DIỄN ĐÀN CẢI CÁCH TTHC: Dự án bất động vì "câu chữ"

Diệu Hoa• 14/05/2020 06:00

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có Văn bản bổ sung góp ý kiến Dự thảo Luật Đầu tư, theo đó bổ sung một số định nghĩa nhằm gỡ tình trạng ách tắc thủ tục vì “câu chữ” thời gian quan.

Hậu quả là doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, bị chôn vốn nhiều năm, không thể thực hiện được dự án, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở. Trong đó, một trong những nguyên nhân đó các ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Doanh nghiệp đang không thể thực hiện dự án do ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, từ năm 2015 đến nay đã có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật thiếu thống nhất, chưa đồng bộ, thậm chí có các quy phạm pháp luật mâu thuẫn, xung đột.

Hậu quả là doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, bị chôn vốn nhiều năm, không thể thực hiện được dự án, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở. Trong đó, một trong những nguyên nhân là các ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Trước tiên đó là ách tắc do quy định dự án nhà ở phải có 100% "đất ở"thì mới được chỉ định chủ đầu tư, trong lúc dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, phổ biến thường có khoảng 10% đất ở, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý. Ngay cả dự án nhà ở trong quận nội thành, có xen cài đường hẻm thì cũng không thể đạt chuẩn 100% đất ở.

Thứ hai, ách tắc do quy định chỉ có “chủ đầu tư” dự án đầu tư xây dựng mới được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, nhưng hiện nay chỉ có Luật Đầu tư, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”, các luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, sử dụng khái niệm “chủ đầu tư”.

Theo pháp luật về dân sự thì “nhà đầu tư” có thể là “chủ đầu tư”, hoặc ủy quyền, hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác làm chủ đầu tư. Việc công nhận “chủ đầu tư” thực hiện theo các điều kiện và thủ tục của pháp luật chuyên ngành.

Ông Châu cũng cho biết, khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị cũng “xung đột” với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, quy định: “Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”.

Theo đó, quy định tại Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, có nghĩa là doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư phải trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (trước) để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư. Mà có dự án đầu tư thì mới được thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư (sau). Trong lúc, Luật Đầu tư hiện nay thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, thì chỉ ghi tên “nhà đầu tư” dự án, chứ không ghi tên “chủ đầu tư”.

Do “xung đột” pháp luật này mà Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư”, mặc dù Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” ghi tên “nhà đầu tư”, dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn tất thủ tục hành chính để triển khai dự án.

Theo ông Châu, Khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư nếu được thông qua sẽ giải quyết được ách tắc này, khai thông được thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở của “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất” sẽ được “Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu”.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng đồng tình với việc Dự thảo Luật Đầu tư, bãi bỏ Khoản 2 Điều 170 và Điều 171 Luật Nhà ở; bãi bỏ Điều 10 Luật Quy hoạch đô thị; sửa đổi, bổ sung Điều 175 Luật Nhà ở; sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản…

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị sử dụng cụm từ “nhà đầu tư (chủ đầu tư)” trong Luật Đầu tư và hoàn thiện Khoản 18 Điều 3 Dự thảo Luật Đầu tư, như sau: “18. Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư có thể trực tiếp làm chủ đầu tư, hoặc ủy quyền, hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác làm chủ đầu tư dự án, đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành”.

Đồng thời bổ sung Khoản (1.b’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, để thống nhất với Khoản (1.b) Điều 169, Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai; Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở và cả các Khoản (3.a) Điều 30, Khoản (1.b) Điều 33 Dự thảo Luật Đầu tư.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung Khoản (1.b’’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, bổ sung thêm chủ thể “nhà đầu tư”, như sau: “7. Chủ đầu tư, nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, để thống nhất với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư.

Tại TP.HCM hiện có khoảng 130 dự án nhà ở có đất hỗn hợp (trong đó có đất xen cài) đã được UBND TP.HCM ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, nhưng đang bị coi… vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính.

Điều này thể hiện rõ qua vụ việc 110 căn biệt thự của Công ty CP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, được cho chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, cụ thể chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Nguyên nhân do dự án có “đất xen cài” manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án… được xem là “đất công”.

Trong khi đó, vận dụng để phân tích việc xây 110 căn biệt thự trên theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… đều đúng; nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công là sai. Trong lúc chờ UBND TP.HCM xem xét giải quyết, dự án nói trên bị đình chỉ thi công.