Siết tín dụng bất động sản và động thái mới từ Trung Quốc

>> Điều tiết vốn vào bất động sản: Tránh "siết van" đột ngột

Báo động đỏ về dòng vốn vào thị trường bất động sản, Trung Quốc đã phải yêu cầu 3 doanh nghiệp phát hành trái phiếu

Mới đây, thông tin từ các hãng thông tấn Trung Quốc, sau thời gian siết chặt, chính quyền quốc gia này đã yêu cầu 3 nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất với tình trạng tài chính tốt là Country Garden, Longfor Group và Midea Real Estate phát hành trái phiếu nhằm thúc đẩy thị trường.

Thắt nút rồi lại gỡ

Khối lượng phát hành ra thị trường dự kiến có giá trị 2 tỷ NDT (295,4 triệu USD). Theo đó, các công ty chứng khoán sẽ phát hành đồng thời các hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (CDS) hoặc chứng quyền giảm thiểu rủi ro tín dụng (CRMW) để thu hút các nhà đầu tư mua trái phiếu, giúp các nhà phát triển bất động sản tư nhân huy động vốn từ thị trường.

Tờ Reuters đưa tin, để hỗ trợ cho đợt phát hành mới nhất, chính phủ đã yêu cầu các ngân hàng Trung Quốc mua các tờ tiền do ba nhà phát triển phát hành.

Trước đó, Chính phủ nước này cũng lên kế hoạch phục hồi lĩnh vực này bằng các chính sách tài khóa. Vào tháng 4, họ cho phép các bên cho vay giảm bớt các hạn chế đối với một số khoản vay cho các nhà phát triển gặp khó khăn.

Trước đó, dòng vốn vào thị trường này đã được phen chao đảo bởi các chính sách siết tín dụng, giá nhà cũng bị bóp nghẹt bởi chính sách “3 lằn ranh đỏ” khiến nhiều doanh nghiệp bị đẩy vào cảnh gặp khó khăn trong việc giải quyết nợ tồn đọng.

Theo Cục Thống kê Quốc gia, doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã giảm trong 5 tháng liên tiếp. Cuộc khảo sát gần đây nhất của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho thấy, số lượng người Trung Quốc kỳ vọng giá nhà ở sẽ tăng trở lại đã giảm xuống chỉ còn 16%.

Đặc biệt, các nhà phân tích của Nomura công bố, các công ty bất động sản Trung Quốc có số nợ nước ngoài là 19,8 tỷ USD trong ba tháng đầu năm 2022. Số nợ trong quý 2/2022 cũng không giảm nhiều, ở mức 18,5 tỷ USD.

Các chuyên gia chỉ ra rằng lĩnh vực bất động sản chiếm con số khổng lồ 30% GDP tổng thể của Trung Quốc. Chính vì vậy, việc hoạt động bất động sản giảm 20% có thể dẫn đến giảm 5-10% GDP của quốc gia này.

Gánh nặng thanh toán nợ cũng có thể khiến cuộc khủng hoảng của lĩnh vực bất động sản thêm tồi tệ, sau 30 năm bùng nổ nhờ mô hình kinh doanh dựa vào tín dụng lãi suất thấp và nhu cầu nhà ở của người dân lớn.

"Con dao hai lưỡi cho thị trường"

Theo các chuyên gia, những diễn biến tại Trung Quốc cũng chính là lời cảnh báo với những bất ổn của dòng vốn vào bất động sản ở nước ta. Những chính sách siết van tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đã khiến thị trường “chậm nhịp”.

Minh chứng là báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng đã cho thấy tính đến hết quý 1/2022 chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021.

Không những vậy, số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm mạnh, chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý 4/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021, tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn.

Trong khi đó, theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 - 10% chỉ trong vòng tháng 4/2022.

Dòng vốn giảm, giá nhà tăng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế

Thảo luận tại tổ ở Quốc hội đánh giá Báo cáo của Chính phủ về tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách nhà nước những tháng đầu năm 2022, Đại biểu Nguyễn Như So - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Dabaco cũng cho rằng siết chặt tín dụng với bất động sản chính là "con dao 2 lưỡi".

Lấy dẫn chứng từ Trung Quốc, ông cho biết khi quốc gia này siết chặt tín dụng với bất động sản thì nền kinh tế của quốc gia này chịu ảnh hưởng và hiện Trung Quốc đã ngấm đòn bởi chính sách này. Do đó, Trung Quốc đang thực hiện việc nới lỏng lại tín dụng đối với bất động sản.

Vị đại biểu này cho rằng, Chính phủ Việt Nam cũng cần phải rà soát lại để có chính sách hợp lý, nhằm tạo điều kiện thúc đẩy thị trường phát triển, đồng thời nắn dòng vốn, giúp lành mạnh hoá thị trường và hạn chế rủi ro tương lai.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lo ngại, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nếu lạm phát vượt mức mục tiêu, lãi suất cho vay tăng lên có thể gây tác động ngược, thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng trầm lắng nhưng mức giá sẽ không giảm như giai đoạn 2011-2013 do thiếu nguồn cung. Doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro khi mà dự án khó triển khai đúng kế hoạch do thiếu vốn.

Dẫu biết các quy định mới được đưa ra để giải quyết các vấn đề thực tiễn nhằm tạo van nắn dòng vốn tín dụng không chảy vào những lĩnh vực nóng có thể gây bất ổn vĩ mô. Nhưng nếu chính sách quá mạnh tay với trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp bất động sản sẽ co hẹp hoạt động, đổ vỡ chiến lược phát triển nhà ở.

Việc cần thiết là các chế tài để duy trì một thị trường vốn an toàn, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp và các nhà đầu tư chứ không phải "đóng mở" thất thường.