Sớm hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình Livehouse

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong thói quen tiêu dùng và nhu cầu sử dụng không gian của khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ, các doanh nghiệp khởi nghiệp và hộ kinh doanh cá thể. Thay vì tìm kiếm những căn hộ đơn thuần để ở hoặc những mặt bằng chỉ để kinh doanh, ngày càng nhiều người quan tâm đến loại hình bất động sản đa công năng - nơi họ có thể kết hợp giữa sinh sống, làm việc và kinh doanh.

Tuy nhiên, sự thay đổi này lại đang diễn ra trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn liên tục lập đỉnh. Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất tại nhiều khu vực trung tâm đã tăng từ 30 - 50% trong vòng 2 năm trở lại đây. Điều này khiến việc sở hữu một sản phẩm bất động sản có công năng linh hoạt ngày càng trở nên xa vời với đa số người mua.

Thêm vào đó, thị trường lại đang thiếu vắng những sản phẩm đáp ứng được cả nhu cầu sử dụng đa dạng, nằm tại các vị trí trung tâm nhưng vẫn đảm bảo chi phí không quá cao với nhóm khách hàng mới. Các mô hình truyền thống như nhà phố, shophouse hay officetel đang bộc lộ những hạn chế nhất định: Nhà phố giá cao và khó tiếp cận với nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ; shophouse chủ yếu nằm trong các khu đô thị lớn với mức đầu tư cao nhưng lại hoạt động hạn chế về thời gian; officetel thì bị giới hạn diện tích và mục đích sử dụng. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở thông thường lại không hỗ trợ yếu tố khai thác thương mại. Chính vì vậy, thị trường đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về những mô hình bất động sản mới, đa năng, linh hoạt, nhưng không biến bất động sản trở thành một cuộc chơi xa xỉ.

Hiểu được thực tế này, một số doanh nghiệp bất động sản thay vì chạy theo phân khúc cao cấp, họ đã tập trung phát triển các mô hình thực chất, phù hợp với nhu cầu thực. Nổi bật trong số đó là Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới tích hợp nhiều công năng.

Một trong những yếu tố đầu tiên tạo nên sự khác biệt của Livehouse chính là tính chính danh trong quy hoạch. Sản phẩm được phát triển bên trong các vị trí lõi đô thị, nơi được pháp luật cho phép triển khai mô hình lưu trú - kinh doanh - giải trí về đêm một cách hợp pháp và bền vững. Livehouse được quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông nội khu hiện đại, phục vụ vận hành 24/7.

Với thiết kế đa năng 5 trong 1, Livehouse giúp nhà đầu tư dễ dàng khai thác nhiều mục đích khác nhau trong cùng một không gian như Lưu trú - Kinh doanh - Làm việc - Nghỉ dưỡng - Giải trí. Hệ thống hạ tầng tiện ích được thiết kế đồng bộ, hỗ trợ thương mại tối ưu, giúp không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn tạo nên hệ sinh thái hỗ trợ cho hoạt động thương mại - dịch vụ phát triển bền vững.

Một điểm đặc trưng quan trọng của Livehouse là hình thức sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật, một hình thức pháp lý rõ ràng, được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ. Do đó, một căn Livehouse thường có giá thấp hơn các nhà phố hay shophouse thông thường. Điều này mở ra cơ hội đầu tư "vừa túi tiền" cho nhóm người trẻ khởi nghiệp, hộ gia đình nhỏ hoặc các nhà đầu tư cá nhân.

Ủng hộ những ý tưởng đổi mới trong mô hình bất động sản thế hệ mới như Livehouse, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, cần nhìn nhận vấn đề một cách sâu sắc và toàn diện hơn. Theo ông, bản thân mô hình tích hợp 5 chức năng (lưu trú, làm việc, kinh doanh, giải trí và nghỉ dưỡng) đã tiềm ẩn những xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham gia, đòi hỏi một nền tảng pháp lý đủ rõ ràng và chặt chẽ để điều tiết.

“Hiện nay, cơ sở pháp lý cho mô hình này vẫn còn rất xa vời. Chúng ta đang nói nhiều đến kinh tế đêm, đến tích hợp không gian sống - làm việc - tiêu dùng, nhưng thực tế còn rất nhiều khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy. Không thể chỉ chạy theo trào lưu mà thiếu đi một kế hoạch và lộ trình triển khai bài bản,” TS Thành nhấn mạnh.

Đặc biệt, là vấn đề về tính thực chất của tác động giá bất động sản mà mô hình Livehouse mang lại. Liệu mô hình này có thực sự góp phần làm giảm giá bất động sản hay không? Cơ sở nào để khẳng định điều đó? Theo TS Võ Trí Thành, nếu nhu cầu về loại hình này đủ lớn, nó có thể tạo ra áp lực điều tiết giá ở các phân khúc, khu vực khác. Tuy nhiên, điều đó còn phụ thuộc vào cách thiết kế chính sách, khả năng hấp thụ của thị trường và tâm lý người tiêu dùng. Nếu không có sự phân tích kỹ lưỡng và minh bạch, những kỳ vọng về việc “giảm áp lực giá” có thể trở nên khiên cưỡng hoặc thiếu cơ sở thực tiễn.

Chia sẻ tại Tọa đàm, PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, khi nghiên cứu xây dựng mô hình Livehouse, vấn đề khung pháp lý cần được đặc biệt quan tâm và làm rõ. Trước hết, việc sử dụng ngôn ngữ trong các văn bản pháp luật cần đơn giản, dễ hiểu, nên dùng tiếng Việt phổ thông thay vì các khái niệm mới lạ, trừu tượng khiến người dân khó tiếp cận.

Theo ông Tuyến, bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, hiện nay không chỉ đóng vai trò là tài sản tích lũy mà còn là công cụ đầu tư, tiêu dùng, tích hợp và hòa trộn nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, khung pháp lý liên quan không thể sơ sài hay thiếu thống nhất. Mặc dù hiện nay đã có các quy định pháp luật điều chỉnh, song thực tế vẫn còn thiếu tính toàn diện và chưa đủ rõ ràng, đặc biệt là trong việc bảo đảm quyền sở hữu và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức và nhà đầu tư.

PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến cũng chỉ ra rằng, mô hình Livehouse chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật khác nhau như Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, trong khi đất đai lại thuộc sự quản lý của hai cơ quan là Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Xây dựng. Sự chồng chéo về thẩm quyền và quy định pháp luật dễ dẫn đến rủi ro trong triển khai thực tiễn.

Về phía người tiêu dùng, ông Tuyến chia sẻ, pháp luật cần tiếp tục hoàn thiện để bảo hộ tốt hơn quyền lợi chính đáng của họ trong các giao dịch liên quan đến Livehouse. Ông lưu ý rằng hiện nay vẫn tồn tại tâm lý e ngại đối với các bất động sản thuộc dự án có thời hạn sử dụng đất, nhiều người lo sợ rằng khi hết thời hạn 50 năm hay 70 năm thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và người mua “mất nhà”. Tuy nhiên, thực tế không phải như vậy. Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất có thời hạn vẫn là một loại quyền tài sản được bảo vệ, và trong nhiều trường hợp sẽ được gia hạn theo quy định pháp luật nếu đáp ứng các điều kiện cần thiết.

Từ những phân tích nêu trên, PGS, TS Nguyễn Quang Tuyến kiến nghị, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý cho mô hình Livehouse một cách đồng bộ, rõ ràng, bảo đảm minh bạch quyền sở hữu và lợi ích của các bên liên quan, qua đó tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư, người dân và góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, hiện đại.