Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách

Năm 2018 dự báo thị trường bất động sản vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng và phát triển ổn định. Cũng trong năm nay, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung - cầu; tiếp cận quỹ đất đầu tư; thủ tục hành chính. Hàng loạt chính sách sắp được ban hành hoặc điều chỉnh, bổ sung cũng sẽ đóng vai trò quan trọng giúp minh bạch hóa và tháo gỡ vướng mắc cho các hoạt động của thị trường bất động sản. Điều này cũng là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới.

Để giúp các nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về những tác động tới thị trường bất động sản từ những điều chỉnh chính sách, được sự chỉ đạo của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn Bất động sản 2018 với chủ đề: "Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách" từ 13h30 -17h00 ngày 17/5/2018 tại Hội trường 1, tầng 7, tòa nhà VCCI, số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội. 

Tham dự chương trình có TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI); Ông Nguyễn Văn Phụng - Chuyên viên cao cấp Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục thuế; Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; GS TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, chuyên gia Bất động sản; TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia; Ông Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viên nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần VITC, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội; Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội; Ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch HĐQT KOSY Group; Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng; Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế kỷ CEN Group; Ông Nguyễn Anh Tuấn – Phó Chủ tịch HD MON Holdings; Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp; Nhà báo Nguyễn Tiến Dũng - Phó Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp. 

Phát biểu khai mạc chương trình, TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, sau một thời gian trầm lắng kéo dài, từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản đã từng bước được phục hồi tích cực. 2018 đã đi được gần nửa thời gian, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợi thế hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, những dự án "đắp chiếu" nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu tư khởi động lại, hầu hết các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản đã vượt qua thời kỳ khó khăn và đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.

TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

Nền kinh tế vĩ mô, dưới định hướng của những chính sách kinh tế đúng đắn, đã quay lại đà hồi phục thành công từ khi chạm đáy vào năm 2012. GDP liên tục tăng trưởng với tốc độ cao, khoảng 6% một năm trong 4 năm liên tiếp. Điều này giúp Việt Nam trở thành một trong những nền kinh tế tăng trưởng tốt nhất trong khu vực và toàn thế giới. Không những vậy, trong năm 2017, tốc độ tăng trưởng GDP đạt 6,81%, vượt mục tiêu 6,7% đề ra trước đó được coi là tín hiệu tích cực để đón các dòng vốn trở lại nền kinh tế. Đặc biệt, tổ chức đánh giá tín nhiệm hàng đầu thế giới Fitch Ratings cũng vừa nâng hạng tín nhiệm cho Việt Nam lên mức BB với triển vọng “ổn định” trên cơ sở Việt Nam có sự cải thiện rõ rệt về chính sách kinh tế, tình hình nợ và tiến trình cải cách.

“Quay trở lại thị trường bất động sản, có thể nhận thấy tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây với con số tồn kho còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm 2015. Đặc biệt, trong nửa đầu 2018, số doanh nghiệp thành lập mới tăng nhanh, cùng với số lượng dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép nhiều – đây cũng là tín hiệu tốt đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.” - TS Vũ Tiến Lộc nói.

Cũng theo Chủ tịch VCCI, năm 2018 được dự báo, sẽ là năm thị trường bất động sản tiếp tục có sự tăng trưởng và phát triển ổn định. Để bảo đảm cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, Chính phủ đã có những công cụ đồng bộ để quản lý và giám sát. Bên cạnh đó, điều quan trọng hơn là đã và đang có những thay đổi về chính sách giúp thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

“Điều này có thể thấy qua việc dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản đang ngày càng tăng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc đang quan tâm đến và họ cần cơ chế cởi mở, thông thoáng để đầu tư. Tại TP Hồ Chí Minh có một số dự án đang hợp tác đầu tư thành công. Theo các số liệu thống kê được các tổ chức quốc tế công bố, thị trường bất động sản Việt Nam thu hút gần nửa tỷ USD từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay và chiếm 12,8% tổng vốn FDI của cả nước trong giai đoạn này.” - TS Lộc cho biết.

Giai đoạn 2018- 2020, theo dự báo và yêu cầu phát triển thị trường bất động sản tiếp tục có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị tạo ra dư địa lớn cho các doanh nghiệp đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn.

Chủ tịch VCCI thông tin, Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 của Quốc hội khóa XIV sẽ được tổ chức đầu tuần sau (21/5), sẽ xem xét ban hành nhiều dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, xây dựng như: "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp"; "Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị"; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng; Thuế thu nhập doanh nghiệp; Thuế thu nhập cá nhân" và Luật Đơn vị hành chính đặc biệt.v.v.

“Hy vọng rằng, tất cả những khung khổ pháp luật và chính sách đó sẽ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm tới.”, Chủ tịch VCCI kì vọng.

NHỮNG TÁC ĐỘNG TỪ CHÍNH SÁCH

Từ phải qua trái: Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia; GS TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, chuyên gia Bất động sản; Ông Nguyễn Văn Phụng - Chuyên viên cao cấp Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục thuế; Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội.

GS TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, chuyên gia Bất động sản

Tại phiên 1 với chủ đề "Những tác động từ chính sách", GS TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, chuyên gia Bất động sản cho rằng, hội thảo cần tập trung vào vấn đề chính sách và làm nổi lên 3 vấn đề lớn hiện nay đang còn vướng mắc, bao gồm: Tính nhất quán trong toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đang có vấn đề; Cách xây dựng pháp luật còn nhiều tính bất hợp lý; Chưa có nghiên cứu về tài chính bất động sản nào tại nước ta hiện nay. 

Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Bày tỏ quan điểm về chủ đề này, ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, các chính sách liên quan đến bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau và tập trung vào các điều luật Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản...

Các điều luật trên được ban hành cách đây khoảng 2 năm rưỡi, 3 năm và có hiệu lực sau đó 6 tháng và đều là những điều luật có hiệu lực gần với thời gian hiện nay.

Theo ông Phấn, các văn bản hiện có khoảng 5 điều luật đang đưa ra nghiên cứu soạn thảo lấy ý kiến, trình Quốc hội trong kỳ họp vào ngày 21/5 tới liên quan đến thị trường bất động sản.

"Với chủ trương luật sửa đổi 4 luật tập trung vào những nội dung liên quan đến luật quy hoạch đã được quốc hội thông qua. Có những nội dung liên quan đến việc đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm bớt điều kiện kinh doanh, tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư". - ông Phấn thông tin thêm.

Ông cũng nêu ra một số nội dung liên quan đến các góp ý liên quan đến việc sửa đổi một số điều luật Bộ xây dựng đã có ý kiến, hoặc Luật đơn vị hành chính kinh tế đặc khu, Nghị quyết 42 có nêu về thí điểm nợ xấu...

"Về các nội dung của Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản trong dự thảo Luật Chính phủ đã trình Quốc hội, trong luật này chúng tôi kiến nghị sửa đổi những điều kiện kinh doanh và cắt gọn được, để tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư". - ông Phấn nêu kiến nghị. 

Ông Nguyễn Văn Phụng - Chuyên viên cao cấp, Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục thuế

Theo ông Nguyễn Văn Phụng - Chuyên viên cao cấp, Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục thuế, nói đến thị trường bất động sản chúng ta nghĩ ngay đến các chủ thể tham gia thị trường gồm có các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về bất động sản với tư cách là người mua; các chủ đầu tư của các dự án bất động sản, các đại lý bán hàng cho các dự án bất động sản các nhà tư vấn, môi giới bất động. Theo quy định của pháp luật thuế hiện hành thì nghĩa vụ thuế đối với các chủ thể tham gia thị trường được áp dụng như sau. 

Đối với khâu tạo bất động sản, để sở hữu bất động sản thì đầu tiên nếu chúng ta mua nguyên vật liệu để làm nhà thì trong đó đã có thuế rồi. Nếu chúng ta tổ chức thuê thầu xây dựng ra cái nhà đó thì người ta sẽ thu thuế với đội thầu xây dựng, kinh doanh xây dựng.

"Với doanh nghiệp, người ta phải làm đất để có đất làm nhà, nếu làm nhà bán giá cao, nhưng chi phí thấp thôi thì nộp thuế doanh nghiệp 20% - đấy là khâu tạo lập bất động sản". - ông Phụng lý giải.

Ông cũng cho biết, đối với khâu nắm giữ bất động sản, từ năm 1990 Quốc hội đã có xác lệnh về thuế nhà đất nhưng xác lệnh đó chỉ thu thuế nhà đất chứ không thu thuế nhà. Đến nay chúng ta có Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành năm 2010 hiệu lực 2011 đánh theo 3 mức thuế suất 03%; 0,07%; 0,15%.

Cần lưu ý, đối với đất ở trong hạn mức là 0,03%  giá đất do tỉnh thành phố quy định, đối với đất vượt hạn mức 3 lần thì đánh 0,07%; đất lấn chiếm thì 0,15%; và đất không sử dụng và sử dụng sai mục đích thì đánh 0,2%. Tuy nhiên, hiện nay phần lớn là đất được đánh theo mức 0,07%.

Năm 2010, ban hành luật này thì thuế đối với đất ở nông thôn giảm đi, thành phố tăng gấp đôi, vì nhà ở đô thị được hưởng lợi ích công cộng nhiều hơn nên thiết kế chính sách tăng thuế từ năm 2011. 

Đối với khâu cho thuê bất động sản thì với doanh nghiệp cho thuê phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Với cá nhân có nhà cho thuê thì từ năm 1995 chúng ta áp dụng loại thuế đơn giản, theo đó, 100 triệu thuê trở xuống thì được miễn thuế; trên 100 triệu thì đánh 5% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Còn đối với cá nhân có bất động sản đem bán, bao gồm cả bán căn hộ, bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng mà nộp thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản. Quy định hiện hành áp dụng là 2% trên giá thực tế chuyển nhượng.

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá tính thuế do cá nhân tự khai nhưng tính thuế không được thấp hơn mức giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định có hiệu lực thi hành tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, căn hộ có gốc là mua của chủ dự án bất động sản thì giá tham chiếu sẽ là giá bán của chủ đầu tư dự án. Trường hợp nhà ở, căn hộ đang trong quá trình hình thành, chưa bàn giao đưa vào sử dụng (bất động hình thành trong tương lai) thì căn cứ vào trị giá thực tế giao dịch giữ người mua, người bán hoặc tiến độ thu tiền của chủ đầu tư để xác định mức thuế.

Ví dụ một căn hộ có mức giá bán khi hoàn thành bàn giao là 4 tỷ đồng, hiện tại nộp tiền được 50% nay được nhượng bán cho người khác thì các nhân sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% trên trị giá 2 tỷ đồng (ứng với 50% theo tiến độ).

Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia khẳng định: hệ thống cơ chế, chinh sách, thị trường về thuế, phí, nguồn vốn, sản phẩm phát sinh tài chính... là những yếu tố cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Ở Việt Nam hiện nay, theo ông Cấn Văn Lực, tài chính cho nhà đất đã được đề cập khá sớm tại Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg Phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Theo đó, nguồn vốn dành cho bất động sản tóm gọn 6 nguồn chính sau. Nguồn vốn ngân sách nhà nước, nguồn vốn ngoại, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, nguồn vốn tư nhân (vốn tự có, vốn góp),

Liên quan đến nguồn vốn ngân sách nhà nước, hiện nay đang có 2.000 tỷ đồng trong đó, 800 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công, 1.200 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội.

"Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó vốn nhà nước cấp là 500 tỷ đồng, NHCSXH tự huy động 500 tỷ đồng. Theo ông Cấn Văn Lực nguồn vốn như vậy khá eo hẹp. Bởi, chỉ cần một số dự án với quy mô lớn đã đã hết nguồn vốn này.

Chính vì vậy, nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một trong những giải pháp quan trọng". - ông Lực nói.

Thông tin từ NHNN cho biết, tổng dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản của Việt Nam đến 31/12/2017 là khoảng 471.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ), tăng 8,3% so với đầu năm. Theo đó, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ (theo Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia). Ngoài ra, tín dụng tiêu dùng hết năm 2017 đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ), trong đó, dư nợ cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà chiếm khoảng 8% tổng dư nợ (theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia tỷ trọng này khoảng 50%).

Ngoài ra, cũng phải kể đến nguồn vốn ngoại bao gồm cả nguồn vốn trực tiếp với khoảng 12 quỹ và gián tiếp. Theo số liệu từ tổng cục thống kê, hết 4 tháng đầu năm 2018, FDI đăng ký đạt 807,5 triệu USD vào lĩnh vực bất động sản, chiếm 10% tổng vốn FDI đăng ký. Năm 2017, FDI đăng ký 3,05 tỷ USD vào lĩnh vực này.

Ông Lực cho biết: "Về mặt chính sách hiện nay có khoảng 4-5 chính sách tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó phải kể đến Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017: phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Hay như Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/1/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và một cơ hội theo ông Cấn Văn Lực là tuyệt vời đó chính là Hội nhập quốc tế sâu rộng giai đoạn 2018-2020, cụ thể là triển vọng FTA VN-EU, CPTPP…), đây sẽ là những nhân tố kích cầu BĐS tăng lên".

Tuy nhiên, bên cạnh những triển vọng, chỉ ra một trong những tồn tại hạn chế trong tài chính BĐS, ông Cấn Văn Lực cho rằng, Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường.

Ngoài ra, Hệ thống các định chế tài chính (ĐCTC) chưa đa dạng, cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển các ĐCTC như quỹ tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở…) cũng được chỉ ra đang là những rào cả khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển.

Vì vậy, ông Cấn Văn Lực kiến nghị, "cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước như Thái Lan, Singapore đã làm thành công".

Bên cạnh đó, ông Cấn Văn Lực cũng chỉ ra phải phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính; tạo vốn mồi tại các quỹ tiết kiệm nhà ở, chương trình NOXH. Ngoài ra, cũng phải tăng cường vai trò của Hiệp hội ngành nghề.

“Đặc biệt trong đó chú trọng định hướng thu hút đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS mục tiêu như cơ sở hạ tầng thiết yếu, hạ tầng giao thông; triển khai tốt Nghị định về hình thức đầu tư PPP”, ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Thảo luận về chủ đề "những tác động từ chính sách", ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, với vai trò là đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế, hàng tuần Savills vẫn nhận được khá nhiều câu hỏi của các nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu thị trường Việt Nam.

Có thể thấy thị trường Việt Nam đang rất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài bởi cơ sở kinh tế vĩ mô vững chắc, nguồn cầu thị trường đầu tư nước ngoài với thị trường bất động sản Việt Nam rất dồi dào. Tuy nhiên, vẫn có một số vấn đề chúng ta có thể cải thiện để thu hút đầu tư nước ngoài hơn.

Thứ nhất là tính minh bạch. Thứ hai là nhà đầu tư ngoài vẫn còn khó khi tiếp cận quỹ đất để phát triển. Thứ ba là quy trình đấu giá bất động sản với nhà đầu tư nước ngoài cũng như quy trình chính sách còn rườm rà khiến quá trình tiếp cận và khởi công dự án của nhà đầu tư bất động sản bị cản trở.

Trao đổi thêm về vấn đề này, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đối với một nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài việc đầu tiên là họ cần thông tin. Trong các loại thông tin thì thông tin đầu tiên và quan trọng nhất là thông tin về bản quy hoạch, bởi vì đây là thông tin liên quan đến việc có tiếp cận được vị trí của quy hoạch hay không.

"Chúng ta không những chỉ xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về bất động sản mà ta có một thế mạnh đó là đầu ra của thị trường. Hiện nay hiệp hội bất động sản Việt Nam tập hợp được đội ngũ rất lớn và trong đó có hội môi giới bất động sản.

Hàng tháng, hàng quý chúng ta một kênh thông tin gần như là duy nhất về bất động sản để có thể tham khảo. Tuy nhiên, thông tin vẫn chỉ dừng ở việc tham khảo bởi cần có sự kiểm soát của nhà nước về vấn đề này phải làm sao để kênh này trở thành một kênh thông tin chính thức trên thị trường. Với Nghị định 117, Chính phủ đã giao nhiệm vụ này cho Bộ Xây dựng để từng bước xây dựng kênh thông tin này". - ông Chiến thông tin thêm.

Về kênh quy hoạch, theo ông Chiến, lâu nay chúng ta vẫn nhắc đến vấn đề quy hoạch sau khi được duyệt phải công khai, minh bạch, tuy nhiên việc này chúng ta làm chưa tốt. Cần phải thông tin minh bạch vị trí, ranh giới, quy mô, tính chất của dự án. Vị trí đó được làm gì, không được làm gì... Đây là những thông tin cần thiết dành cho các nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định lựa chọn nhanh hơn, chuẩn hơn.

Có mặt tại phiên thảo luận, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần VITC đặt câu hỏi: "Hiện nay nhiều nhà đầu tư rất quan tâm tới bất động sản tại 3 khu vực sắp được lên đặc khu Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc. Tuy nhiên chúng tôi băn khoăn là không biết khó khăn, thách thức cũng như thuận lợi khi đầu tư vào 3 khu vực này là như thế nào"?

Trả lời câu hỏi này, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, thuận lợi khi đầu tư vào 3 khu vực này đó là giá bất động sản ở đây đã lên khá mạnh, những ai đã sở hữu bất động sản từ trước tại đây có thuận lợi lớn trong việc đầu tư. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư FDI đăng kỳ đầu tư vào 3 khu vực này khá là mạnh và với quy mô lớn.

"Tuy nhiên, cũng chính vì giá bất động sản đang lên và tăng khá mạnh, nếu nhà đầu tư muốn đầu tư một dự án lớn với quy mô lớn thì giá đền bù sẽ rất lớn, thường thì nhà đầu tư khó có thể có năng lực chi trả cho hoạt động giải phóng mặt bằng". - ông Lực chia sẻ.

Ngoài ra, cũng liên quan đến hoạt động gom mặt bằng lớn tại 3 khu vực này, theo ông Lực, có người dân muốn bán, có người chưa muốn bán vì nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng. Điều này khiến các doanh nghiệp khó có thể gom đất ở 3 khu vực này với quy mô lớn.

Ông Lực cũng cũng chỉ ra một khó khăn khác, đó chính là quy hoạch phân khu tại các khu vực này chưa rõ ràng vì vậy nhà đầu tư cũng rất khó để nắm bắt để có kế hoạch đầu tư rõ ràng.

Tại chương trình, ông Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viên nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, Việt Nam đã có 8/10 dấu hiệu bong bóng bất động sản.

Ông Chung cho biết hiện có 5+1 cơ quan quản lý bất động sản. Thứ nhất, cơ quan về đất đai. Thứ hai, cơ quan xây dựng nhà ở và quản lý bất động sản. Thứ ba, là ngân hàng: Giải quyết các chính sách tiếp cận, chính sách lãi suất và chính sách dự phòng. Thứ tư, cơ quan thực thi chính sách về tài chính. Thứ năm, cơ quan kế hoạch và đầu tư. Cơ quan thứ 5+1 chính là Tư pháp. 

Ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viên nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

"5 cơ quan này phối hợp với nhau tạo thành hệ thống Luật liên quan đến bất động sản nhưng không có một cơ quan nào đứng ra quản lý chung cho thị trường bất động sản". - ông Chung nhìn nhận và cho biết, có 10 luồng tiền khác nhau dồn vào bất động sản bao gồm: Hệ thống ngân hàng với trên 70% lượng tiền dồn vào bất động sản; Vốn FDI; Vốn chứng khoán; Vốn doanh nghiệp tự có; Vốn trong dân; Vốn đầu tư công; Vốn doanh nghiệp nhà nước; Nguồn kiều hối; Nguồn tài chính tái sinh; các nguồn khác.

Ông Chung nêu rõ 8 dấu hiệu đó là giao dịch; giá cả; các công trình khởi công; địa bàn triển khai tăng; chủ thể tham gia thị trường bất động sản; quy môl giá trị dự án; nguồn tiền vào các dự án bất động sản… đều tăng.

“Truyền thông cũng quan tâm nhiều hơn. Bây giờ truy cập vào internet thì 1/3 thông tin về bất động sản. Như vậy chỉ còn 2 điểm nữa là chúng ta sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng khoảng 2008 -2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất. Nếu hai nguồn này đang kéo ngược thị trường bất động sản. Cho nên chúng ta vẫn còn có thể yên tâm”, ông Chung nói.

Cũng theo vị này, từ kinh nghiệm cho thấy thị trường bất động sản có chu kỳ cứ 10 năm lại quay vòng lại một vòng: Phục hồi - tăng trưởng - suy thoái - khủng hoảng. Trên thực tế từ năm 2011 đến 2013 chúng ta nằm ở đáy khủng khoảng, 2014 phục hồi, năm 2015-2016-2017 đạt mức bắt đầu tăng, với năm 2018 tôi hi vọng không trở lại vòng quay của thị trường.

“Đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm, nên tiếp tục đầu tư hay không là quyết định của mỗi nhà đầu tư vì... "đồng tiền đi liền khúc ruột”, ông Chung cảnh báo.

Kết thúc phiên thảo luận chủ đề "Những tác động từ chính sách", ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần VITC mong muốn các diễn giả là đại diện cơ quan nhà nước, chính sách lưu ý đến những cơ hội, thách thức mà các nhà đầu tư quan tâm đến 3 khu chế xuất vừa được nêu, qua đó có thể phát triển thị trường, hạn chế rủi ro khi đầu tư. Ông Cường cũng mong muốn thời gian tới sẽ có những thay đổi về chính sách để củng cố lại thị trường bất động sản. 

"Trong cuốn kỉ yếu ban tổ chức phát hành, thông qua ý kiến của chuyên gia Cấn Văn Lực, tôi xin gửi tới thống đốc Ngân hàng Nhà nước: Chúng ta đã có quá nhiều loại thuế đối với doanh nghiệp như thuế như thuế bất động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế liên quan đến bất động sản, thuế đánh vào người mua và sở hữu bất động sản... Mỗi một dự thảo hay thuế được ban hành đều ảnh hưởng lớn tới sự tâm lý, đặc biệt là sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh chúng ta hội nhập sâu rộng, rất cần nguồn tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài, vì vậy theo tôi nên cân nhắc, thận trọng về các dự thảo luật thuế. Như dự thảo Luật thuế tài sản, tôi đề nghị nên tạm dừng lại, nếu chưa có thông tin chính thức thì ko nên rò rỉ thông tin ảnh hưởng lớn tới môi trường đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản và tới các nhà đầu tư" - ông Cường đưa ý kiến.

Phản hồi về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, đây là việc của Bộ Tài chính. "Chúng tôi có nhiệm vụ tư vấn cho Chính phủ và được biết hiện Chính phủ chỉ đạo chưa tăng thuế. Còn câu chuyện mở rộng thu thuế thì hết sức cân nhắc bởi ảnh hưởng đến người dân, thị trường và doanh nghiệp. Trong bối cảnh chính phủ kiến tạo, tạo điều kiện tốt cho môi trường đầu tư,…

Về phía Ngân hàng Nhà nước, chúng tôi đang kiến nghị, hiện trọng số rủi ro cho vay bất động sản vẫn tính đều 200% chia 4 phân khúc thị trường bất động sản. Tuy nhiên 4 phân khúc mức độ rủi ro khác nhau nên sắp tới chúng tôi kiến nghị sẽ nghiên cứu thêm để có trọng số rủi ro chính xác hơn với từng phân khúc." - Ông Lực nói.

HƯỚNG ĐI CỦA DOANH NGHIỆP

 Từ phải qua trái: Ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch HĐQT KOSY Group; Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế kỷ CEN Group; Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Anh Tuấn – Phó Chủ tịch HD MON Holdings; Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng

Ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch HĐQT KOSY Group cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng đến từ sự khởi sắc của nền kinh tế. Tốc độ đô thị hóa theo đó cũng diễn ra nhanh hơn (khoảng 3,4%/năm) cùng với mặt bằng dân số trẻ, đang tạo những áp lực không nhỏ lên thị trường bất động sản, khi nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu gia tăng diện tích nhà ở trên đầu người ngày một tăng cao (nước ta hiện đang là 22,8m2/người, thấp hơn so với chuẩn của thế giới 25m2/người). 

Ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch HĐQT KOSY Group.

Trên thực tế, số lượng các dự án bất động sản đang và sắp triển khai là rất nhiều, và điểm tên các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này cũng không ít. Song, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn.

Bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song theo nhiều báo cáo thống kê cho thấy, có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%). Và tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 vừa qua là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.

“Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay”, ông Cường cho biết.

Chủ tịch HĐQT KOSY Group thông tin, việc ra đời thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016, 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 hay công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỷ lệ tín dụng đầu tư vào bất động sản, là một động thái thắt chặt của ngân hàng nhà nước, đã tạo ra một thách thức lớn song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Vậy làm thế nào để các doanh nghiệp có thể tự chủ được nguồn vốn?

Theo ông Cường, trước tiên, doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh như: Xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng và cán bộ nhân viên bằng uy tín và thái độ nghiêm túc, trung thực. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản: Doanh nghiệp cần đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường,… trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án.

Đồng thời, không quên chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền: Hoạch định các chiến lược kinh doanh và truyền thông bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.

Cũng theo ông Cường, bên cạnh các yếu tố trên, các doanh nghiệp có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng nhiều phương thức: Tăng vốn điều lệ để nâng quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai; Huy động vốn ứng trước từ khách hàng; Phát hành trái phiếu; Huy động vốn trên thị trường chứng khoán; Hợp tác, liên doanh, liên kết, chuyển nhượng.

Đồng hành với việc doanh nghiệp chủ động tìm ra giải pháp vượt khó, ông Cường cũng kiến nghị nhà nước cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy, giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực vốn để phát triển.

Cụ thể, điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất các dự án. “Ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản. Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào bất động sản...”, ông Cường kiến nghị.

Cũng theo Chủ tịch HĐQT KOSY Group, khi quy định đã ban hành, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường. Do đó, đề nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn, đồng thời đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết, bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Đối với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp, doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước từ khách hàng có phân chia sản phẩm là từ khi dự án đã hoàn thành nghiệm thu phần móng (cái này đã quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 là phù hợp). Còn đối với loại bất động sản như đất nền thì kiến nghị doanh nghiệp được huy động từ khách hàng có phân chia sản phẩm từ sau khi doanh nghiệp đã giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất và khởi công dự án. Còn đối với loại bất động sản xây nhà thô, thấp tầng, doanh nghiệp được huy động vốn từ khách hàng sau khi doanh nghiệp đã giải phóng, san tạo xong mặt bằng theo giai đoạn dự án.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng khẳng định: Chính sách rất quan trọng đối với bất động sản. Trong những năm qua có rất nhiều chính sách, tuy nhiên có hai vấn đề cả về thị trường và về chính sách. Thứ nhất trong những năm qua chúng ta hạn chế những nhà dưới 45m2. Luật này kéo dài rất lâu và trong những năm qua chúng ta mới gỡ bỏ. Đây cũng là áp lực tăng cầu nhà ở lên. Thứ hai, đối với nhà cấp thấp hay nhà giá rẻ, thậm chí nhà ở xã hội thì lợi nhuận cho các doanh nghiệp rất thấp, cho nên không ai quan tâm nhiều. "Chúng tôi là những người trong ngành nghề thì thấy đây là những vướng mắc nhất định. Chính vì lẽ đó mà tôi nghĩ rằng đối với chính sách vĩ mô là vô cùng quan trọng". - ông Điệp nói.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng

Hiện nay nhu cầu nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội là rất cao, kể cả những lúc thị trường đóng băng nhất thì nhu cầu này vẫn có. Đây là một sự thật mà chúng ta có 2 vấn đề như đã nói ở trên.

Rõ ràng là cơ chế chính sách phải liên tục điều chỉnh nếu như nhu cầu nhà ở giá rẻ, nhà ở cấp thấp cao thì cần điều tiết để làm sao tạo điều kiện về nguồn lực, cơ chế chính sách để nó phát triển. Có thể nói trong quá trình chúng ta chưa đồng bộ, và nhìn nhận vấn đề này chúng ta chưa đặt vấn đề quan trọng. Vướng mắc ở nhà giá rẻ hiện nay theo tôi về cơ chế chính sách cần phải tháo gỡ.

Các phân khúc khác như nhà thương mại, biệt thự liền kề… hiện theo cơ chế thị trường, nhà cao cấp đang cảm giác dư thừa, tôi cho rằng nó là điều tiết theo quy luật thị trường chúng ta không cần quá lo lắng về vấn đề đó, bởi vì theo quy luật thị trường thì nếu không bán được thì các doanh nghiệp chắc chắn sẽ điều tiết sẽ giảm.

Quan trọng nhất hiện nay là chúng ta cần phân khúc nào? Theo ông Điệp, thị trường bất động sản Việt Nam rất tốt, giai đoạn 2018 rất cao điểm, thị trường bất động sản Việt Nam nếu như có cơ chế chính sách tốt, điều tiết tốt thì không đáng lo ngại.

Ngành sản xuất đảo lộn trước cách mạng 4.0 doanh nghiệp trong đó bất động sản không nằm ngoài, do đó công nghệ bất động sản cũng rất quan trọng. "Tôi nghĩ rằng nhà nước ra cơ chế chính sách bền vững, vĩ mô, còn doanh nghiệp cần chiến lược dài hơi một chút. Xu thế căn hộ nhỏ, gia đình nhỏ nếu như chính sách chúng ta vẫn duyệt các dự án như hiện nay là 70% là diện tích lớn, 30% là diện tích nhỏ thì đi ngược lại với xu thế. Nên chính sách chúng ta cần nghiên cứu đưa ra chính phù hợp, cả các doanh nghiệp cũng thế". - ông Điệp nói.

Trong phần phát biểu của mình, ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch HD MON Holding cho biết, thị trường bất động sản đã trải qua 10 năm có phát triển vượt bậc nhưng vẫn có hạn chế khi cơ chế chính sách chưa kiện toàn, điều này ảnh hưởng lớn đến niềm tin nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch HD MON Holding

Bên cạnh đó, ông Tuấn cho rằng khi thực hiện dự án, thì nhiều chủ đầu tư kém, nhiều doanh nghiệp làm ăn chụp giật, khả năng quản trị còn nhiều chưa chuyên nghiệp dẫn đến kiện tụng.

"Mất niềm tin là tử huyệt của bất động sản bởi như năm 2009-2012 hàng loạt chủ đầu tư phá sản". - ông Tuấn cho biết.

Ông Tuấn kể: Công ty ông phát triển dự án Mon City vào năm 2015 là dự án đầu tay, trong 9 tháng bán hết 1000 căn hộ, đến năm 2017 thì giao toàn bộ sản phẩm cho khách hàng. Có nhiều người hỏi vì sao với dự án đầu tay lại thông dòng bén giọt như vậy, chúng tôi có chia sẻ thật rằng: “Bất động sản là kênh khó, đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao và nguồn vồn dồi dào và có sự chuẩn bị kỹ trước khi làm dự án”.

Vì vậy, ông Tuấn cho rằng, để xây dựng niềm tin với khách hàng thì cần tìm hiểu và làm hài lòng khách hàng.

“Vậy làm thế nào để để có được niềm tin khách hàng tôi cho rằng phải tìm hiểu xem khách muốn gì, nắm bắt tâm lý xem khách hàng có thu bao nhiêu, thu nhập bao nhiêu để đưa ra tư vấn chuẩn giúp khách hàng..

Chúng tôi tư duy dễ dàng, chúng tôi đặt địa vị của chúng tôi vào địa vị của khách hàng. Chúng tôi coi khách hàng là chủ dự án, khi vậy thì chúng ta coi lợi ích của khách là số 1, lợi ích của mình là số 2 thôi”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, sứ mệnh cao nhất của HDMON gia tăng giá trị bất động sản làm sao để gia tăng giá trị của cộng đồng. “Trong thời gian qua, tranh chấp diễn ra nhiều, chúng tôi gặp tình huống đó, mọi người hỏi cách anh xử lý ra sao khi khách hàng căng băng rôn, khẩu hiệu thì chúng tôi muốn chia sẻ là chúng tôi luôn lắng nghe và cầu thị với các ý kiến của khách hàng làm sao tìm được hướng tốt nhất.

Với tất cả khách luôn đặt sự chân thành lên hàng đầu, nếu sai nhận lỗi và khắc phục tránh tình trạng lờ đi và không giải quyết việc này mang lại nhiều điều tiếng xấu cho nhà đầu tư”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế kỷ CEN Group cho rằng, việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là một trong những chính sách được mong chờ rất lâu. Hiện thực hoá từ Nghị quyết của Quốc hội, từ rất lâu và đã có nhiều đổi mới, từ 2009 đến 2015 mới được Luật hoá, cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Nghị quyết này đã mở ra nhiều kỳ vọng cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch sẽ có một lượng vốn đổ vào bất động sản.

Tuy nhiên, từ Nghị quyết đến Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành thì mất nhiều thời gian.

Từ năm 2016, khi Luật nhà ở có hiệu lực, trong đó bổ sung quy định người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam, đã bỏ đi rất nhiều rào cản. Nếu trước đây chỉ có 6 đối tượng được mua nhà thôi thì bây giờ không có giới hạn nào cả chỉ còn một quy định duy nhất đó là chỉ cần không phải là đối tượng cấm nhập cảnh thì đều được mua nhà tại Việt Nam. 

"Năm 2017 có khoảng 2.000 giao dịch là người nước ngoài mua nhà, trong đó có khoảng 10% đã được nhận nhà và làm thủ tục. 4 tháng đầu năm 2018, con số này cũng đã đạt khoảng 2.000 giao dịch, bằng cả năm 2017. Như vậy đã có sự tăng trưởng rất tốt. Tuy nhiên con số này so với thị trường thì vẫn còn rất nhỏ bé". - ông Hưng nhìn nhận.

"Theo kinh nghiệm thực tế của CEN GROUP khi đã mở văn phòng giao dịch tại Hàn Quốc, Úc châu Âu, đều nhân được câu hỏi mà chúng tôi chưa có câu trả lời thích đáng “những hiệu quả đầu tư, vấn đề sở hữu, chuyển nhượng và chuyển tiền ra nước ngoài sau khi kết thúc giao dịch là như thế nào?”

Với những người có nhu cầu mua nhà ở để ở thì đó là những người đang sống và làm việc ở Việt Nam. Tuy nhiên trong khoảng thời gian 5 năm họ không có nhu cầu để mua thì giờ đây, mặc dù quy định có mở, thì họ cũng không có nhu cầu để mua. Vì vậy đối tượng quan tâm tới quy định này sẽ là các nhà đầu tư ở nước ngoài coi đây là một cơ hội đầu tư. Theo đó, họ muốn biết chuyển tiền vào và ra như thế nào? Tuy nhiên, ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại đang kháng tố quá trình xác nhận này.

Quyền sở hữu đang hạn chế 50 năm, điều này đang là điều e ngại đối với nhà đầu tư bởi họ muốn biết sau khi chuyển nhượng có được gia hạn hay không?

Thực sự chúng ta không đồng thuận lắm khi mà Việt Nam muốn nhà đâu tư nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nhưng lại cấm không cho người Việt Nam ra nước ngoài mua nhà.

Hiệp hội bất động sản Mỹ, người Việt Nam mua nhà tại Mỹ trị giá 3 tỷ USD. Đây là con số khá lớn nếu so với con số 21 tỷ USD đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra, các thị trường Úc, châu Âu, Bồ Đào Nha và Đảo Síp cũng đang cạnh tranh thu hút nguồn vốn đầu tư từ Việt Nam.

Quay trở lại Việt Nam, nếu Việt Nam không đề ra được điểm hấp dẫn nào đối với nhà đầu tư ví dụ đầu tư ra Mỹ, Úc, thì mong muốn được hưởng phúc lợi xã hội của chương trình định cư, sau đó mới nghĩ đến lợi nhuận. Vì tỷ trọng ở các nước đó tỷ trọng lợi nhuận thấp. Thấp hơn thị trường Việt Nam, tuy nhiên họ vẫn có lợi nhuận ở mức 4-5%, bởi lãi suất cho vay chỉ dừng ở mức 3 -4%, như vậy họ vẫn có lãi.

Quay lại thị trường Việt Nam, lợi nhuận tại Việt Nam vào khoảng 7-8%, thậm chí đầu tư condotel có thể lên tới 10% tuy nhiên đi vay lãi suất đã rơi vào khoảng 10 – 10,5%. Như vậy, thị trường chúng ta đầu tư âm. Không hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Trừ khi nhà đàu tư vay được ở nước ngoài và đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, trong trường hợp này ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp và các nguồn đầu tư đang đầu tư tại Việt Nam.

Hiện nay, CEN GROUP đang làm việc với một số ngân hàng mà quốc tế, có chi nhánh tại nhiều nước để họ chấp nhận phương án, ví dụ họ có ngân hàng tại Singapore và chấp nhận tài sản thế chấp ở Singapore và được vay tiền đàu tư tại Việt Nam. Đây là giải pháp đầu tiên.

Ngoài ra, CEN GROUP còn thành lập quỹ đâu tư. Thông qua các quỹ đầu tư thành viên chúng tôi sẽ bán được cổ phần, chương trình tại các nước có nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam. Các quỹ đó thông qua quỹ thành viên sẽ đưa được tiền vào Việt Nam. Đây là một hình thức gián tiếp để thu hút nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam.

Ngoài ra, mặc dù thị trường đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam hay cho người Việt Nam đầu tư ra nước ngoài đã được khởi sắc, chưa thực sự bình đẳng.

Nền kinh tế 4.0 và nền kinh tế chia sẻ làm cho rào cản về địa lý được thu hẹp và phá vỡ nhiều. Ví dụ mạng E&B đang được định giá lên tới 45 tỷ USD. Họ chỉ có mạng kết nối giữa người cho thuê nhà và người có nhu cầu thuê nhà. Hai mảng về cho thuê và trải nghiệm.

Nhờ có E&B này, các thành phố lớn của châu Âu trong 2 năm vừa qua giá bất động sản các căn hộ cho thuê đã tăng lên 30 – 40%. Trong khi thị trường châu Âu được coi là thị trường già nua và ổn định trong những năm qua. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu vấn đề: Nhà nước cần có điều tiết, can thiệp vào thị trường. Vừa rồi có 3 địa phương là Quảng Ninh, Khánh Hòa và Kiên Giang có văn bản, chủ trương tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất ở các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế và đã nảy sinh tranh luận. Có ý kiến cho rằng đó vi phạm pháp luật, có ý kiến cho rằng tạo cơ hội cho cò đất đẩy giá đất lên,… "Là đại diện cho giới môi giới, ông Hưng đánh giá như thế nào về vấn đề môi giới, sàn giao dịch đẩy giá lên, việc tạm dừng việc đó có hiệu quả không và dừng bao lâu?" - ông Hưng đặt câu hỏi.

Trả lời câu hỏi này, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế kỷ CEN Group cho biết, chúng ta đang cố gắng tuân thủ quy luật khách quan của kinh tế thị trường. "Tôi cho rằng chúng ta phải tôn trọng quy tắc thị trường. Quy luật cung cầu là quy luật rất quan trọng điều tiết toàn bộ các hành vi, giá cả, luồng tiền của các nhà đầu tư". - ông Hưng nói.

"Xin hỏi, nếu quý vị là người chưa mua được đất hay nhà thì có muốn lên giá không? Như vậy quy luật cung cầu sẽ quy định tất cả. Nếu nguồn cung đủ, cân bằng với cầu thì đạt mức bình ổn nhất định. Thiếu hoặc thừa sẽ ảnh hưởng đến thị trường.

Nếu chúng ta hiểu được quy luật biến động thị trường thì bao giờ trạng thái cân bằng này là trạng thái cân bằng động và rất mong manh, tồn tại trong thời gian ngắn. Thiếu thì sẽ bổ sung, bổ sung quá đà thì sẽ thừa, đó là quy luật hình sin.

Bất kỳ thị trường nào như chứng khoán, vàng bạc đá quý, ngoại tệ, bất động sản đều biến thiên và may mắn kinh tế thị trường không biến thiên một cách tuyến tính.

Cái hay ở đây là biến thiên theo chu kì hình sin, không cùng pha, không cùng biên độ nên có lúc chứng khoán lên, bất động sản xuống, và có khi bất động sản xuống thì vàng bạc ngoại tệ lên,…" - ông Hưng phân tích và khuyến cáo nhà đầu tư cần lựa chọn kênh phù hợp.

"Chúng tôi có muốn thay đổi quy luật thị trường cũng không được. Quy luật thị trường vận động một cách khách quan vì vậy chúng tôi sẽ chỉ có thể tư vấn thời điểm cho các nhà đầu tư tham gia hay rút khỏi thị trường. Nếu chúng tôi có thể làm tăng được thị trường bằng cách thổi giá bằng cách nào đó thì một lực lượng nào đó đặc biệt là Nhà nước sẽ bằng hàng loạt các công cụ vĩ mô, bằng chính sách tuyệt vời như vậy cũng có thể làm được. Nhưng thực tế nhà nước không thể kiểm soát được bởi đã gọi là quy luật khách quan thì không thể có thế lực nào can thiệp được". - ông Hưng khẳng định.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng cho biết, thực ra 3 đặc khu vừa qua lên giá là hiện tượng đáng mừng, tiềm năng lớn, cơ hội lớn, tín hiệu tốt. Chính nhà đầu tư trong nước làm mồi cho nhà đầu tư nước ngoài. Tỉnh Quảng Ninh ra quyết định ko đc giao dịch. "Nói về giải pháp thì đây không phải giải pháp tốt bởi chúng ta phải tuân thủ quy luật thị trường: có cung thì có cầu,…" - ông Điệp nói và cho rằng chúng ta cần quản lý chặt chẽ về pháp lý, mua bán phải có thuế. Thời buổi hiện nay chúng ta phải hòa nhập với quốc tế. Kinh tế thị trường là kim chỉ nam chúng ta cần tuân thủ. "Giai đoạn vừa qua các đặc khu kinh tế phát triển quá nóng như vậy có thể đây là giải pháp tạm thời nhưng về lâu dài chúng ta không nên làm như vậy" - ông Điệp nhìn nhận.

Trao đổi thêm về vấn đề này, ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, đơn vị ông vừa có khảo sát khá chi tiết ở Vân Phong. Đất ở đó trong 2 năm qua đã tăng hơn 100 lần/m2. Từ 200 ngàn/m2 ở khu tái định cư thị trấn Tuần Lễ, một mảnh đất ở mặt tiền 10 m sâu 20m, 2 năm trc 40-50tr/ lô, năm 2017 tăng lên 400tr (gấp 10 lần), năm nay vẫn mảnh ất đó đã có giá 5,5 tỷ. "Toàn bộ thị trấn có khoảng 3000 hộ dân, tất cả 111.000 ha trong quy hoạch chưa biết ở đâu. Câu chuyện có từ năm 2006 có chủ trương, 2009 có quy hoạch sơ bộ, 2017 có điều chỉnh, 2018 chuẩn bị phê duyệt thì chúng ta vẫn chưa nhìn thấy sản phẩm của bất kỳ một dự án nào hay khu đô thị, đất đai nào cùng ra thị trường để đáp ứng cơn khát của các NĐT. Thiếu cung tăng giá là chuyện bình thường". - ông Hưng nói.

Tương tự, với Vân đồn nghe phong phanh có quy hoạch trong khi nguồn cung chưa có thì tăng giá là chuyện dễ hiểu. "Tôi cho rằng vẫn là yếu tố quan hệ cung cầu. Nếu chúng ta tác động vào yếu tố khách quan, cung cầu đó bằng việc minh bạch nguồn cung cho nhiều nhà đầu tư phát triển khu đã sơ bộ quy hoạch rồi trước khi đưa ra những quyết định phê duyệt về chủ trương, luật, chính sách ưu đãi với đặc khu thì sẽ kiểm soát tình hình này tốt hơn nhiều. so với việc để thị trường tự động tăng giá, tự động khan hiếm một cách thiếu kiểm soát như thế này". - ông Hưng thông tin thêm.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Tuấn – Phó Chủ tịch HD MON Holdings cho biết, hiện nay, HD mon có dự án 300 ha tại Vân Đồn. HD MON Holdings cũng là một trong những nhà đầu tư đầu tiên đầu tư vào Vân Đồn.

Một trong những khó khăn của các khu Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc mà đơn vị này gặp phải đó chính là chưa xong quy hoạch chung mà giá đất bị đẩy lên như vậy sẽ làm khó doanh nghiệp khi họ vào thực hiện đầu tư vào các dự án.

Kể cả sau này khi tỉnh đứng ra giải phóng mặt bằng giao đất cho nhà đầu tư họ sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Bởi, nếu khi giá đất bị đẩy cao lên như vậy, mà nhỡ nhà đầu tư mua phải đất không phải là đất ở mà là khu công viên, hay công trình cây xanh, nhà đầu tư sẽ bị lỗ rất lớn.

"Chính vì vậy việc UBND ra công văn như vậy là nhằm bảo vệ nhà đầu tư chứ không phải là kìm hãm thị trường". -  Phó Chủ tịch HD MON Holdings nói. 

Một phóng viên đến từ báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh về các dự án bất động sản ở Vân Đồn nói riêng và các khu Bắc Vân Phong và Phú Quốc nói chung: "Có ý kiến cho rằng, giá bất động sản leo thang ở các khu vực này là điều tốt, vậy các doanh nghiệp có thể phân tích và làm rõ cụ thể là tốt như thế nào? Tốt cho ai? Khi thị trường bất động sản đẩy cao lên như thế thì tốt, việc tốt mà các ông đánh giá như thế nào?"

Trả lời câu hỏi này, ông Phạm Thành Hưng -  Phó Chủ tịch CEN Group cho biết: "Tôi không muốn nói là việc lên giá là tốt hay không tốt, tôi chỉ nói rằng nếu như bạn mua được một mảnh đất mà nó tăng giá thì đó là tốt nhưng chưa kịp mua mà nó tăng giá thì không tốt. Câu chuyện tốt hay không còn tùy thuộc vào góc nhìn của mỗi con người, xem chúng ta là ai và ở vị trí nào".

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng thì cho rằng, các khu kinh tế mở của chúng ta rất chậm so với các nước.

“Nhà nước chưa thể nào ngăn đủ và đầu tư kết cấu hạ tầng vào khu vực. Có thể về mặt vĩ mô thì chúng ta làm đậm giá trị nên cao chúng ta mới làm cố hữu giá trị nước ngoài vào doanh nghiệp lớn. Nhưng câu chuyện tăng giá là câu chuyện của kinh tế thị trường thì anh buộc phải khôn ngoan, phải có quyết sách để làm sao thích ứng vì giá trị được đẩy lên lớn.

Ở góc độ chính sách, tôi cho rằng chúng ta cân đối và đi theo hướng nào có lợi chung thì quyết định chứ không vì một số nhỏ lẻ mà đi theo hướng tạm bợ thì không tốt”, ông Điệp nói.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch Kosy Group cho biết, trong thời gian vừa qua trị trường có hơi nóng sốt.

“Thực ra tôi rất sợ nó sốt, đặc biệt là giai đoạn 2009-2013 nhiều doanh doanh nghiệp đã phá sản. Trước câu hỏi một loạt đặc khu giá đẩy lên cao, về phía tôi, tôi ủng hộ biện pháp hành chính dù tôi rất tôn trọng nền kinh tế thị trường, tuy nhiên bản thân chúng ta đầu tư theo số đông và theo phong trào thì làm méo mó thị trường, làm ảnh hưởng lớn đến tương lai đặc khu, ảnh hưởng nhà đầu tư nước ngoài hoặc nhà đầu tư bây giờ ví dụ như bây giờ giá đất lên đến 40 hay 50 triệu/m nhưng mấy nữa khi doanh nghiệp đầu tư vào, giá chỉ là 1 hay 2 triệu/m thì ảnh hưởng trực tiếp với nhà đầu tư.

Hôm trước có người bạn hỏi tôi là đầu tư vào đặc khu với giá như thế có được không thì tôi khuyên : Thứ nhất, nhà đầu tư hầu hết là thu gom đất trong dân, chưa rõ quy hoạch, cứ mua để đó. Sau này, nếu đầu tư vào đất đó là khu đô thị, khu công nghiệp thì nhà đầu tư giải phóng”, ông Cường nói.

Đồng thời, ông Cường bày tỏ quan điểm ủng hộ chính sách của Quảng Ninh trong việc áp dụng biện pháp hành chính làm hạ cơn sốt giá đất.

Phát biểu bế mạc Diễn đàn, ông Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp cho biết có hai vấn đề lớn sau diễn đàn.

Thứ nhất, câu chuyện chúng ta bàn hôm nay không chỉ nói đến những yếu tố trong ngành bất động sản mà còn là câu chuyện của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2018.

Năm vừa qua, bất động sản đã đóng góp 0,2 điểm chỉ số vào 6,81% GDP của Việt Nam. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, ngành bất động sản tác động tới 240 ngành lĩnh vực sản xuất. Điều đó có nghĩa bất động sản đã trở thành yếu tố cực kì quan trọng.

Chính trong năm 2018 chúng ta đang có niềm tin và dự cảm tốt cho thị trường này. Đó cũng là dự cảm tốt cho nền kinh tế Việt Nam.

Thứ hai, khi chọn chủ đề cho diễn đàn hôm nay, ban tổ chức đã phân vân giữa tác động từ chính sách hay cơ hội từ chính sách. Đến giờ phút này, có thể nói, cơ hội từ chính sách đang sát với nội dung mà chúng ta trao đổi ngày hôm nay. 

Ông Tuấn cũng lý giải 6 vấn đề liên quan tại diễn đàn.

Một là, những vấn đề về môi trường pháp lý. Hai là, tài chính. Ba là, điều tiết chính sách với thị trường này. Bốn là, những phát sinh điểm nóng cục bộ trong thị trường, đặc biệt là tiêu điểm 3 thị trường vừa trao đổi. Năm là, việc nhà nước tiếp tục siết chặt các hoạt động quản lý các khu chung cư khi mà tình hình khai thác, sử dụng bất động sản ngày càng chuyên nghiêp hơn. Sáu là, Bộ Xây dựng đang chuẩn bị các bước để tái cơ cấu phân khúc thị trường bất động sản.

Theo nhìn nhận của ông Tuấn, với 6 vấn đề đặt ra, từ phiên 1 ban tổ chức thấy rằng gần như lập tức phía doanh nghiệp cũng như các diễn giả đã có câu trả lời cơ bản cho 6 vấn đề mà chúng ta đã nêu ra.

Ví dụ vấn đề đồng bộ hóa hệ thống luật. Chúng ta đã sửa luật nhưng cần đồng bộ hóa để thị trường phát triển tốt hơn. Hoặc vấn đề tài chính, khi Ngân hàng Nhà nước vừa phát ra một tín hiệu về siết chặt thị trường tín dụng cho bất động sản, thì lập tức các diễn giả và doanh nghiệp đã đưa ra rất nhiều giải pháp và thậm chí có giải pháp tạm gọi là mới là toàn cầu hóa hoạt động kinh doanh bất động sản.

Vấn đề điều tiết ngân sách, tại diễn đàn, chúng ta đã có cam kết từ đại diện ngành thuế. Một điểm nóng chúng ta vừa bàn đến là thuế tài sản và trong năm 2018, 2019 sẽ không đề cập đến câu chuyện này nữa.

Ngoài vấn đề kể trên, còn quá nhiều vấn đề chính sách cần rà soát lại. “Chúng tôi sẽ tiếp tục ghi nhận để gửi tới các cơ quan chức năng và trong đó, điều tiết ngân sách có một yếu tố chúng ta đưa ra là làm sao điều chỉnh lại trọng số thị trường để có một chính sách thuế phù hợp hơn”. – ông Tuấn cho biết.

Một vấn đề nữa, đó là khi thị trường phát sinh những điểm nóng cục bộ, hay nảy sinh vấn đề lớn là quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng. Vấn đề không dừng lại ở những điểm nóng vừa rồi mà chắc chắn trong thời gian tới khi người tiêu dùng khôn ngoan, thông minh hơn, chất lượng các hoạt động theo thời gian sẽ xuống cấp, có những đòi hỏi mới, chắc chắn sẽ phát sinh nhiều hệ lụy mới trong quan hệ giữa nhà đầu tư và khách hàng.  

“Như một đại biểu mới vừa nói, từ góc độ của một nhà chuyên quản lý chung cư, họ nói rằng, đây mới chỉ là những đốm lửa ban đầu, thì tại diễn đàn, lập tức đã có những giải pháp đưa ra, đó là tìm những giải pháp tổng hợp để củng cố lòng tin giữa các nhà đầu tư và khách hàng”. – Ông Tuấn nói.

Vấn đề cuối cùng là vấn đề cơ cấu lại thị trường, tại diễn đàn, chúng ta đã có những đề xuất cụ thể về vấn đề này.

“Chúng tôi xin tổng hợp lại 6 vấn đề và sẽ báo cáo những việc này lên Chính phủ, lên Quốc hội và các cơ quan liên quan để đưa những tiếng nói cụ thể hơn. Chúng tôi cũng mong muốn tiếp tục nhận được những ý kiến bổ sung vào báo cáo để có báo cáo cụ thể hơn gửi đến cơ quan chức năng, qua đó sẽ có những điều tiết kịp thời về chính sách và các hoạt động liên quan”. – Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp cho biết.