>> ChatGPT thay đổi ngành bất động sản thế nào?

Theo nghiên cứu, vào thời điểm hiện tại, một căn chung cư Hà Nội được rao bán với giá trung bình là 3,1 tỷ đồng. Trong đó, mức thu nhập lao động trung bình tại Hà Nội khoảng 135 triệu đồng/năm. Tương tự, người lao động sẽ phải mất hơn 20 năm mới có thể sở hữu được căn hộ chung cư.

Giá nhà liên tục tăng cao

Thực tế, trong nhiều năm qua, số lượng các dự án chung cư ngày càng ít nhưng nhu cầu mua nhà của người dân vẫn rất lớn. Do đó, dẫn đến một thực trạng là những căn chung cư đã qua sử dụng thậm chí là không có sổ vẫn khiến người mua nhà "săn lùng".

Cụ thể, gia đình chị Nguyễn Huyền (Hà Nội) năm 2016, do kinh tế gia đình eo hẹp, đã lựa chọn căn hộ 65m² gồm 2 phòng ngủ tại chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) với giá 1 tỷ đồng, tương đương hơn 15 triệu đồng/m². Công trình này mặc dù đã hoàn thiện lâu năm nhưng vướng mắc nhiều sai phạm và không được chủ đầu tư khắc phục nên vẫn bị treo sổ đỏ.

Chị Huyền cho biết, sau thời gian dài tiết kiệm, năm 2022 anh chị đã sở hữu được một căn chung cư tại Nam Từ Liêm và quyết định rao bán căn HH Linh đàm do không có nhu cầu sử dụng.

Điều ngạc nhiên là chị Huyền đã sang nhượng được căn chung cư này chỉ sau 2 tuần rao bán, lãi hơn 500 triệu đồng so với lúc chị mua, với mức giá 1,5 tỷ đồng. Chị cho biết, những căn chung cư ở đây tuy không có sổ nhưng việc giao dịch vẫn diễn ra bình thường.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Luận, sống tại khu đô thị quận Hoàng Mai (Hà Nội) chia sẻ: “Tôi dọn về căn hộ này ở cũng được 4 năm rồi và giờ vẫn chưa có sổ hồng. Cũng nhiều lần cùng các cư dân khác lên tận trụ sở chủ đầu tư để yêu cầu họ trả sổ hồng nhưng họ cứ hứa hẹn rồi đâu lại vào đó. Không có sổ hồng rất bất tiện, không thể cầm cố nhà vay vốn làm ăn nhưng mình mua chung cư giá rẻ thì phải chấp nhận”.

Anh Luận cho biết, anh sở hữu căn chung cư 65m2 này với giá hơn 1,2 tỷ đồng khoảng 5 năm trước. Đến nay, căn hộ cũng đã bắt đầu có dấu hiệu xuống cấp. Mặc dù anh chia sẻ căn hộ mình chưa có sổ đỏ nhưng các công ty bất động sản vẫn hỏi và chấp nhận mua nhà. Ngạc nhiên hơn, căn hộ của anh đã được sang nhượng với giá 1,78 tỷ đồng cùng toàn bộ nội thất.

Có thể thấy, nhiều dự án nhà ở đang gặp rắc rối về pháp lý, khiến nguồn cung chung cư giảm mạnh, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gia tăng khiến giá nhà liên tục tăng cao. Theo thống kê của CBRE, trong năm 2022, Hà Nội đã rao bán khoảng 15.100 căn trong đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021. Do tác động của nhiều yếu tố bao gồm Covid-19, thị trường bất động sản đã ba năm liên tiếp bị sụt giảm nguồn cung, siết chặt nguồn vốn vay và các vấn đề cấp phép.

Cùng với đó, theo dự báo, số lượng các dự án chung mới tại Hà Nội sẽ ngày càng khan hiếm hơn trong thời gian tới. Trong đó, phân khúc chung cư mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương năm 2022, khoảng 14.000 – 16.000 căn.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật chia sẻ, chủ đầu tư còn chậm sổ hồng cho người mua nhà do có nhiều nguyên nhân. Một mặt, chủ đầu tư có thể vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc vẫn nợ nần tài chính nên cơ quan chức năng chưa cấp sổ hồng. Mặt khác, do chủ đầu tư xây dựng dự án không theo thiết kế ban đầu. Nhiều chủ đầu tư dùng sổ hồng của dự án này để thế chấp ngân hàng, lấy tiền làm dự án khác. Do đó, khi dự án đó có trục trặc không thể rao bán, họ không lấy được sổ hồng để trả cho cư dân.  

Luật sư Bình nói thêm: “Việc mua nhà chưa sổ hồng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro đối với người mua. Thậm chí, nếu chủ đầu tư của dự án đó mà có uy tín thấp thì khả năng người dân sở hữu được sổ hồng phải đợi rất lâu hoặc đứng trước nguy cơ không có sổ hồng. Một trong những điều là khi không có sổ hồng thì đồng nghĩa với việc người dân sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Nếu xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ”.

>> "Ông lớn" địa ốc Hà Nội tung khuyến mãi khủng

Ngoài những điều trên, đối với căn chung cư chưa có sổ hồng, người mua nhà sẽ không thể thế chấp sổ, họ phải huy động tối đa số tiền không được thế chấp hay trả góp.

Ông nhấn mạnh: “Người mua căn hộ chưa có sổ hồng đối diện với rất nhiều mạo hiểm và rủi ro. Vì thế, khi mua, cần phải kiểm tra kỹ lưỡng xem căn hộ đó chưa có sổ hồng vì nguyên nhân gì? Hoặc có trường hợp đã cấp sổ hồng nhưng người chủ đã thế chấp để vay một khoản tiền rồi lại bán cho người khác nữa. Lúc đó, người mua sau sẽ dính vào tình huống pháp lý”.

Nói chung, để hạn chế được sự cố xảy ra, hai bên mua và bán cần được thực hiện giao dịch ở phòng công chứng, nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi của đôi bên, đặc biệt là người mua nhà.