Bất động sản Khu công nghiệp: Những thách thức dần xuất hiện

ĐÌNH ĐẠI• 05/08/2023 14:08

Các yếu tố tích cực hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt tới từ các thách thức dần xuất hiện trong năm 2023 - 2024.

>>>Định vị bất động sản công nghiệp Việt Nam

Các yếu tố tích cực hỗ trợ BĐS khu công nghiệp đang mờ nhạt.

Trong báo cáo ngành Bất động sản Khu công nghiệp mới đây, Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, các yếu tố tích cực hỗ trợ BĐS Khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện. Đầu tiên là việc gia tăng cạnh tranh về thu hút FDI từ các quốc gia trong khu vực.

Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong quý I/2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại; lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

VNDirect cho rằng, trong khi Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia và Malaysia tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện với một số nhà đầu tư chính như: Tesla, BYD và Huyndai đang đầu tư sản xuất pin xe điện tại Indonesia và Samsung đang đầu tư vào Malaysia.

“Chúng tôi nhận thấy sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực”, VNDirect nhận định.

Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Thứ hai, lợi thế về ưu đãi thuế dần biến mất khi áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu (GMT). Thời điểm áp dụng Thuế tổi thiểu toàn cầu đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này.

Để thích ứng với GMT, trong khi một số quốc gia trong khu vực đang dần áp dụng Thuế tối thiểu bổ sung nội địa đạt chuẩn, Việt Nam vẫn chưa đưa ra biện pháp cụ thể để nâng cao năng lực cạnh tranh và phải chờ tới kỳ họp Quốc hội tiếp theo trong tháng 10/2023. Do đó, việc áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với việc thu hút FDI.

Thứ ba, là nguồn cung mới hạn chế do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý. Theo VNDirect, thị trường BĐS Khu công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Với thị trường miền Nam, VNDirect cho rằng, thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024- 2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388ha. Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển KCN lớn như KCN Cây Trường (BCM sở hữu) và KCN Nam Tân Uyên mở rộng (NTC sở hữu).

Với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, VNDirect cho rằng, tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

“Chúng tôi quan sát thấy các nhà đầu tư đang dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 với những lợi thế nổi bật như: Chi phí cạnh tranh; Khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp; Ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn đổ về thị trường cấp 2”, VNDirect nhận định.

Ngoài ra, VNDirect cũng cho rằng, sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản. Theo Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử (TMĐT) của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. VNDirect cho rằng, cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng TMĐT sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho TMĐT cho đến năm 2026.

“Chúng tôi nhận thấy các nhà kho, nhà xưởng xây sẵn truyến thống (kho đơn giản) không còn đáp ứng được nhu cầu khi thương mại điện tử bùng nổ. Các loại hình kho đa dụng là một lựa chọn tốt hơn cho diện tích hạn chế tới từ việc chiếm ít diện tích đất hơn và gia tăng được diện tích lưu trữ hơn. Sự phát triển của thương mại điện tử và mong muốn giao hàng nhanh chóng, hiệu quả cho người tiêu dùng, sẽ phù hợp cho sự phát triển kho đa dụng”, VNDirect nhận định.