Gỡ "điểm nghẽn" giá đất: Cần phân loại nhóm đất một cách chi tiết

Tiền sử dụng đất là một trong các yếu tố quan trọng với các doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án bất động sản. Bởi, nó không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để hoàn thành nghĩa vụ, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ này cũng tương đối phức tạp, mất rất nhiều thời gian. Kể cả khi đã nộp tiền sử dụng đất, vẫn có nhiều rủi ro khiến doanh nghiệp không lường trước được.

Thực tế cho thấy, bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất đã khiến hàng loạt dự án bất động sản chậm trễ triển khai, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án lâm vào cảnh “làm cũng chết mà không làm cũng chết” do không đo lường trước được chi phí hay đối mặt với nguy cơ nợ nần sau khi triển khai dự án do tiền sử dụng đất “bỗng dưng” tăng vọt.

Việc bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024 được cho không chỉ mở ra một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường, mà còn được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, tác động của việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 vẫn còn những trăn trở, tiềm ẩn những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.

Trước thực tế đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, việc phân nhóm đất phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ cần phân nhóm theo chức năng sử dụng đất rất cụ thể. Tránh tình trạng, UBND các tỉnh ban hành bảng giá đất cũng như đơn giá % tiền thuê đất thì chỉ gộp lại là đất thương mại dịch vụ và đất phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ, như vậy không phản ánh đúng nguyên tắc thị trường cũng như nguyên tắc hài hòa lợi ích... không tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là lĩnh vực y tế, giáo dục, thể thao, cơ sở xã hội...

Đáng nói, việc phân nhóm đất chi tiết theo chức năng sử dụng đất, sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

Theo GS TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong Nghị định, trong Luật không quy định như vậy.

Vị chuyên gia này cho rằng, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Cụ thể, theo GS TS Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai. Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% (theo mức quy định của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - PGS TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo.

Theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh, việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

“Trong trường hợp giá đất trong bảng giá tăng cao, việc áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, theo hướng giảm xuống, thậm chí giảm xuống mức tối thiểu là chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, PGS TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Được biết, tính đến đầu tháng 01/2025, đã có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025. Thế nhưng, bảng giá đất điều chỉnh sử dụng đến hết năm 2025 của nhiều địa phương có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ. Đơn cử như: Bảng giá đất điều chỉnh của TP Hồ Chí Minh có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4 - 38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2; tại Hà Nội, giá đất trong Bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2 - 6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025, trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2; Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ;… điều này đã và đang để lại băn khoăn, lo ngại cho các nhà đầu tư trong phát triển các dự án bất động sản.