“Khơi thông” dòng vốn cho bất động sản: Cần định chế tài chính… riêng biệt

>> Tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Theo đó, thị trường bất động sản đã và đang đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức do vấn đề thiếu vốn gây ra, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nới “room tín dụng” cho các tổ chức tín dụng, thế nhưng, con số này được cho là rất nhỏ so với nhu cầu của thị trường bất động sản.

Thực tế, số liệu báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 2 quý đầu năm 2022 chỉ có khoảng 12.000 sản phẩm nhà ở thương mại được hoàn thành, gần 40 dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng số dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 56. Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm đã và đang kéo theo giá bất động sản tăng cao. Trong đó, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng trung bình 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Riêng đối với phân khúc bất động sản du lịch được đánh giá đang sở hữu nhiều tiềm năng nhất, cũng chỉ có 5 dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tăng trung bình hơn 9%, trong đó, shophouse tăng khoảng 11%; condotel tăng khoảng 9%...

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng “trầm lắng”, nguyên nhân là do các doanh nghiệp, tập đoàn lớn gặp khó khăn về vốn dẫn tới tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay gần như “tắc nghẽn” kể từ quý II/2022, đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Trong đó, 2 trở ngại lớn được cho là tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay đó là vấn đề liên quan đến pháp lý và nguồn vốn đầu tư. Đối với câu chuyện pháp lý, sau một loạt các luật được sửa đổi, bổ sung, hiện nay Dự thảo về Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã hoàn thành, dự kiến trình Quốc hội thông qua vào tháng 10 tới đây, và sẽ chính thức ban hành trong năm 2023 nhằm tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho thị trường; Và vấn đề còn lại là câu chuyện tháo gỡ vướng mắc để khơi thông nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.

>> Bất động sản nghỉ dưỡng cần "danh phận"

Bên cạnh những giải pháp lành mạnh hóa tín dụng bất động sản; hoàn thiện khung khổ pháp lý cho thị trường chứng khoán nói chung, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng;… chuyên gia cũng cho rằng, cần phải có một định chế tài chính riêng biệt để giúp thị trường phục hồi, tăng trưởng.

Thông tin với báo chí, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho biết, hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp gần đây đang là một điều nhức nhối, là dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn. Hiện có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng.

“Trước đây, họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản”, TS Cấn Văn Lực chia sẻ.

Để “khơi thông” dòng vốn cho thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực đề xuất, Nhà nước cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định số 153/2020/NĐ-CP và Nghị định số 156/2020/NĐ-CP phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản...

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Đồng quan điểm đã nêu, TS. Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng nhấn mạnh, từ nay đến cuối năm phải hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Bên cạnh đó, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín, nhanh chóng đăng ký xếp hạng và bảo mật thông tin.

Về giải pháp vốn, TS Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng nhận định, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành.

“Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu”, TS. Lê Xuân Sang bày tỏ.