Dự thảo sửa đổi Nghị định 43/2014: Cớ gì lại cấm phân lô bán nền?

KTS. Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam• 02/06/2020 13:28

Dự thảo sửa đổi quy định về phân lô bán nền tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu được ban hành sẽ gây ách tắc toàn bộ dự án, là cú sốc rất lớn cho thị trường bất động sản.

KTS. Đỗ Viết Chiến

KTS. Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Về mặt pháp lý, không phải đến giờ chúng ta mới nghe tới phân lô bán nền, mà từ năm 1986 khi đổi mới cơ chế, đổi mới toàn diện nền kinh tế tại Đại hội VI đã tính đến câu chuyện xóa bao cấp trong nhà ở. Đến năm 1990 - 1994, giai đoạn này đã có phân lô bán nền, thời đó chưa bán nền, nhưng có phân lô, Nhà nước cấp đất rồi xây.

Pháp luật cho phép phân lô bán nền

Đây là chủ trương xuất hiện ngay sau khi xóa bao cấp trong nhà ở. Mô hình này không tồn tại được sau năm 1994, vì nhiều lý do, nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã ra đời, có liên quan. Nhưng trong đó có một vấn đề là trong thời điểm này phân lô không bán nền nhưng cũng không có câu chuyện đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ như hiện nay để phân lô bán nền.

Đến trước năm 2013, rất nhiều nghị định đã đề cập tới vấn đề này. Nghị định 16, Nghị định 71, trước 2013 khi đó không cho phân lô bán nền, yêu cầu xây thô rồi mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng sau một thời gian, không được xã hội công nhận, không đi vào thực tế cuộc sống và nhiều lý do khác nữa.

Điều 194 Luật Đất đai hay tại điều 41 Nghị định 43 đã thừa nhận câu chuyện này, cho phép UBND cấp tỉnh được chuyển nhượng quyền sử dụng đất với yêu cầu đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, đấu nối được với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung trong khu vực và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì được phép.

Hiện nay chúng ta đang tuân theo luật, Nghị định 43 và sau đó là khoản 7 Điều 4 trong Nghị định 11 cũng cho phép phân lô bán nền. Nhưng gần đây, dư luận đưa lên những dự án “ma” vì câu chuyện phân lô bán nền, bát nháo trên thị trường chia lô tràn lan, không có kiểm soát, không có quy hoạch, mang tính lừa đảo, làm méo mó thị trường.

Dự thảo sửa đổi quy định về phân lô bán nền tại Nghị định 43 nói cấm thì không đúng, nhưng cho phép với các điều kiện chặt chẽ gần như là cấm.

Sở dĩ nói sao như vậy, trước đây, Luật Đất đai 2013, cho phép phân lô bán nền trên điều kiện đầu tư hạ tầng đầy đủ, kết nối hệ thống tốt, chỉ cấm các quận nội thành của 2 thành phố lớn - 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cùng một số khu vực khác như công trình điểm nhấn trong đô thị, trục không gian chính, trục đường cấp khu vực trở lên.

Nhưng tại Dự thảo sửa đổi lần này, không những cấm ở 2 đô thị đặc biệt mà gom “các quận nội thành ở các thành phố khu vực Trung ương”, là mở rộng ra từ đô thị loại III trở lên, thậm chí còn quy định tiếp “các phường thuộc thị xã” là đô thị loại IV.

Không quản được thì cấm

Dự thảo không có từ cấm nhưng gần như là “cấm tiệt” vì còn lại chỉ là đô thị loại V, là các huyện vùng sâu vùng xa, ai đến đó mà đầu tư mà chia lô, mà nếu có chia lô thì ai sẽ đến đó để mua?

Thứ hai, nhà đầu tư không phải ai cũng có đủ tiềm lực tài chính để xây dựng đồng bộ hết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ thiết yếu của đô thị mà có xây lên được thì cũng rất kén người mua.

Thứ ba là vấn đề mang tính xã hội rất lớn. Đó là tâm lý của người ở. Thực tế nhiều người mua loại hình xây thô rồi mới bán, hầu hết về là xây dựng lại. Cuộc sống mỗi con người khác nhau nên không thể áp đặt lên tất cả. Điều này gây lãng phí. Nhà đầu tư không đủ vốn để làm, người mua càng không đủ tiền để làm thì cớ gì lại cấm phân lô bán nền.

Không chỉ dừng lại để nói về tính pháp lý, tính thực tiễn mà còn có những bất cập buông lỏng trong quản lý. Muốn hình thành dự án phải có quy hoạch chi tiết ở những khu vực mang tính chất đặc thù về kinh tế xã hội, văn hóa lịch sử. Cũng giao cho Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng theo Nghị định 43, cấp tỉnh cũng được cấp phép phân lô bán nền. Có nghĩa là cấp duyệt được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 trong ranh giới hành chính của mình. Từ hai huyện trở lên thì tỉnh duyệt. Cao hơn nữa là Thủ tướng duyệt.

Như vậy còn mắt xích vô cùng quan trọng xảy ra hàng ngày, hàng giờ mà không được nhắc đến đó là cấp xã. Hầu hết địa bàn cấm là nội thành nhưng phân lô bán nền lại thường xây ở ngoại ô, ven đô… Nhưng xã lại trong bối cảnh quy hoạch không được duyệt, không được cấp phép phân lô bán nền. Điều này gây nên tình trạng cơ quan quản lý dù biết nhưng cũng… kệ, đằng sau đó còn là lợi ích nhóm. Mà sau cùng là gây nên một lỗ hổng trong quản lý Nhà nước.

Ngoài câu chuyện buông lỏng quản lý, còn có nguyên nhân về tính chuyên nghiệp của thị trường liên quan đến lực lượng tư vấn, môi giới. Ngoài đào tạo về chuyên môn cho lực lượng này thì còn cần một hệ thống thông tin thị trường đầy đủ mà thực tế hiện nay còn rất yếu. Dự án hình thành nên nhưng thông tin không có, dẫn đến dự án “ma”, lách luật biến tướng...

Phối hợp giữa Chính phủ, tỉnh, huyện và cấp xã cần có quy định phối hợp cụ thể, quy trách nhiệm rõ ràng. Vấn đề gì xảy ra trên địa bàn hàng ngày hàng giờ thì lãnh đạo cấp đó phải chịu trách nhiệm.

Đây là những nguyên nhân, bức xúc dẫn đến việc Bộ Tài nguyên và Môi trường siết chặt phân lô bán nền. Nhưng không thể không quản lý được thì cấm như vậy.