bỏ cọc chiếm tỷ lệ cao, do không đủ tiền nộp. Không xử lý kịp thời “lỗ hổng” trên dẫn tới tình trạng này ngày càng phổ biến.

Việc bỏ giá trúng đấu giá cao bất thường, rồi bỏ cọc, trong khi thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài đến 90 ngày và việc huỷ kết quả trúng đấu giá nếu người trúng đấu giá không nộp tiền cũng lên đến 120 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá đã gửi tín hiệu không chính xác đến giá đất, thị trường BĐS tại khu vực có quyền sử dụng đất đem đấu giá.

Các trường hợp bỏ cọc thường liên quan đến việc do đã lỡ đẩy giá đất lên quá cao. Khi doanh nghiệp không đủ tài chính lại bỏ cọc, xin gia hạn sẽ làm ảnh hưởng đến thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất đai.

Bên cạnh đó, quy định pháp luật về đấu giá đất còn thiếu chặt chẽ khiến thị trường BĐS gặp nhiều biến động. Giá đất bị ảnh hưởng rõ rệt, tình trạng giá "ảo" diễn ra khiến mặt bằng đất nhà nước bị đẩy lên cao. Từ đó khiến nhà nước cũng sẽ gặp khó khăn trong quá trình thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án sau đó.

quy định pháp luật về đấu giá đất còn thiếu chặt chẽ khiến thị trường BĐS gặp nhiều biến động.

Quy định pháp luật về đấu giá đất còn thiếu chặt chẽ khiến thị trường BĐS gặp nhiều biến động.

Đồng thời, khi giá đất bị đẩy lên quá cao thì suất đầu tư của dự án cũng tăng mạnh. Chủ đầu tư dự án sẽ phải tính toán lại toàn bộ chi phí đầu tư và thậm chí sẽ không có đơn vị nào tham gia phát triển dự án. Điều này đồng nghĩa với việc gây cản trở phát triển kinh tế - xã hội chung của địa phương đó. Thậm chí, bản thân người dân có nhu cầu mua nhà ở, BĐS cũng sẽ gặp khó khi giá đất đã bị tăng quá mạnh.

Tại nhiều địa phương, giá biến động không ngừng theo từng ngày. Những lỗ hổng không được xử lý kịp thời khiến mục đích chính của cuộc đấu giá đất đã không đạt được, lại gây thêm nhiễu loạn thị trường.

Cần xử lý kịp thời

Theo đó, cần xử lý kịp thời những lỗ hổng pháp lý tạo thị trường BĐS lành mạnh, phát triển.

Thứ nhất, cần tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá; bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính.

Thứ hai, bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Người trúng đấu giá bỏ cọc không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian nhất định.

Thứ ba, bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.

Đồng thời, cần bổ sung quy định điều chỉnh thời hạn nộp tiền trúng đấu giá hợp lý, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế.