Xu thế phát triển đô thị mới

NGUYỄN MẠNH HÀ (*)• 28/05/2023 05:00

Việc nhanh chóng phát triển các đô thị vệ tinh song song với tạo lập các khu đô thị mới quy mô lớn mang lại lợi ích to lớn nhằm phát triển kinh tế xã hội, giảm áp lực về hạ tầng.

>>> Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị

Đô thị Hòa Lạc (phía Tây Hà Nội) nằm phần lớn trên huyện Thạch Thất, được quy hoạch có chức năng chính về khoa học công nghệ và đào tạo, trọng tâm là ĐH Quốc gia Hà Nội và khu công nghệ cao. Ảnh: Giang Huy

Mô hình “Đô thị mới” đã xuất hiện trên thế giới từ lâu, nhằm tạo ra các khu vực định cư mới khi điều kiện của các đô thị cũ đã không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển.

Bất động sản vùng lõi nội đô

Quan sát sự đổi thay của các thành phố tại nhiều quốc gia trên thế giới, chúng ta có thể thấy rằng, tùy vào lịch sử phát triển mà khu vực đô thị trung tâm truyền thống của thành phố có quy mô nhỏ hay lớn, điều kiện sinh hoạt khác nhau, nhưng hầu hết là những khu vực nhỏ, hẹp và bị hạn chế về không gian, dư địa phát triển.

Do đó, các khu vực này thường được định hướng không phát triển thêm, đặc biệt là hạn chế xây mới các tòa nhà cao tầng để tránh gây áp lực cho hạ tầng đô thị, mà sẽ gìn giữ, bảo tồn các trung tâm lịch sử hiện hữu.

Việc phát triển sẽ được mở rộng ra ngoài như những đô thị vệ tinh để có thêm không gian, theo đó công tác quy hoạch cũng sẽ được thực hiện một cách chỉn chu, bài bản hơn, tập trung vào những khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích.

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy đã có nhiều quốc gia áp dụng cách làm này và Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Với thủ đô Hà Nội, đây hiện là thành phố đông dân thứ hai của cả nước (sau TP.HCM) với hơn 8,3 triệu dân, tốc độ gia tăng dân số cơ học hằng năm ở mức 1,4%/ năm. Mật độ dân số trung bình hiện nay của Hà Nội cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số cả nước.

Trong khi tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh, việc gia tăng dân số tại các quận lõi nội đô đang tạo ra sức ép lớn gây quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội; khó khăn trong quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm vệ sinh môi trường và chất lượng sống cho người dân.

Thực trạng này dẫn đến bộ mặt đô thị có nơi, có lúc trở nên lộn xộn trước một vài “căn bệnh” của nội đô như ùn tắc giao thông kéo dài trong giờ cao điểm, thiếu nước sạch, thiếu trường học, bệnh viện và không gian cây xanh, công cộng. Chưa kể, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm khiến cho giá nhà đất trong khu vực này tăng rất cao.

Do đó, việc nhanh chóng phát triển các đô thị vệ tinh, song song với tạo lập các khu đô thị mới quy mô lớn đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho Hà Nội không chỉ mang lại những lợi ích to lớn nhằm phát triển kinh tế - xã hội mà còn góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng, ô nhiễm môi trường cho vùng lõi đô thị, tạo nên chất lượng cuộc sống thực sự tốt hơn nhiều cho người dân so với khu vực nội đô lịch sử, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững và hài hòa cho tổng thể đô thị trong dài hạn.

Việc nhanh chóng phát triển các đô thị vệ tinh cho Hà Nội góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng, ô nhiễm môi trường cho vùng lõi đô thị. Ảnh: Di Linh

Xu hướng tương lai

Nhu cầu sống của tầng lớp cư dân mới ngày càng đòi hỏi cao hơn về chất lượng, bao gồm hệ sinh thái tiện ích phục vụ cho nhu cầu của các thành viên trong gia đình (trường học, bệnh viện, dịch vụ và giải trí, mua sắm), cho đến môi trường sống xanh, trong lành hơn, mật độ cư dân thưa thoáng, chất lượng dự án tốt hơn (với các thiết kế hiện đại và bền vững, tối ưu công năng).

Do đó, các khu đô thị mới hiện nay đã phát triển cả thương mại - dịch vụ, văn phòng làm việc cùng nhiều tiện ích đồng bộ..., ngày càng hoàn thiện hơn theo hướng đô thị dịch vụ một cách đầy đủ và đa dạng.

Bên cạnh đó, 2 yếu tố quan trọng khác góp phần quyết định sự thành công và khả năng thu hút cư dân của một khu đô thị mới là: Thứ nhất, vị trí của dự án cùng yếu tố hạ tầng thuận lợi giúp cư dân khu đô thị kết nối tốt với các khu vực khác, giải quyết tâm lý ngại đi xa bằng hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt. Thứ hai, cách thức triển khai dự án của các chủ đầu tư thể hiện thông qua năng lực tài chính, kinh nghiệm và chuyên môn phát triển khu đô thị, năng lực làm đầy cư dân về sống với tốc độ nhanh nhất.

Quan sát thực tế có thể thấy, như Đông Anh hay Mê Linh là những địa bàn vừa gần đô thị trung tâm, vừa gần kề một số khu công nghiệp nên có nhu cầu lớn; điều kiện kinh tế, hạ tầng tương đối phát triển, nhưng hàng chục năm nay tỷ lệ lấp đầy của các dự án khu vực này vẫn chưa thực sự tốt.

Trong khi đó, một số đô thị mới khác lại có sức hút mạnh hơn nhiều so với những đô thị mới ở các khu vực khác, do hình thành cộng đồng cư dân tấp nập, văn minh và hiện đại. Điều này cho thấy, cách làm của chủ đầu tư đóng vai trò rất quan trọng để thu hút người dân đến ở tại các đô thị mới.

Mặt khác, thời gian qua thị trường bất động sản cũng xuất hiện tình trạng giá cả không phản ánh giá trị thực của sản phẩm. Điều này khiến thị trường mất cân đối và sẽ tạo ra cái nhìn thiếu thiện cảm cho phân khúc bất động sản trung - cao cấp. Do đó, để phân khúc bất động sản trung - cao cấp phát triển bền vững, cần có những giải pháp để đưa các sản phẩm này về đúng giá trị và giá cả theo nhu cầu thực và giá trị thực.

(*) Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam