Cải cách thị trường bất động sản

PHƯƠNG UYÊN• 14/01/2023 03:00

Trong thời gian tới, các bộ ngành, địa phương cần thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

>>> Thị trường bất động sản sẽ sang trang mới

Trong 4 ngày liên tiếp từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động.

Nhiều giải pháp được đưa ra để giải quyết các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay (Ảnh: LV)

Những chỉ đạo quyết liệt

“Chúng tôi rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua. Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022 đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS. Và mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế-xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS”, ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM thông tin.

Theo ông Lê Hoàng Châu, vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với doanh nghiệp là tình trạng thiếu tiền mặt, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có DN bị mất thanh khoản, không phải chỉ DN nhỏ, mà kể cả những DN, tập đoàn lớn.

Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những DN khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả DN và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu DN đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng.

Mặc dù Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh. Tuy nhiên, đề nghị NHNN quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các DN tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Bởi ngày 5/12, NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2% nhưng thực chất đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc NHNN, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. "Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Các DN rất mong xử lý được vấn đề này" - ông Châu nhấn mạnh.

>>> Đòn bẩy cho bất động sản

Theo ông Châu, hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của DN, do DN không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là DN cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. DN phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp.

Đứng từ phía DN, cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, cùng thực hiện các giải pháp như thời gian vừa qua chẳng hạn giảm giá bán 45 - 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại DN, tái cơ cấu lại đầu tư.

Cần cuộc cải cách thị trường

Từ kinh nghiệm thế giới, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, cái khéo, cái giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Theo ông Thành, cần phòng bệnh hơn chữa bệnh. Nếu muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn. Trước mắt, các quốc gia xử lý tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng.

thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền

Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền

Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ. Nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được.

“Tôi nhớ một câu nói của một nhà kinh tế: Nếu chúng ta nhìn một cách tổng thể và luôn luôn quan tâm đến những vấn đề dài hạn chuẩn chỉnh thì sau này đỡ phải ngồi với nhau nhiều, để cứ phải đi chống đỡ những vấn đề trước mắt xảy ra”- ông Thành chia sẻ.

Ông Thành lấy ví dụ từ Trung Quốc đã bị một đòn rất nặng về bất động sản là Evergrande, quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, Trung Quốc đưa ra giải pháp tổng thể 16 điểm nhằm giải cứu lĩnh vực bất động sản, tập trung vào mấy vấn đề.

Một là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp tiếp tục phát hành được trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền tiếp tục. Thứ ba là họ chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, cũng như ở Việt Nam, nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.

“Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy”, ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.