Thanh lý bất động sản "khó chồng khó"

>> Bất động sản phía Nam trầm lắng cuối năm

Thông báo về việc bán đấu giá tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Thương mại Xăng dầu Đại Việt được đơn vị Quản lý nợ và Khai thác tài sản của một ngân hàng trong nhóm Big 4 công bố.

Ngân hàng "đại hạ giá" nhà phố cổ

Theo đó, căn nhà được rao bán có địa chỉ tại phố Hàng Chiếu, phường Đồng Xuân (Hoàn Kiếm, Hà Nội) nằm trên khu đất 160m2, là nhà ở riêng lẻ, được xác định là đất ở tại đô thị và có thời hạn sử dụng lâu dài, có tổng diện tích sàn là 287m2.

Đây là tài sản thế chấp cho khoản vay của Công ty TNHH Thương mại xăng dầu Đại Việt thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Thành năm 2018. Giá đấu khởi điểm được ngân hàng đưa ra lần này chỉ còn 54 tỷ đồng, giảm 50% so với mức giá rao bán lần đầu vào tháng 8/2022. Như vậy, từ mức giá khởi điểm lên đến gần 700 triệu đồng/m2, ngân hàng đã “đại hạ giá” xuống chỉ còn hơn 337 triệu đồng/m2.

Trong lần thông báo bán đấu giá vào tháng 6/2023, ngân hàng cũng đã rao bán ngôi nhà này với giá khởi điểm 71 tỷ đồng.  

Theo Quyết định 30/2019 của UBND Hà Nội về Quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn áp dụng từ 1/1/2020-31/12/2024, phố Hàng Thiếc giá đất ở khoảng 102 triệu đồng/m2; đất ở tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào đều có giá cao nhất hơn 187 triệu đồng/m2; Hàng Bông, Hàng Gai có vị trí lên tới 134-139 triệu đồng/m2.

Đây không phải lần đầu tiên một nhà đất thuộc phố cổ Hà Nội được ngân hàng “đại hạ giá” sau những lần đấu giá không thành công. Bên cạnh bất động sản tại số 19 Hàng Chiếu, ngân hàng Agribank cũng đã 14 lần mang ngôi nhà phố cổ số 110 Hàng Buồm (Hoàn Kiếm, Hà Nội) ra bán đấu giá nhưng đều bất thành vì không có nhà đầu tư tham gia.

Theo đó, căn nhà phố Hàng Buồm có diện tích 100,8 m2, khu nhà ở có diện tích sàn 205,2 m2. Tài sản được Công ty TNHH AJMAL Việt Nam thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Thành để đảm bảo khoản vay. 

>> Chủ đầu tư không giảm giá nhà, người mua ngần ngại xuống tiền

Trước đó, bất động sản tại phố Hàng Buồm cũng từng được rao bán với giá khởi điểm 60,5 tỷ đồng vào tháng 8/2022. Tức chỉ sau hơn 1 năm, bất động sản mặt tiền phố cổ Hà Nội đã giảm khoảng 50% chỉ còn 30,6 tỷ đồng vào lần đấu giá giữa tháng 11 vừa qua.

Mặc dù nhiều tài sản đã được ngân hàng giảm giá tới 50%, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút sự quan tâm từ phía người mua.

Thị trường địa ốc trầm lắng, thanh lý nợ khó khăn

Các chuyên gia cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều bất động sản được ngân hàng rao bán ế ẩm thời gian qua là bởi thị trường đang rơi vào trầm lắng. Cùng với đó, dù đã nhiều lần giảm giá sâu so với lần đầu được rao bán nhưng giá trị các sản phẩm này vẫn còn rất lớn, thậm chí lên tới cả trăm tỷ đồng, bởi vậy tệp khách hàng có thể sở hữu loại bất động sản này không nhiều. 

Việc khó thanh lý bất động sản một phần là hệ quả của việc nhà đất phố cổ bị đội giá quá cao so với giá trị thực nhiều năm qua. Theo đó, giá trị các bất động sản này đã bị thổi lên cao để đem đi thế chấp ngân hàng trong giai đoạn thị trường phát triển nóng. Tuy nhiên, sau các vụ việc liên quan khiến thị trường bất động sản khủng hoảng, giá bất động sản neo cao trở nên bất hợp lý khiến các ngân hàng trở thành bên chiụ thiệt. 

Bỏ ra một khoản tiền lớn, nhưng khả năng thu hồi bị nghi ngờ là một trong những lý do khác khiến nhà phố cổ ế. Như ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho biết, nhà trên các tuyến phố cổ Hà Nội chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh ăn uống, khách sạn, các dịch vụ du lịch cho khách trong nước và quốc tế. Do đó, một trong những tín hiệu thể hiện “sức khỏe” của phân khúc bất động sản này là số lượng khách du lịch, đặc biệt là khách nước ngoài. 

Qua đó, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chưa thể phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới. Sức mua sụt giảm cũng là những nguyên nhân khiến việc thu hồi nợ của nhà băng gặp khó.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Chưa kể, tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80 - 90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do vậy, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ.

Trong khi, mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp thuộc loại hình này tại các ngân hàng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, khiến "khó chồng khó" cho tất cả các bên. 

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, bên cạnh việc đẩy mạnh rao bán đấu giá tài sản thế chấp để xử lý nợ xấu, điều quan trọng nhất vẫn là phục hồi nền kinh tế để hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trở lại. Khi đó, các ngân hàng mới có thể xử lý triệt để bài toán nợ xấu.