Biến đất đai thành động lực tăng trưởng

Khu đất thuộc Dự án khu tái định cư phía Đông xưởng 38 & 387 tại quận Ngũ Hành Sơn

Ở hầu hết các nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 50% tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh thuế đất và các loại thuế khác). Ở Việt Nam, một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, nguồn lực đất công, tài sản công vô cùng lớn tạo nên cơ hội thuận lợi cho tăng vốn đầu tư phát triển nếu biết cách thu từ đất.

Pháp luật đang làm giảm hiệu quả kinh tế

Luật Đất đai được cho rằng đã đạt được một bước tiến mới trong quản lý giá đất. Trong đó, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế, phí về đất đai và một số trường hợp cần ưu đãi về giá đất. Tuy nhiên, quy định này không còn phù hợp với thực tế tình hình của địa phương và không khả thi trên thực tế.

Nguyên nhân là vì các "bảng giá đất" của các địa phương đa phần chỉ có giá trị bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Thêm vào đó, công tác xác định "giá đất cụ thể" đảm bảo nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" còn nhiều bất cập. 4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014 đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, chưa đảm bảo độ tin cậy. Chưa kể, Luật Đất đai có một điều quy định về đất đai giao cho các dự án đối tác công tư (PPP), trong đó có BT nhưng chỉ đề cập tới thẩm quyền giao đất mà không quan tâm tới giá trị đất đai.

  4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) theo Nghị định 44/2014 đã cho kết quả chênh lệch khác biệt, chưa đảm bảo độ tin cậy. 

Một điểm đáng chú ý khác là các chế định như "Tổ chức phát triển quỹ đất" vẫn chưa phải là đơn vị chủ lực để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Chế định này cũng chưa phát huy được vai trò phát triển quỹ đất do chưa được tổ chức thành đơn vị sự nghiệp công dưới hình thức doanh nghiệp công ích hoặc đơn vị sự nghiệp có thu; chưa được cấp vốn hoặc tạm cấp vốn ban đầu đủ để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; chưa có cơ chế hoạt động linh hoạt và được kiểm soát phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản

Nhật Bản - đất nước đã trải qua 4 giai đoạn thay đổi lớn bắt đầu từ năm 1950. Trong 4 giai đoạn này, Chính phủ Nhật Bản đều có những chính sách về kinh tế đất khác nhau nhằm khắc phục bất cập thực tế, phân chia lại cho xã hội phần hưởng lợi khi giá đất tăng do phát triển kinh tế.

Đơn cử, thời kỳ 1950 - 1960, khi phát triển các cụm công nghiệp quy mô lớn tại khu vực biển Thái Bình Dương như ở các thành phố Tokyo, Osaka, Nagoya và mở rộng quy mô sản xuất công nghiệp để tăng thu nhập quốc dân đã dẫn tới việc giá đất sản xuất công nghiệp tăng; giá đất ở tăng do tình trạng dân số tập trung tại các đô thị.

Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã áp dụng giải pháp là thúc đẩy cung nhà ở và đất ở bằng cách xây dựng các nghiệp đoàn nhà ở nhằm xây dựng, cung cấp nhà ở, phát triển các cụm độ thị mới quy mô lớn. Đồng thời, Chính phủ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân phối nhà ở, đất ở qua quỹ tài chính công về nhà ở. Áp dụng chế độ đánh giá thẩm định giúp hình thành các cơ quan đánh giá, giúp việc lấy đất công thuận lợi.

Tại thời kỳ cuối năm 1960 - 1970, kinh tế phát triển khiến dân số tập trung tại thành thị nên khó mua được nhà, vấn đề đầu cơ đất công. Chính phủ đã đảm bảo giành đất công cho phát triển hạ tầng, nhất là đến năm 1967 đã ban hành Đạo luật thu hồi đất sửa đổi 1967 làm cơ sở cho việc tính toán phí bồi thường đất là từ thời điểm quyết định thu hồi sửa đổi thành thời điểm cấp chứng nhận kinh doanh. Như vậy, sẽ cố định giá đất vào giai đoạn bắt đầu kinh doanh (phòng việc cố tình giữ đất không bán để nâng giá).

Thời kỳ 1980 đến đầu những năm 1990, giá đất tăng cao xuất phát đầu tiên tại Tokyo và lan rộng các các thành phố lớn khiến người dân có thu nhập trung bình khó mua được nhà. Để khắc phục điều này, Chính phủ đã ban hành Luật Đất đai cơ bản (1989), trong đó ưu tiên công trình phúc lợi công cộng; kiềm chế giao dịch đầu cơ; chia sẻ lợi nhuận thu được do giá trị đất tăng, hợp lý hóa việc định giá đất công…

Việt Nam cũng có thể học tập Nhật Bản trong việc định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi. Cùng đó là phân chia lợi ích cho xã hội khi hưởng lợi từ việc giá đất tăng do phát triển kinh tế. Các công ty của Chính phủ sẽ mua trước đất đai tại các khu vực dự định phát triển...