Dự thảo Luật Kinh doanh Bảo hiểm sửa đổi: Cần bổ sung bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà

LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HORea)• 07/04/2022 03:55

Cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm...

>>Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi: Nhiều thay đổi tích cực

Dự thảo lần 5 Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) đang tiếp tục được mang ra lấy ý kiến.

Từ thực tế kinh doanh, tôi đề nghị Quốc hội bổ sung quy định về “bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, công trình xây dựng theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng khi bán, cho thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai”.

Dự thảo lần 5 Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) đang tiếp tục được mang ra lấy ý kiến.

Trong thị trường bất động sản, khách hàng thường là “bên yếu thế”, nhất là các khách hàng là người tiêu dùng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ so với chủ đầu tư dự án bất động sản thường là “bên có lợi thế”.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua bất động sản (nhà, công trình xây dựng) hình thành trong tương lai, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Đây là quy định bắt buộc “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Nhưng, nếu chỉ quy định một biện pháp “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng” thì đúng nhưng chưa đủ, mà cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động doanh nghiệp bảo hiểm “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” bởi:

Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của chủ đầu tư là phải thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong lúc Bộ Luật Dân sự 2015 quy định nhiều “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.

Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định 09 “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có biện pháp có tiền “ký quỹ” hoặc “thế chấp tài sản”.

Tuy nhiên, Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 lại không quy định biện pháp “bảo hiểm rủi ro” cũng là một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.

>>Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi còn nhiều chồng chéo

Bản thân tôi nhận thấy biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động doanh nghiệp bảo hiểm “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” cũng là một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, mà biện pháp “bảo hiểm rủi ro” theo quy định của pháp luật về bảo hiểm chính là một “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” được thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức “xã hội hóa”, giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 128 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định dư nợ “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính” được tính vào “tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại; tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại”.

Khi thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” thì trên thực tế chủ đầu tư bị giảm nguồn vốn tín dụng có thể được vay, ví dụ: Doanh nghiệp A có hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng, nếu đã thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” với giá trị 150 tỷ đồng (chiếm 15% hạn mức tín dụng) thì chỉ còn được vay tối đa 850 tỷ đồng.

Đồng thời, để có được “bảo lãnh ngân hàng” thì chủ đầu tư phải thực hiện “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có biện pháp có tiền “ký quỹ” hoặc “thế chấp tài sản” theo quy định tại Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015, trong lúc nếu thực hiện cơ chế “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư chỉ phải trả “phí bảo hiểm” cho doanh nghiệp bảo hiểm theo thỏa thuận của Hợp đồng bảo hiểm.

Do vậy, tôi nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” vào Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và vào Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi).