Hiệu quả chính sách phát triển nhà ở quốc gia (KỲ III): Hãy để thị trường quyết định

LÊ SÁNG• 12/12/2020 14:20

Dựa trên nền tảng nhà nước kiến tạo và nhu cầu thực tế của thị trường, chính sách cần tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động thì họ sẽ là những “tiền phong” trong giải quyết bài toán nhà ở hiện nay.

Các buổi mở bán nhà ở giá rẻ luôn thu hút đông đảo khách hàng (Ảnh: Dự án nhà ở Tứ Hiệp Plaza)

Thực tế cho thấy, những hạn chế đang tồn tại xung quanh câu chuyện giải quyết bài toán nhà ở cho người dân như giá nhà tăng cao, vượt quá mức thu nhập bình quân của người dân, chương trình nhà ở xã hội chưa đạt được kỳ vọng, còn nhiều dự án nhà tái định cư bỏ hoang,… đang đặt ra câu hỏi về tính hiệu quả của chính sách nhà ở cũng như kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm của các địa phương.

Kế hoạch... lý thuyết

Theo nhận định của các chuyên gia thì thực tiễn cho thấy quy định về lập kế hoạch phát triển nhà ở chỉ đúng đối với trường hợp phát triển các dự án nhà ở thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo Luật Đầu tư công, như các dự án nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhưng chưa hoàn toàn đúng và phù hợp đối với hoạt động phát triển các dự án nhà ở thương mại thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP BĐS Toàn Cầu (GP. Invest) cho rằng, trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chúng ta ngày càng nhấn mạnh yếu tố yếu tố thị trường thì hãy để chính thị trường tự điều tiết cung - cầu. Theo đó, ngoài các dự án đầu tư công, nhà ở xã hội, nhà tái định cư thì cần lập kế hoạch nhưng cũng chỉ nên ở mức định hướng để điều hành chính sách.

Đối với các dự án nhà ở thương mại thì khi quyết định đầu tư một dự án bản thân doanh nghiệp đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng, nâng lên đặt xuống, thậm chí thuê tư vấn nghiên cứu thị trường, nhận thấy có tiềm năng thì họ mới đầu tư, việc một ông chủ nào đó bỏ tiền túi ra để thực hiện một dự án nhà ở thương mại “theo kế hoạch” là khá lý thuyết và duy ý chí.

Hay mới đây, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp tức căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2, theo ông Hiệp là rất đang mừng tuy nhiên đây mới chỉ là ý tưởng, phần ngọn của vấn đề.

Nhiều dự án nhà tái định cư vắng bóng người

Ông Hiệp cho rằng để có thể giải được bài toán nhà giá thấp, hay chính xác hơn là kéo giá nhà chung cư về mức gần với khả năng của đại bộ phận người dân (khoảng 25-27 triệu đồng/m2-PV) thì cần sự vào cuộc đồng bộ từ Chính phủ, các Bộ ngành đến doanh nghiệp. Cụ thể, Chính phủ và các Bộ ngành cần ban hành những chính sách rõ ràng, cụ thể chứ không dừng ở việc ưu đãi chung chung. Và quan trọng là thủ tục phải thông thoáng một cách thực sự chứ không phải thông khúc đầu, khúc giữa nhưng lại tắc khúc cuối.

Nhà nước chỉ nên định hướng chung

Đồng quan điểm trên, theo ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty CP Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại ô thì hiện nay trong nền kinh tế mở cửa, hội nhập, doanh nghiệp được phép làm những gì mà pháp luật không cấm miễn là nó phù hợp với các quy định hiện hành cũng như các quy hoạch đang có như quy hoạch sử dụng đất chẳng hạn. Theo đó, bản thân mỗi doanh nghiệp sẽ có một định hướng, kế hoạch hoạt động riêng của họ trong một khoảng thời gian nhất định, nếu nhận thấy thị trường có nhu cầu doanh nghiệp sẽ lao vào làm.

Thực tế cho thấy thời gian qua, trong khi thị trường bất động sản phát triển tốt, các loại sản phẩm mới như condotel, officetel, shophouse,… ra đời theo nhu cầu của thị trường mà không theo “kế hoạch” nào thì các loại hình nhà ở phát triển “theo kế hoạch” như nhà ở xã hội, nhà tái định cư,… lại vẫn ì ạch, thậm chí có rất ít tiến triển.

Điển hình cho việc này là theo kết quả kiểm toán chương trình nhà ở xã hội vừa được Kiểm toán nhà nước công bố, tại Hà Nội, trong giai đoạn 2016-2020, dự kiến có 15 dự án nhà ở xã hội được xây dựng, hoàn thành nhưng đến nay chưa có dự án nào hoàn thành.

Như vậy, có thể thấy việc các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm ít nhiều đang bị các chuyên gia cho là duy ý chí và nặng tính tính hình thức. Sự quản lý của nhà nước nên để doanh nghiệp được chủ động thực hiện các quyền tự do đầu tư kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm.

Trong vai trò thừa hành chính sách, doanh nghiệp mong muốn nhà nước chỉ nên giữ vai trò định hướng cho thị trường bất động sản, thông qua các công cụ về quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm...

Việc quy định rõ số lượng dự án trong kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm dường như đang mang nặng tính nặng nề về thủ tục, không có sự chủ động trong đầu tư và phát triển dự án. Thành phố đưa ra chiến lược phát triển nhà ở nhưng việc đầu tư ấy không đảm bảo hiệu quả thì việc triển khai không thực thi được. Nên cuối cùng, bài toán chung quy lại vẫn là tính hiệu quả của thủ tục và đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo đó, cơ quan quản lý nên xem xét để giảm tải, rút ngắn thủ tục đầu tư dự án. Việc này đồng thời giúp doanh nghiệp nắm bắt được thời cơ kinh doanh, đồng thời rút ngắn được khoảng cách giữa Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương với chuyển động của thị trường. Thành phố chỉ nên kiểm soát chặt như vậy ở các điểm nóng đã quá tải, cân đối lại. Còn những khu vực mới cần thu hút người dân, giãn dân thì phải căn cứ vào nhu cầu thực tế của thị trường.

Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land