Cổ phiếu bất động sản "ngóng" chính sách, tiếp đà giảm và đi ngang

Phiên giao dịch ngày 16/2, dù có thông tin hỗ trợ về chính sách pháp lý cho việc cơ cấu các khoản nợ sẽ hợp thức, nhưng nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) vẫn tiếp tục giảm và không có phản ứng thể hiện sự hào hứng hay tích cực của nhà đầu tư. Cổ phiếu NVL sau khi giảm sàn 02 phiên liên tiếp về còn 11.450 đồng/cp, PDR giảm  về 10.950 đồng/cp, VHM còn 42.000 đồng/cp. Nhóm cổ phiếu BĐS nhỏ và vừa vẫn giao dịch quanh vùng giá 10.000 đồng/cp, như DXG 10.900 đồng/cp; CEO còn 21.000 đồng/cp… 

Vào ngày 17/2, Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì diễn ra. Nhiều doanh nghiệp đang chờ đợi thông tin chính thức từ cuộc họp này. 

Một trong những thông tin đáng kỳ vọng là dự thảo Nghị định sửa Nghị định 65/2022 liệu có thể được Chính phủ xem xét ngay trong tuần này hay không. Cùng với đó, các đề xuất của Bộ Tài chính sẽ được giữ nguyên, thông qua, hay tiếp tục sửa đổi?

Những quy định theo đề xuất của Bộ Tài chính, được giới chuyên môn đánh giá có tích cực và gỡ khó thanh khoản cho thị trường, cũng được hy vọng không bị sửa đổi điều chỉnh lần nữa, bao gồm: 

Đề xuất quy định trường hợp doanh nghiệp không thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tiền thì có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác theo nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật dân sự, pháp luật chuyên ngành và pháp luật có liên quan. Việc thanh toán phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận, doanh nghiệp phải công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

Theo đó, để hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh và cơ cấu lại các khoản nợ, Bộ Tài chính trình Chính phủ quy định cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ thì được đàm phán để thay đổi kỳ hạn của trái phiếu, thời gian tối đa là 02 năm, bổ sung quy định trường hợp đàm phán thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu (trong đó có cả kỳ hạn trái phiếu) mà có nhà đầu tư không chấp thuận thì doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu cho các nhà đầu tư này.

Cũng liên quan đến sửa Nghị định 65/CP, Bộ Tài chính cho biết, Dự thảo mới cũng ngưng hiệu lực thi hành với một số quy định tại Nghị định số 65 đến hết ngày 31/12/2023.

Theo đó, ngưng hiệu lực thi hành đối với quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại Nghị định số 65 đến hết ngày 31/12/2023 để doanh nghiệp giải quyết các khó khăn trước mắt về thanh khoản và thanh toán các trái phiếu đến hạn năm 2023-2024, tháo gỡ khó khăn cho thị trường TPDN theo chủ trương của Bộ Chính trị. Đồng thời cũng ngưng thực hiện quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm đến hết ngày 31/12/2023 . Đối với TPDN chào bán ra công chúng, vẫn thực hiện theo lộ trình tại Nghị định số 155/2020/NĐ-CP, phải xếp hạng tín nhiệm từ ngày 01/1/2023.

Ngoài ra, Bộ Tài chính trình Chính phủ ngưng thực hiện quy định về giảm thời gian phân phối trái phiếu tại Nghị định số 65/CP trong vòng 01 năm. Theo đó việc phân phối trái phiếu của từng đợt là 90 ngày. Kể từ ngày 01/01/2024, doanh nghiệp sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 65/CP, giảm thời gian phân phối từng đợt xuống còn 30 ngày

Với sự bùng nổ phát hành trái phiếu trong giai đoạn 2019 – 2021, tổng giá trị trái phiếu  đáo hạn năm 2023 theo VNDirect ước tính sẽ có giá trị đạt khoảng 272.853 tỷ đồng (tăng 76,6% so với cùng kỳ). Theo đó, bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng (tăng 76% so với cùng kỳ).Tài chính – ngân hàng là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn thứ hai với 37% tổng giá trị đáo hạn trong 2023, tương đương 100.824 tỷ đồng (tăng 55% so với cùng kỳ). 

Các ngành khác chiếm 25,5% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong 2023, đạt 69.459 tỷ đồng (tăng 122,4% so với cùng kỳ). 

Như vậy, năm 2023, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp là rất lớn và nếu không tháo gỡ sớm, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản của doanh nghiệp sẽ càng lún sâu vào khó khăn mới, tiếp tục gây xáo trộn cho thị trường trái phiếu và niềm tin của nhà đầu tư.