Doanh nghiệp địa ốc đối mặt với cơn “khát vốn”

Tại một Sàn giao dịch bất động sản quận 2, TP HCM, nhiều môi giới địa ốc đồng loạt chào mời mua sản phẩm địa ốc của một doanh nghiệp có trụ sở tại quận 1 như một dạng quyền mua của trái phiếu trị giá 1 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm, kỳ trả lãi dự kiến 3 tháng/lần.

Cuộc đua phát hành trái phiếu được doanh nghiệp địa ốc đẩy nhanh trong hai năm gần đây

Cơn khát vốn

Trước đó, một doanh nghiệp có dự án tại quận Tân Bình, TP HCM cũng đã tiên phong phát hành trái phiếu kèm quyền mua căn hộ tại dự án được nhiều nhà đầu tư chọn mua do uy tín và thanh khoản của dòng sản phẩm địa ốc này tại khu vực. 

Trên một diễn đàn, có môi giới còn “chào” nhiều mệnh giá trái phiếu kèm quyền mua tài sản bất động sản trong tương lai như một hình thức đầu tư mới. Trái phiếu được chào mệnh giá từ: 1 tỷ đồng; 1,2 tỷ đồng; 1,5 tỷ đồng; 2 tỷ đồng với kỳ hạn 24 tháng, sau 12 tháng được chuyển nhượng, lãi suất 8%/năm, thanh toán lãi suất 6 tháng/lần. Kèm với đó, khách hàng được quyền mua sản phẩm bất động sản tại vị trí hấp dẫn, giá trị bất động sản cũng được niêm yết sẵn.

Cuộc đua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản gây chú ý không chỉ với lượng phát hành lớn mà còn ghi nhận mặt bằng lãi suất được đẩy lên rất cao, từ 11-13%, cá biệt có những đợt phát hành gần 14,5%. 

Cụ thể, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất lên đến 14,5%, cao hơn lãi suất trong những đợt phát hành trước đó (12% và 10,5%). Trong tháng 5, Công ty cổ phần Ðầu tư Văn Phú (mã chứng khoán VPI) phát hành thành công 8.000 trái phiếu với tổng trị giá 800 tỷ đồng. Lãi suất phát hành áp dụng cho một kỳ tính lãi đầu tiên là 12% một năm.

Số liệu của Ủy ban chứng khoán cho biết, có khoảng 60.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp đã được phát hành trong nửa đầu năm 2019. Còn theo Công ty chứng khoán MB (MBS), con số này khoảng 70.000 tỷ đồng. Trong đó, hơn một phần ba lượng phát hành thuộc về nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Trong văn bản mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá làn sóng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc là dấu hiệu của "cơn khát vốn". HoREA cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hình thức huy động vốn qua kênh trái phiếu, ưu tiên mua bất động sản là một chiêu thức bán hàng mới thường được nhà đầu tư sử dụng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư.

“Cởi trói” cho doanh nghiệp

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, đây là giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản cực kỳ khó khăn nên sẵn sàng làm liều và chấp nhận “5 ăn 5 thua”.

Theo ông Đực, vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc giải quyết các thủ tục hành chính, trong đó phải kể đến một số loại hình đất chưa đủ điều kiện đầu tư, chờ giải quyết các thủ tục hành chính, sau đó mới làm các thủ tục cấp phép xây dựng và cuối cùng mới là chào bán. Thí dụ, có dự án gặp vướng mắc do liên quan một phần đất công, có dự án lại liên quan tới đất bờ kênh, mương, rạch chưa được thừa nhận. Ngoài ra, hàng loạt dự án mắc kẹt bởi quy hoạch 1/500, việc đóng tiền sử dụng đất…

Thực tế cho thấy, tại TP. HCM tình trạng vướng mắc về các thủ tục hành chính diễn ra nặng nề nhất, trong đó các dự án thuộc địa bàn trung tâm Thành phố - nơi có nhiều dự án đất công chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả.

Cũng vì lẽ đó, nên trong thời gian qua đã xảy ra tình trạng hàng loạt các doanh nghiệp di quân về các tỉnh nhằm tránh cơn bão đất công từ trung tâm thành phố. Đó cũng chính là lý do cho thấy số lượng các dự án đầu tư được chấp nhận rất ít, thậm chí có thể đếm trên đầu ngón tay (khoảng 10 – 20 dự án). Vì không được giải quyết, nhiều doanh nghiệp khó khăn, buộc lòng phải làm liều bằng hình thức huy động trái phiếu, cổ phiếu, thậm chí rao “bán chui” hoặc bán “lúa non” các dự án, thi công khi chưa có giấy phép.

“Trong số 10 doanh nghiệp trong tình trạng trên, có thể chỉ 5 doanh nghiệp tồn tại và 5 doanh nghiệp sẽ phá sản. Tuy nhiên, nếu 1 vài doanh nghiệp phá sản thì không ảnh hưởng nhiều, nhưng nếu 100 doanh nghiệp phá sản - khi đó có nghĩa họ tạo ra bẫy nhưng chính doanh nghiệp lại là người bị sập bẫy do mình đặt ra. Và khi những doanh nghiệp đó chết sẽ để lại hệ lụy rất lớn cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung” – ông Đực cho biết. 

Câu chuyện lúc này khiến chúng ta nhớ tới bài học kinh nghiệm những năm 2008 – 2009. Khi đó lãi suất lên 25 -27%/năm, đã khiến hàng loạt doanh nghiệp chết. Giờ đây khi doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu lên 16 – 20% cũng rủi ro tương tự câu chuyện vay lãi suất cao thời điểm 10 năm trước.

Để tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn này, ông Đực đề xuất một mặt chính quyền hãy “cởi trói” cho doanh nghiệp bằng việc xét duyệt các dự án đất công, bên cạnh đó cần giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính khác để dự án được triển khai đúng kế hoạch.