Gỡ khó bất động sản: Linh hoạt hóa điều kiện tín dụng

DIỄM NGỌC• 05/08/2023 11:05

Theo TS. Cấn Văn Lực, cần cân nhắc không hạ chuẩn tín dụng, mà tập trung linh hoạt hóa điều kiện tín dụng như xem xét tài sản bảo đảm, thời điểm và lộ trình áp dụng một số điều khoản hạn chế cho vay.

>>Đồng thuận hạ lãi suất nhưng chưa đủ

Giải quyết cung - cầu trên thị trường

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS). Đại diện các bộ ngành, doanh nghiệp và chuyên gia đã báo cáo, đề xuất nhiều vấn đề nhằm thúc đẩy thị trường.

Các doanh nghiệp BĐS lớn không chỉ gặp vấn đề do nội tại của thị trường, mà còn do cơ cấu nguồn vốn, đặc biệt là vốn vay ngân hàng

Theo ông Phan Lê Thành Long, Chuyên gia tài chính, câu chuyện thực tế ở đây là tháo gỡ các vấn đề về pháp lý và dòng vốn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, cần thêm tập hợp các nhà đầu tư và người mua nhà để có góc nhìn đa chiều hơn.

Có thể thấy, thị trường BĐS bắt đầu khó khăn từ gần cuối quý 2/2022 khi mọi diễn biến xấu đi rất nhanh, đặc biệt là thắt chặt tiền tệ vào tháng 9 khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Lộ trình này đã kéo dài và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có những đợt tăng lãi suất mạnh thời điểm đó.

Nhưng đến đầu năm 2023, các doanh nghiệp BĐS lớn không chỉ gặp vấn đề do nội tại của thị trường, mà còn do cơ cấu nguồn vốn, đặc biệt là vốn vay ngân hàng với lãi suất cao; thị trường trái phiếu rơi vào trạng thái mất niềm tin hoàn toàn; thì Chính phủ đã ra Nghị quyết số 33 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

“Chúng ta phải hiểu một cách rõ ràng rằng, câu chuyện về các giải pháp tháo gỡ của Chính phủ là về mặt chính sách, mà thông điệp của Chính phủ rất cụ thể là “khó đến đâu gỡ đến đó”. Còn riêng với thị trường, tôi cho rằng đó là vấn đề của cung - cầu, cung thật gặp cầu thật và trong những giai đoạn ngắn hạn sẽ có yếu tố đầu cơ hay những người mua nhà đầu tư cũng là điều bình thường.

Có thể nói, người dân cần niềm tin vào một thị trường hoặc một tài sản cụ thể, vì khi thị trường càng đi xuống thì người dân càng chờ đợi, nếu không có cầu, doanh nghiệp cũng không thể bán hàng, không sản xuất kinh doanh và phát triển dự án. Đó cũng là vấn đề cần được tháo gỡ”, ông Phan Lê Thành Long nói.

Tại Hội nghị, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho rằng, không chỉ riêng bất động sản khó khăn mà các lĩnh vực khác cũng rất khó khăn. Ông Tú đề nghị các doanh nghiệp BĐS phải khẩn trương cơ cấu lại sản phẩm của mình, khẩn trương cơ cấu lại nguồn hàng, các nguồn lực, vấn đề vốn và thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay và cũng phải chia sẻ với những khó khăn của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế.

>>Hoá giải nan đề hạ lãi suất cho nền kinh tế phục hồi

Kiến nghị hạ lãi suất trung hạn

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch CTCP đầu tư IMG chia sẻ, thời gian qua NHNN đã có những biện pháp kịp thời để bình ổn thị trường BĐS, tuy nhiên việc tăng lãi suất nên có thời hạn và có định lượng. Đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10%. Các nước phát triển áp dụng lãi suất trung hạn từ 3-5%. Lãi suất trung hạn cao, các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng dồn tiền cho lĩnh vực khác thay vì BĐS.

Doanh nghiệp kiến nghị NHNN xem xét hạ lãi suất trung hạn xoay quanh 8,5%

Lãnh đạo IMG kiến nghị NHNN xem xét hạ lãi suất trung hạn xoay quanh 8,5% cộng trừ như hai năm trước đây, để Việt Nam tiếp tục là một con rồng của châu Á. Đồng thời có biện pháp không cho hoặc hạn chế các doanh nghiệp BĐS tham gia ngân hàng và ngược lại. Vì các doanh nghiệp tham gia cả hai lĩnh vực này huy động vốn xã hội chủ yếu cho chính doanh nghiệp mình và ít có tác dụng với xã hội.

“Ngoài ra, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nên cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được kéo dài thời hạn thuê đất hoặc cho doanh nghiệp được trả tiền đất 70 năm để các khu công nghiệp có đủ độ dài của thời hạn, đủ sức hấp dẫn đối tác thuê đất. Việc này vừa đúng luật vừa tăng thêm nguồn thu cho địa phương”, ông Lê Tự Minh kiến nghị.

Còn theo TS.Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, việc giảm lãi suất nên tiếp tục theo hướng chỉ đạo và định hướng của Chính phủ cùng NHNN. Theo đó, các ngân hàng nên chủ động thực hiện Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại nợ, Thông tư 06 (sửa đổi Thông tư 39) về hoạt động cho vay của TCTD; rà soát, linh hoạt hơn, phù hợp hơn trong việc áp dụng các điều kiện tín dụng (không hạ chuẩn) như phương án nhận TSBĐ là các tài sản khác, hợp đồng hợp tác...; xem xét thời điểm và lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay.

Tuy nhiên, Chính phủ, Quốc hội cần gia tăng nguồn lực cho các TCTD để có thể hỗ trợ nền kinh tế, thông qua việc cho các ngân hàng thương mại Nhà nước giữ lại lợi nhuận Nhà nước hàng năm để tăng vốn, tạo điều kiện các TCTD dẫn dắt, tham gia tái cơ cấu các TCTD, cũng như tiết giảm chi phí, có điều kiện triển khai gói hỗ trợ và giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

Vị chuyên gia nhấn mạnh rằng, cần đồng bộ phát triển thị trường tài chính cân bằng hơn, trong đó, tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), cũng là tăng khả năng huy động vốn trung – dài hạn của doanh nghiệp,giúp giảm bớt áp lực tín dụng trung dài hạn cho hệ thống ngân hàng; có đề án, chương trình và giải pháp cụ thể về việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (từ “cận biên” lên “mới nổi”.

“Bản thân doanh nghiệp cũng phải quyết tâm cơ cấu lại, giảm chi phí, nâng cao hiệu quả, trách nhiệm sử dụng vốn, minh bạch, theo đúng kế hoạch, hồ sơ phát hành công cụ nợ hoặc vay vốn và giải quyết đúng các cam kết trả nợ (chấp nhận bán tài sản nếu cần); chủ động có phương án, giải pháp cụ thể đối với TPDN đáo hạn còn lại trong năm 2023 và 2024; đẩy mạnh cơ cấu lại hoạt động như xem xét tạm dừng các dự án không cấp bách, ưu tiên các dự án đã cam kết với nhà đầu tư.

Đây cũng là điều kiện tất yếu để tăng “sức khỏe” của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp dễ dàng đáp ứng tốt hơn với các điều kiện của thị trường vốn từ tín dụng đến phát hành TPDN. Thực tế, doanh nghiệp nên tránh chỉ phụ thuộc vào một nguồn tín dụng, mà có thể quan tâm hơn đến phương thức thuê tài chính, tài trợ chuỗi cung ứng; tăng cường kiểm soát rủi ro, nhất là rủi ro tài chính, lãi suất, tỷ giá (có thể hợp tác với các tổ chức tài chính)…”, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.