"Khơi thông" gói ưu đãi nhà ở xã hội – Cần gỡ vướng mắc về pháp lý

GIA NGUYỄN• 31/05/2023 05:10

Để gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội đi vào thực tế, theo chuyên gia, trước mắt phải khẩn trương giải quyết các vấn đề về pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội…

>> Đưa nhà ở xã hội về đúng đối tượng: Làm sao xóa bỏ trục lợi?

Theo đó, trước tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn ngân sách Nhà nước cho phát triển nhà ở xã hội, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại: Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank cam kết bố trí gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, với nội dung mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho 2 đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân được vay ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 – 2%/năm.

Đến ngày 03/4/2023, Ngân hàng Nhà nước chính thức có văn bản gửi các ngân hàng nêu trên triển khai gói tín dụng này. Theo đó, thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi 3 năm đối với chủ đầu tư; 5 năm đối người mua nhà kể từ ngày giải ngân, không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu…

sau gần 2 tháng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa phát sinh dư nợ - Ảnh minh họa: ITN

Sau gần 2 tháng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa phát sinh dư nợ - Ảnh minh họa: ITN

Tuy nhiên, sau gần 2 tháng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa phát sinh dư nợ. Các ngân hàng cho biết, vẫn đang chờ danh mục dự án đủ điều kiện vay.

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, nguyên nhân dẫn đến khó giải ngân gói tín dụng là vì nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn hạn chế. Hiện Ngân hàng Nhà nước cũng chưa nhận được danh mục các dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xác định dự án, các trường hợp, điều kiện, tiêu chí vay.

Bên cạnh đó, cơ quan này cũng nhìn nhận, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội có nhiều bất cập. Đơn cử, điều kiện về cư trú hay việc thu nhập cá nhân thuộc diện không phải đóng thuế không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà ngày một tăng cao. Những khó khăn, vướng mắc này cũng sẽ là những nguyên nhân chính, ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Cùng với các ngân hàng, một số doanh nghiệp cũng cho hay, đã nghiên cứu, nhưng còn khó tiếp cận, bởi ngoài chấp nhận chủ trương, cấp phép, chủ đầu tư còn phải thẩm định giá bán, đối tượng mua và nhiều quy định khác. Trong khi đó, người mua nhà cũng phải đáp ứng hàng loạt điều kiện như chưa có nhà ở và ở dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

>> Thu hút nguồn lực nhà đầu tư nước ngoài phát triển nhà ở xã hội

Theo chuyên gia, để có thể “khơi thông” được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, vấn đề mấu chốt là cần tháo gỡ những vướng mắc về vấn đề pháp lý - Ảnh minh họa: ITN

Thực tế, mặc dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn không ít vướng mắc về bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội phức tạp, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua nhà ở xã hội…

Trước thực tế đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, để có thể “khơi thông” được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, vấn đề mấu chốt là cần tháo gỡ những vướng mắc về vấn đề pháp lý, nhất là khi Luật Nhà ở vẫn đang chờ sửa đổi.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Nguyễn Văn Đính, trước mắt phải khẩn trương giải quyết các vấn đề về pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội. Tạo mọi điều kiện dễ dàng và hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào xây dựng phân khúc nhà ở này. Phải tháo gỡ để chủ đầu tư thực sự mong muốn tham gia, lúc đó nguồn cung mới tăng lên.

Còn theo Luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh, nếu thời gian tới không có đột phá trong cấp phép dự án nhà ở xã hội, thì nhiều khả năng gói 120.000 tỷ đồng bị “ế”. Để tránh lãng phí và sử dụng thật hiệu quả nguồn vốn này, các địa phương cần sớm lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, thủ tục mua bán nhà, tăng nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Ngoài ra, thay vì chỉ co hẹp gói tín dụng cho nhà ở xã hội, cũng có thể xem xét áp dụng với cả phân khúc nhà ở trung cấp, hướng tới khách hàng bình dân.

Ngoài những vấn đề đã nêu, trước đó, không ít chuyên gia cũng cho rằng, một vấn đề cũng hết sức quan ngại đó là việc theo quy định hiện nay, chủ đầu tư đang được vay 8,7%/năm trong tối đa 5 năm và người mua nhà 8,2%/năm trong 3 năm. Gói tín dụng được triển khai từ 01/4 và kết thúc muộn nhất là 31/12/2030. Trong khi, để triển khai một dự án nhà ở xã hội mất rất nhiều thời gian, nhanh nhất phải mất 12 tháng còn lâu hơn thì có thể vài năm. Lúc đó, tất nhiên mức 8,2% hay 8,7% không còn mà lãi suất sẽ tăng lên khá mạnh. Do đó, cần áp một mức lãi suất cố định cho gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng, đồng thời thời gian ưu đãi nên được kéo dài hơn, thay vì 3-5 năm như hiện tại.

Chưa kể, về phía người mua nhà, giá nhà ở xã hội hiện nay cũng không còn rẻ khi bình quân mức giá công bố đều đã vượt ngưỡng 20 triệu đồng/m2. Tính ra, với mức lãi suất áp dụng đã được đề ra, nếu được mua, thu nhập phải ít nhất đạt 30 triệu đồng/tháng sẽ rất khó. Vì vậy, các chuyên gia đề xuất, Chính phủ có thể cần tính đến cấp bù chênh lệch lãi suất và thời gian ưu đãi phải kéo dài hơn, ít nhất phải 15 năm, nhờ đó người có thu nhập thấp mới dễ dàng tiếp cận và cũng sẽ hấp dẫn chủ đầu tư tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ.